不動産投資において一定規模以上を目指す場合にサラリーマンや公務員の投資家が法人を設立して収益物件を購入していく場合が多いのでしょうか？
そしてそのメリットは何なのでしょうか？
サラリーマンや公務員が資産管理法人を設立して不動産投資を法人化することで、
- 税率面での節税対策
- 法人としての継続融資の受けやすさ
の2点で大きなメリットを享受することができ不動産投資が有利になります。
不動産投資において新設法人を作ってその法人で融資を受けて収益物件を購入する方法は、今では広く一般的に行われています。
その際には個人の資産管理法人を設立するることになり、資産家が資産管理や相続を目的として会社を持っているのと同じ仕組みになります。
こうした資産管理法人への銀行の融資審査は、あくまでも融資を銀行に対して依頼する個人が対象になりますので、個人への融資と同じく、個人の収入や自己資金などの個人属性が重要になります。
なぜ不動産投資ではサラリーマンや公務員が法人を設立して収益物件を購入するのか？そのメリットは何？
不動産投資において資産管理法人を作ってその法人が銀行から融資を受けることの最大のメリットは税金面で有利になる点です。
つまり節税対策になるということです。
不動産投資で個人で収益物件を購入して家賃収入があると、会社からの給与収入と家賃収入が合算されて計算されます。
個人の所得税は累進課税で、課税所得額が高くなるほど税率が高くなります。
なので不動産収入を合算してしまうとより多くの税金を払うことになる可能性が高くなります。
累進課税というのは、税率が階段状に上がっていきます。
課税所得450万円のサラリーマンや公務員が2億円の収益物件を所有しており、不動産からの税引き前利益が400万円あったとすると、給与課税所得の450万円と合わせて合計850万円の所得があると計算されます。
税率は、課税所得330万円超～695万円以下の時の20％から695万円超900万円以下の時の23％に上がります。
税額は、
◎850万円×23％-63万6000円＝131万9000円
となります。
これを法人で収益物件を所有して、個人の給与と分けた場合、トータルの税額は個人で収益物件を保有した時と比べて安くなります。
この場合の個人の税金は、
◎450万円×20％-42万7500円＝47万2500円
となり、法人の税金は、
◎400万円×15％＝60万円
となりますので、合計で107万2500円となります。
個人だけで収益物件を保有した際の税額が131万9000円ですので違いは明らかです。
個人のサラリーマンが不動産投資に本気で取り組むなら不動産投資の法人化は早めにしておくほうがよい
不動産投資において資産管理法人で収益物件を買うと、税理士費用などが年間20～30万円かかることになり、個人で別の物件を所有している場合に、法人で所有している物件の家賃収入と経費の通算もできなくなるというデメリットがあります。
どのくらいの不動産投資規模になった段階から法人化したほうがよいのかは、個人の年収や購入する物件の規模にもよりますが、不動産投資の規模が大規模になるほど法人化のメリットが大きくなります。
また、法人で収益物件を購入していったほうが、不動産賃貸を事業として行っていると金融機関からみなされやすくなるという点です。
目安として、不動産投資に本気で取り組み、投資額を数億円以上の規模にするつもりがあるのであれば、後々の融資の受けやすさを考えても最初から法人で買ったほうがよいといえます。
それは不動産投資で実績を積み、その実績をもとに法人で事業性融資のプロパーローンを受けるには、法人での黒字の決算書が3期分必要なことが多いからです。
逆に最初から収益物件は1棟のみ、もしくは1億円以内などと決めている場合は、個人で購入する形でも全然大丈夫だといえます。
おわりに
不動産投資を法人化するメリットは、
- 税率面での節税対策
- 法人としての継続融資の受けやすさ
の2点に集約されます。
個人の税率は所得が高くなればなるほど累進課税によって高くなるので、不動産投資の規模を個人所有で拡大すると増えた不動産収入がまともに個人所得となって税金が高くなります。
不動産投資に本気で取り組み、投資額を数億円規模以上にするつもりがあるのであれば、税率面と後々の融資の受けやすさを考えても最初から法人化して法人名義で収益物件を購入するべきだといえます。
