不動産投資の高収益化に欠かせないのが管理会社の賃貸客付け力です。
都心部では管理専門会社(PM)の認知度も上がってきているものの、地方などではまだまだ賃貸仲介店舗を持つ管理会社が独占的に頑張っているのではないでしょうか？
ミニミニやエイブル、アパマンなどが全国展開しています。
賃貸仲介店舗を持つ管理会社を検討する際に重要になるのが、
- 不動産賃貸仲介件数
- 自社管理物件の稼働率
の確認を行うことで、そのエリアでの賃貸仲介店舗を持つ管理会社がどのくらいの影響力を持つのかが分かります。
この記事では、賃貸客付けが強い管理会社で不動産投資を高収益化する2つのポイントをご紹介します。
賃貸仲介店舗を持つ管理会社を検討する際のポイント①：賃貸仲介件数と稼働率を見る
エイブルやアパマン、ミニミニなどの賃貸仲介店舗を持つ管理会社の年間の
- 不動産賃貸仲介件数
- 自社管理物件の稼働率
を確認します。
不動産投資において空室状態は収入をまったく生まないので不動産投資物件の入居率を高めることができる力のある賃貸仲介店舗を持つ管理会社か否かを判断する材料となります。
ポイント①-1：賃貸営業力が強く客付けをして入居率が高い会社
自社での賃貸客付けの力が圧倒的に強く自社管理物件の稼働率が100％に近いことがあります。
自社の管理物件を中心に客付けを行い自社管理物件の稼働率を上げている会社は意外にも全国的にあります。
賃貸仲介店舗を持つ管理会社に任せていて稼働率が100％近くを維持できると不動産投資は非常に楽に進められますし収益率もアップします。
空き室の予定が出れば、大手チェーンの賃貸仲介店舗は近隣の店舗も含めて一気に決めていこうとするので、あまりオーナーサイドで動かなくても空室が埋まっていくことがよくあります。
ポイント①-2賃貸仲介件数で市場を独占している会社
都心部では少ないですが、地方では特定の賃貸仲介店舗を持つ管理会社が賃貸仲介件数を独占しているケースがあります。
このようなケースになると、この賃貸仲介店舗を持つ管理会社に依頼していないことが逆に大きなデメリットとなり得ます。
当然ながら賃貸仲介店舗を持つ管理会社は自社物件への賃貸付けを最優先するため管理専門会社(PM)であったり他業者の競合物件にはほとんど賃貸付けしません。
自社でも相当数の物件数を管理しているため自社物件以外に賃貸付けしている余裕がないともいえます。
そういった状況では特定の賃貸仲介店舗を持つ管理会社の中で自分の収益物件の紹介の頻度を上げてもらうように努力する必要も出てきます。
賃貸仲介店舗を持つ管理会社を検討する際のポイント②：大都市圏か大都市圏以外かで管理会社に対して賃貸仲介力かPM力を優先させるかが違う
ポイント②-1：首都圏・大阪以外の場合
大都市圏以外では賃貸仲介店舗を持つ管理会社の検討を優先したほうがメリットが大きいです。
地方では東京のように賃貸付け専業会社も少なく、依然として賃貸仲介店舗を持つ管理会社が中心となっており力を持っています。
賃貸仲介店舗を持つ管理会社で稼働率を高く維持できるのであれば現在でも有効な選択肢となります。
地方の管理専門会社(PM)は少ない上にその実力も地方に行けば行くほど未知数であり使ってみないとわからないといった不確実性が高まるからです。
自力で空室対策を検討したり実力のある賃貸オーナーで管理専門会社(PM)の未熟な部分を補ってあげることができるのであれば、募集窓口が広いこともあり稼働率を上げることができ収益性を高められる可能性があります。
ただ不動産投資初心者やまだ不動産投資に慣れていない場合には、まずは賃貸仲介店舗を持つ管理会社の中で優秀な会社を探していき、突出した会社がない場合に次の選択肢として管理専門会社(PM)を検討していくほうがいいといえます。
ポイント②-2：首都圏(東京に近いエリア)・大阪中心部
大都市圏では賃貸仲介店舗を持つ管理会社でも管理専門会社(PM)でもどちらでも可能だといえます。
首都圏では賃貸客付け専業会社も増えてきており賃貸客付け専業会社としても収益が成り立ってきています。
都心部では平日でも部屋探しが頻繁にあります。
それ以外の地域では平日は閑散としていて土日に稼ぐことが一般的です。
首都圏や大阪中心部では管理専門会社(PM)がいくつかありますし空室対策の施策も十分に打てる会社があります。
そのため初めから管理専門会社(PM)に任せてもいいですし賃貸仲介店舗を持つ管理会社に任せてもいいと考えられます。
おわりに
- 賃貸管理会社のタイプ別で選ぶ上では、首都圏や大阪中心部以外は、賃貸仲介店舗を持つ管理会社のエイブルやミニミニ、アパマンなどの大手チェーンを優先して検討していくほうが早い。
- 地方では管理専門会社(PM)の実力が未知数でありリスクがまだまだ大きいことがその一因となっている。
- 地方では賃貸仲介契約をほぼ独占しているような賃貸仲介店舗を持つ管理会社の大手チェーンは無視できない存在であり基本的にはそこに管理を任せていくのが得策となる。
