不動産投資で入居率を上げるためにはペット可の条件で賃貸募集をかけたほうがいいのでしょうか？
ペットを飼える賃貸マンション・アパートはペットを飼っている入居希望者にはとても人気がありますが、不動産投資家の視点から見るとメリットだけではなくデメリットもあります。
ペット可の収益物件の代表的なメリットとデメリットとしては
- メリット・・・賃料や入居率のアップが期待できる
- デメリット・・・原状回復費用の増加、鳴き声や臭いなどのトラブル
などが考えられます。
また、すでにペット不可で運営している物件を途中からペット可に切り替える場合にも注意が必要な点があります。
この記事では、不動産投資で入居率を上げるためにペット可物件に変更する際のメリットとデメリットについてご紹介します。
賃貸市場でのペット可物件の需要は高い！
近年のペットブームを背景に新築物件を中心にペット可の賃貸物件の数は増加しています。
最初からペット可を前提に設計されている収益物件もあり、専用の足洗い場やペット用の通用口を設けるなど、ペットを飼いやすい工夫がなされていたりします。
しかし割合でみるとペット可の物件はまだまだ少なく、賃貸物件全体の1割強程度となっている状況です。
ペットを飼いたい人は多くいる反面、ペット可の物件供給が追いついていないかたちです。
以前はペットを飼うのはファミリー層が多かったのですが、最近では単身者がペットを飼うケースも増えています。
そのため単身者用のペット可物件の需要はさらに増えていくものと予想されています。
ペット可物件のメリット
ペット可物件のメリットは、既にペットを飼っている層やペットを飼いたいと思っている層にアピールでき、賃貸付けでの競争力が上がることに尽きます。
- 入居率のアップ
- 賃料のアップ
- 敷金アップ(ペットを飼う場合はプラス1ヶ月など)
- 入居期間が長くなる(ペットがいると次の引越先を探しにくく、入居期間が延びやすい)
などのメリットが期待できます。
ペット可物件のデメリット
ペット可物件はメリットがある反面、デメリットやリスクも多く、そのためにペット可にすることを躊躇しているという不動産投資家も少なくありません。
- 原状回復費用が高額になりやすい
壁や柱にひっかき傷が残る、床に尿などがしみこんだ場合に臭いが取れない、排水管やベランダの排水溝にペットの毛がつまるなど、原状回復に想定外の費用がかかる可能性がある。 - ペットの鳴き声や臭いによる近隣からのクレーム
特に犬の鳴き声はクレームの原因になりやすい。また、エレベーターや共用部分の廊下などでペットが排泄をした場合、臭いがしみついてしまう。 - 途中でペット可にした場合の既存入居者とのトラブル
新築でもともとペット可だった場合は、全員がペット可であることを承知したうえで入居しているが、途中からペット可に変えると既存入居者とのトラブルが起こりやすいと予測できるため、原則としてはおすすめとはいえない。どうしてもペット可物件に変更したい場合は、既存入居者に丁寧に何度も説明し、理解を求める必要がある。また、ペット可に変わるのは嫌だという入居者がいた場合、退去費用を負担する、賃料を減額するなどの必要も出てきてしまう。
不動産投資でペット可物件を運営する際のトラブル防止法
ペット可物件といっても何でもOKとするのではなく、
- ペットの種類
- ペットの数
- ペットの大きさ
などを制限するルール作りが重要です。
不動産投資でペット可物件を運営して入居者を募集する場合は、あらかじめその物件で飼ってよいペットの大きさや数、種類を決めておきます。
小型犬だと聞いていたのに大型犬だったり、途中でペットの数が増えているというケースもあるから注意が必要です。
入居審査の際に、ペットの写真を提出してもらうだけでも、入居可否の判断材料やその後の管理にかなり有効となります。
大きな犬だったというのが後から分かっても遅いですし、違反が甚だしいと周りの入居者の退去にもつながってしまうからです。
指定したペットに限って入居許可を出すようにして、数を増やしたりする際は届け出てもらうなどの対応をして制限を付けることでトラブルを減らすことができます。
ペットだからといって手を抜かずに、入居者の人間と同じような管理をしたほうが良いということです。
ペットを飼っていた場合の現状回復の条件を厳密にする
ペット可物件の場合、通常の賃貸よりも現状回復のコストがかかります。
- 借主の費用で原状回復を行う個所
- 原状回復の条件
などをあらかじめ入居時に賃貸契約書に明記して入居者に対して明確にしておくと退去時の金銭トラブルを避けることができます。
入居者にとってペットを飼いやすい環境を整える
ペットを想定していない通常の賃貸物件を、名目だけペット可にしただけでは、本当の意味でのペット対応とは言い難いです。
ペットを飼う入居者に配慮することが大切です。
たとえば、
- 床材はフローリングよりも傷に強いフロアタイルにする
- 壁は消臭タイプの壁紙にする
- 柱には防護カバーを設置する
など、あらかじめ傷や汚れ臭いに強い工夫を施すことも入居者への配慮として大切です。
おわりに
ペット可物件にするメリットとして、入居率や賃料のアップなどが見込め、賃貸物件としての競争力アップが期待できます。
デメリットとしては、原状回復費用が通常よりも高額になりやすいことや、鳴き声などで近隣とのトラブルが起こりやすいことが挙げられます。また、途中からペット可に変えることで既存入居者からのクレームや退去が増えるというマイナス面があります。
ペット可物件を運営する際は、ペット可物件にするデメリットとマイナス面にしっかりと対策を施してメリットを享受するように考えましょう。
