収益不動産で起きる入居者間のトラブルで一番多いのが『騒音トラブル』です。
騒音トラブルの難しいところは、人によって音に対する感じ方が違うということです。
同じ物音でも人によっては気にならなかったり、不快に感じたりするので過敏な人からクレームを言われると困りものです。
しかし、入居者からクレームが出た以上は大家側としては対応しないわけにはいきません。
管理会社に任せていたとしても現場ではどのような騒音クレームやトラブルが起こっているのかくらいは収益不動産を所有している者としては把握しておくべきでしょう。
この記事では、収益不動産で一番起こる騒音トラブルや騒音クレームの解決方法をご紹介します。
賃貸不動産の入居者間の騒音トラブルは加害者の特定が難しい
アパートやマンションなどの賃貸物件は共同住宅のため、壁一枚を挟んだ向こう側には他人が住んでいます。
そのため、ある程度の生活音が聞こえてくるのはある程度仕方のないことかもしれませんが、賃借人からうるさいとクレームがきたら、収益不動産の所有者は対処しなくてはいけません。
マンションやアパートの騒音問題は家賃滞納のように一直線で解決できないところがネックです。
その一番の原因が、『加害者の特定が困難』であるということです。
いくらうるさいとクレームを言われても、いったい誰が原因なのかを突き止めない限り対処のしようがないからです。
木造アパートなどの場合は、隣の部屋の音や振動が直接伝わりやすいため、騒音がすれば原因は隣の部屋だと特定できることが多いですが、RC造のマンションとなるとまた違ってきます。
RC造の場合は、建物内部の構造上の問題で複雑な音の伝わりかたをします。
そのため、隣や上下がうるさいと感じていても、実はその騒音や振動は他の部屋のものであったりすることがあります。
そのため、騒音問題が発生しても、その原因がどの部屋かを特定することが難しくなるのです。
収益不動産の騒音トラブルや騒音クレームの解決手順
騒音トラブルや騒音クレームは、話し合いで解決しなければ、最終的には民事調停などの手続きによって解決するしかなくなります。
民事調停をするにしても加害部屋の特定は絶対に必要ですので、騒音トラブルが発生した時は、最終的に民事調停を起こすことを視野に入れて下記のように対応することが必要となります。
- 被害者から騒音がする時間帯、聞こえてくる方向、どのような騒音なのか(人の声、テレビ、ステレオ、ゲーム、楽器など)を細かくヒアリングして記録する。
- 騒音がする時間帯に現場に行き、実際に騒音を発していると思われる部屋を自分自身で特定する。玄関の外側にいても騒音が聞こえてくる場合は、音声付き動画などでその様子を録画します。録画の際は日時も記録されるようにカメラを設定する。
- 騒音被害を受けている被害者に、いつどのような騒音がするのかをできる限り細かく記録しておいてもらう。
- 騒音被害が他の部屋の入居者からも報告があった場合は、それらもまとめて記録しておく。
- 騒音部屋の賃借人に対し、迷惑行為をやめるように電話連絡する。本人がまじめに言うことを聞かない場合は、迷わず連帯保証人に連絡し、連帯保証人からも注意してもらう。
- それでも改善されない場合は、内容証明郵便によって通知する。
概ね上記のような対策をして、それでも改善しなければ、民事調停を利用することになりますが、よっぽどでない限り大抵ここまでの間に騒音トラブルは収束していきます。
民事調停とは、大家側と賃借人の間に裁判所が入って、騒音問題が解決するように最良な解決策を提案してくれます。
ただし、民事調停は相手に強制できないため、賃借人が調停に応じなければ、最終的には建物明渡請求訴訟などで対処せざるを得なくなります。
そのため、騒音トラブルに関しては、できる限り裁判所に解決の道を頼るのではなく、弁護士に相談して任意に話し合いの場を持つなどするほうが解決しやすい場合があります。
おわりに
- 収益不動産を所有する上で避けては通れないのが騒音トラブルであるが、騒音トラブルは原因の特定が難しい場合が多い。
- 騒音トラブルの加害部屋を特定したら、できるだけ多くの記録をとり、電話や掲示板などで通知する。
- 騒音トラブルは当事者間で解決するしかなく、民事調停をしても強制力がないため、明らかに騒音を出していて改善しない場合は、建物明渡請求訴訟をすることになる。
