不動産投資においてサブリースの契約を上手に使って収益を上げていくにはどのようにしていくべきでしょうか？
不動産投資でサブリース業者に一括で借りてもらっているからといってサブリース業者に主導権を完全に渡してしまうと、いずれは借り上げ家賃をどんどん下げられてサブリース業者の思うつぼにされてしまいます。
- サブリース契約の内容を把握する
- 借り上げ家賃が適正かを自分でも調べる
- 条件が悪い時はこちらからサブリース契約の解約も検討する
など、貸主側が主導権を持った上で不動産投資のサブリースでの運営を検討していくべきです。
この記事では、不動産投資でサブリース業者の言いなりにならないためのサブリース契約内容3つの確認ポイントをご紹介します。
サブリースで後々損しないための確認ポイント①：サブリース契約内容の確認(賃料改定・解除・継承)
不動産投資においてサブリース契約では2年ごとの家賃見直しとしていたのにその時期でもないのに突然サブリース業者から2割もの家賃の減額を迫られて困ったなどのトラブルはよく起こっています。
それが正しいのか正しくないのか焦らずにサブリースの契約内容をしっかりチェックすることが大切でそのポイントは3つあります。
①-1：サブリース契約の借り上げ家賃の改定についての条項を確認
サブリースの借り上げ期間が30年などの長期にわたる場合でも、約款には借り上げ賃料の改定に関する条項が必ず盛り込まれています。
サブリースの借り上げ賃料改定のタイミングは契約開始日から2年ごととされることが多いですがそうでない場合ももちろんあります。
もし、2年ごとの改定タイミングでなければサブリース業者からの賃料改定を突っぱねることは一応可能になります。
しかし、突っぱねたところで『それなら契約解除します』といわれてしまえば、それで終わってしまうことも考えなくてはいけません。
結局借り上げ賃料の減額交渉は契約解除させるためのサブリース業者の作戦だったということも考えられるからです。
ただ、契約上の賃料改定のタイミングではないという主張が認められれば、次の賃料改定時期までは同じ家賃を保証してもらえる可能性はあります。
しかし、次の賃料改定のタイミングでも同じように減額交渉されることになります。
難を逃れても安心せずに、新たなサブリース業者の選定や、これを機会にサブリース契約を解除し一般管理に切り替えるための準備を始めたほうが得策の場合もあります。
①-2：サブリース契約の解除条項について確認
サブリース契約後の家賃相場の下落が事実であって、減額交渉が決裂しやむを得ずサブリース契約を解除する場合を想定して、サブリース契約約款の契約解除に関する条文がどのような内容になっているのかを確認しておくことが重要です。
具体的には、
- 契約解除の手続き
- 契約解除までの猶予期間
について確認します。
たとえば契約解除の条項で
本契約事項について、甲・乙の協議が不成立になった場合は、その相手方に対して6ヶ月間の予告期間をもって、本契約の解除を書面にて告知することにより、予告期間の満了と当時に本契約は終了する
などの一文が盛り込まれていれば、あと6ヶ月間はこれまでの保証家賃で借り上げてもらえる可能性はあります。
①-3：サブリースの地位継承について確認する
交渉が決裂しサブリース契約が解除になった場合に、現在の入居者との契約はどのようになるのかも確認しておくべきです。
たとえば、
本契約を終了した時は、甲(オーナー)は乙(サブリース業者)の地位を敷金等債務関係を含めて引き継ぐものとし、乙は契約書の引き渡し、転貸人(入居者)の変更通知等、引き継ぎに必要な作業を速やかに行わなければならない
このような文言がなければ、契約解除になった際に現在の入居者をサブリース業者が管理する他の物件にごっそり持っていってしまうこともあり得ます。
サブリース契約を解除して一般の管理委託に切り替える場合には、現入居者との契約関係が引き継がれるかどうかの『地位継承』についての条項をよく確認してから交渉にのぞむことが大切になります。
サブリースで後々損しないための確認ポイント②：サブリースの借り上げ家賃は適正かの確認
②-1：サブリースの借り上げ家賃の減額に明確な根拠があるか？
サブリース契約では募集家賃の10～15％程度を保証料としてサブリース業者が受け取り、保証料を差し引いた残りの家賃が保証家賃としてオーナーに入ります。
募集家賃が10万円で保証料が10％であれば、オーナーが受け取る保証家賃は9万円ということになります。
もし募集家賃が近隣相場相当なのにサブリース業者が保証家賃の減額を要求してくる場合、物件が原因ではなく他の家賃保証物件の空室率もしくはサブリース業者全体の空室率が拡大し、そのツケをオーナーに持ってきている可能性もないとは言い切れません。
基本的にサブリース契約上の保証賃料の改定は、原則として契約ごとの単体で判断されるべきです。
したがって、募集家賃が近隣相場相当であれば、
『なぜ募集家賃が相場相当なのに、保証家賃を減額されなければいけないのか』
と強気で交渉するべきです。
また、満室であるにもかかわらず保証家賃の減額を要求される場合は、明らかにサブリース業者が保証する物件全体の空室率が増えて収益がひっ迫している可能性が高いといえます。
相場相当の家賃で入居率も良いのに大幅な保証家賃の減額交渉をしてきた場合は、サブリース業者にその根拠を説明させるべきです。
サブリースで後々損しないための確認ポイント③：サブリース契約の解除も検討する
③-1：サブリース契約の条件が悪ければ早めに見切りをつけてもよい
サブリース業者から保証家賃の減額交渉をされたら、契約内容を確認し反論すべきところはきちんと反論するべきです。
ただ、サブリース業者から減額交渉をしてくるということは、そのサブリース業者も今後の見通しに疑義を生じている証拠ともいえます。
減額よりもむしろサブリース契約自体を解除したくて大幅な減額を持ち掛けてきている可能性すらあり得ます。
とはいえ、30年以上も契約当時のままの家賃保証をするなどということは現実的にはほぼ不可能です。
サブリース業者から保証家賃の減額を迫られたら、サブリース契約には見切りをつけて一般管理への切り替えも念頭に検討してもいいと思います。
サブリース契約を解除すると、募集や管理の手間は増えますがその手間の分だけ収益も増えることになるからです。
もし今サブリース契約をしているとしたら、もしものときに備えて契約書の内容を精査し、サブリース業者から減額交渉をされた場合の身の振り方を今のうちにシミュレーションしておくことも大切になります。
また、出口戦略でせっかく良い買主が見つかっても、いざサブリース契約を解除しようとしたら、解除まで半年かかるとか、入居者の承継ができないとなれば、せっかくの話も流れてしまうという残念な結果になってしまいがちなので注意が必要です。
おわりに
- サブリース契約は手軽に不動産投資を始めるのに力強いシステムである反面、その契約内容をきちんと把握していないがために、オーナーとサブリース業者との間でトラブルに発展することがある。
- 契約書と約款を確認し、①借り上げ家賃の改定条項②契約の解除条項③入居者の地位継承の3点についてどのような条文になっているのかを確認する必要がある。
- 入居率が悪くなく、募集家賃も近隣相場相当であるのに過度の保証家賃の減額交渉をサブリース業者がしてくる場合は、見切りをつけて他のサブリース業者や、一般管理への切り替えを検討するほうが結果的に良くなる場合が多い。
