会社経営者が不動産投資での収益物件の運用による税金の先送りと売却時期の調整で法人経営を安定させられる方法があるのをご存知でしょうか？
減価償却による節税の効果については収益物件を売却してしまえば減価償却をした部分の売却益に課税をされることになるので結果的には税額は同じではないかと考える人もいます。
また減価償却期間が経過して以降は収益物件が生む利益に対して課税もされるのではと思われるかもしれません。
確かにその通りで減価償却による課税は本質的には課税を先送りしているといえます。
ただここで重要なのは、
- 課税額を一時的に減らして先送りしていることの効果
- 売却時の出口戦略を考える
ことの両方を行うということです。
この記事では、会社経営者が不動産投資での税金の先送りと売却時期の調整で経営を安定させられる方法をご紹介します。
会社経営者にとっての不動産投資の減価償却による課税の先送りの効果の考え方
不動産投資の減価償却で課税を先送りにすることで会社経営者には十分なメリットが生まれています。
それはトータルでは納める税額は同じだとしても先に節税をすることで手元にキャッシュを蓄えられるからです。
これは例えば1000万円をもらえるとして、今すぐに使える1000万円と5年後にしか使えない1000万円ではどちらのほうがありがたいのかを考えるとよくわかります。
同じ金額であれば今すぐ使えるほうがよいと考える人が多いはずです。
ということは今日の1000万円と5年後の1000万円は同じ価値ではなく今日の1000万円のほうが価値が高いということになります。
なので税金の先送りの効果としてこの今すぐ使える1000万円が増えるという考え方が分かりやすいと思います。
会社経営という視点からすればその今すぐ使えるキャッシュを運用できることになりますので経営において非常に効果が高いといえます。
それは、
- 今日の1000万円で別の投資商品に投資する
- 本業の拡張資金にあてる
などの使いみちがあり運用によって資金が資金を増やすことにつながるからです。
5年後にしか1000万円が手元に入らないのであれば同じことをしようとすれば、
- 金利を払って借り入れる
- 手元資金を崩す
などを行う必要があります。
実際の収益物件の運用においては、
- 『金額を大きく』『期間を短く』投資回収することで先送りした課税所得を、本業が赤字の年にぶつけて相殺する
- 別の物件を購入してそこでも『金額を大きく』『期間を短く』減価償却してさらに課税を先送りする
などの臨機応変な対策を立てることができます。
会社経営者にとっての不動産投資の出口戦略の考え方
売却時の利益にかかる税金はどのように考えればよいでしょうか？
そこを最小限に抑えるための出口戦略が不動産投資においては重要になります。
せっかく高く売却してもごっそり税金を納めなくてはいけなくなると負担が大きくなるからです。
不動産投資での収益物件の運用の良いところは実はこの売却時期を自由に決められるというところにあるのです。
会社経営においては特需などで単年度で大きな利益が出ることがあります。
しかしその利益は毎年継続するものではありません。
このような特需の利益があるときに、収益物件を取得し減価償却を大きく取ることで課税を繰り延べていくことができます。
そしてもちろんそれがトータルでの節税となります。
逆に経営を続けていれば大きく赤字が出てしまうこともあるはずです。
そんな時に収益物件を売却してその売却益を本業の赤字にぶつけることができれば、赤字幅を減らして経営の危機を救う役割はもちろん、今まで繰り延べてきた税金が本業の赤字と相殺されてチャラになることでトータルで節税できたことにもなるのです。
例えば減価償却を利用して4年間にわたって3000万円ずつの利益を圧縮してその税金である1200万円を繰り延べてきたとします。
そして5年後に本業の赤字が1億2000万円出たとしてその年にこの物件を売却することができればトータルで1200万円×4年間＝4800万円の節税ができたことになります。
この金額はバカになりません。
何も考えていなければそのまま税金として納めていた金額なのです。
おわりに
会社経営者は不動産投資での収益物件の減価償却を活用することによって全体の税金をコントロールし会社の経営の安定度を高めることができます。
- 本業が黒字の時には収益物件の運用で赤字をつくって課税を繰り延べる
- 本業が赤字の時に物件を売却して繰り延べてきた税金と相殺する
ことができるので会社経営と収益物件の運用は非常に相性がよいといえます。
他の金融商品ではこの売却（出口）が商品設計にあらかじめ組み込まれており任意に設定することはできないことが多いです。
しかし収益物件であれば物件取得から売却までの一連の運用のなかで自分自身で出口戦略まで立てられるのです。
