不動産投資におけるリスクは大小様々なリスクが考えられますが、その中でも火災や地震に対するリスクは建物が使用不能になる可能性があり、不動産投資のリスクの中でも大きな被害をもたらすものです。
それでは不動産投資において火災や地震に対する不動産投資のリスクヘッジはどのように考えればよいのでしょうか？
ご存知の通り日本は地震大国であり、2011年に発生した東日本大震災以降も大規模な地震がこの先も発生する可能性を多くの専門家が指摘しています。
火災に関しては地震よりももっといつ発生するかも分からないので、確率は高くは無いとはいえ不動産投資を行う上で火災や地震の懸念を完全に排除することはできません。
不動産投資において火災や地震に対する有効なリスクヘッジ策は下記2点となります。
- 損害保険
- 分散投資
による適切な対策を講じることで、不動産投資において火災や地震に対するリスクヘッジを行うことは十分可能です。
この記事では、不動産投資で収益物件の火災や地震に対する2つのリスクヘッジ対策手段をご紹介します。
損害保険による火災や地震に対する不動産投資のリスクヘッジ
損害保険による火災に対するリスクヘッジとは？
不動産投資において収益物件の火災へのリスクヘッジについては、補償範囲の広い火災保険に入っておけば十分対応が可能です。
火災で全焼するのは柱や梁に木材を使って建築されている主に木造物件です。
RC造や、SRC造の物件はコンクリートと鉄骨で作られているため、部分焼失することはあっても全焼することはまずありません。
火災が不安であれば、木造物件を避けて、RCやSRCの物件に絞って探すのも火災に対する一つのリスクヘッジだといえます。
損害保険による地震に対するリスクヘッジとは？
不動産投資において火災よりリスクヘッジに対する考慮が必要なのは地震のほうです。
地震をリスクヘッジするには、火災と同じく損害保険の補償範囲を広くすることが基本的な対策となります。
地震保険は火災保険よりも補償範囲が狭くなり、補償額は火災保険の半額になります。
地震保険だけでは心もとないという場合は、地震の危険があるような地域の物件をできるだけ避けるようにするというリスクヘッジ方法もあります。
また、建物の耐震性は、
SRC＞RC＞重量鉄骨＞軽量鉄骨＞木造
となります。
SRCやRCは地震で完全に倒壊する可能性は極めて低いと一般的には言われています。
耐震基準は大規模な地震が起きるたびに強化されており、1981年に建築基準法施行令改正（新耐震基準）が施行されました。
一般的には1981年の新耐震基準以降に着工された物件であれば、基本的な耐震基準は十分満たしている物件だとみなされています。
逆に1981年以前の物件は旧耐震物件などと呼ばれ、耐震性に劣る可能性があると考えられています。
中古の収益物件を購入する時には、1981年以降に着工した収益物件を検討対象にするとともに、外壁にクラックや浸水の跡がないかなどを必ず事前にチェックしておきます。
特に基礎部分に不具合があると、居住部分の床が傾くなどの実用面でも影響が出る可能性があり、地震が発生するリスクヘッジ以前の問題としての対処が必要です。
これらの懸念を強く持っている場合や、耐震偽装が行われていないかなどをきちんと確認したいのであれば、建物のインスペクションを専門で行う会社に調査を依頼するのも有効な方法だといえます。
ただ、中古物件を購入する際にここまでやっている人は非常に稀です。
複数地域への分散投資による火災や地震に対する不動産投資のリスクヘッジ
不動産投資において地震などの天災のリスクに対するもう一つのリスクヘッジ対策は、火災や地震に備えての回復費用を毎月積み立てておくとともに、収益物件の保有エリアを複数に分散させることです。
不動産投資に長く取り組めば取り組むほど火災や地震以外にも不測の事態は次々に発生します。
空室が急に大量発生したり、機械設備が故障して急な出費が発生したりすることは、収益物件を複数所有していればなにかとよく起こり得ます。
不測の事態で困るのは出費を伴うからです。
損害保険での補償範囲を広げるとともに、もしもの時に一番頼りになるのが手元資金のキャッシュであるということを頭の片隅には入れておきたいところです。
おわりに
天災を含めた不測の事態は常に起きる可能性があるという前提で、保険や積立金などで対策を講じておくことが大切です。
保険や余裕資金を準備しておいたり、保有物件のエリアを散らして分散投資することで、あらゆるトラブルが起きても十分対応出来るだけの体制を作っていくことが、リスクヘッジ対策として最も重要だといえます。
