不動産投資における大家と入居者との賃貸借契約は大きく分けて、
- 普通借家契約
- 定期借家契約
の二種類がありますが両者の間にはとても大きな違いがあることはご存知でしょうか？
普通借家契約は契約期間が経過しても更新することで継続して入居できます。
一方、定期借家契約には更新の概念がないため入居者は原則として契約期間の満了とともに退去しなければなりません。
定期借家契約で継続して入居するためには大家・借主双方の合意のもとに再契約をする必要があります。
つまり定期借家契約では不良入居者との再契約を拒否することができ立ち退きトラブルの長期化を防ぐことができるという大きなメリットがあるのです。
なのでもし可能であれば普通借家契約の入居者を定期借家契約に切り替えることができればより安全になります。
この記事では、定期借家契約の普通借家契約と比べた大家側のメリットをご紹介します。
普通借家契約の特徴とは？
現在の大部分のアパートやマンションの賃貸借契約は普通借家契約による賃貸借契約になっていると思います。
普通借家契約は借地借家法によって借主の生活基盤となる住まいを守る権利が強く保護されています。
これは戦後の住宅が不足している時代に生活基盤の安定化を目的に法改正され、その後も弱者保護を目的に借主保護の制度が続いているためです。
特に、
- 大家からの契約の解除
- 大家の賃貸借契約の更新の拒否
には強い制限がかかっていて、賃貸借契約において、
- 更新しない特約
- 賃料減額請求の排除
などの借主に不利となる特約は無効とされることになっています。
普通借家契約では借主を保護している一方で大家にとっては非常に厳しい内容になっています。
借主に落ち度があったとしても大家から一方的に解除できないからです。
最近ではこれを逆手に取ってのらりくらりと賃料延滞を続ける借主も増えており大家にしてみれば頭の痛い問題となっているケースも増えています。
定期借家契約の特徴とは？
定期借家契約は更新しないことを定めた賃貸借契約で、期間の満了により賃貸借契約は必ず終了する契約です。
ただ、再契約を禁止するものではなく大家・借主双方の合意の上で再契約を結ぶことで賃貸借契約を継続させることもできます。
契約違反をする借主とは再契約をせずに退去してもらうことが可能で立退料も必要ありません。
定期借家契約を成立させるために満たすべき3つの要件
定期借家契約の要件①：書面による契約が必要
定期借家契約は公正証書等の書面で締結しなければなりません。
ただし、必ずしも公正証書である必要はなく通常の書面による契約で要件を満たすことで有効となります。
定期借家契約の要件②：書面交付と説明義務がある
大家はあらかじめ借主に対し
『本契約は定期借家契約であり、契約の更新がなく期間の満了により終了する』
という旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません。
この説明は大家が説明をするように規定されていますが、実務上は大家が宅建業者に委任し宅地建物取引士が事前説明を行うことになります。
また、この説明義務は宅建業法で定める重要事項説明とは別のため重要事項説明書に記載があっても定期借家契約であることを別書面で説明する必要があります。
定期借家契約の要件③：通知による契約終了手続きが必要
定期借家契約を終了する場合は期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に借主に対して期間満了により賃貸借契約が終了することを伝える必要があります。
この通知がない場合は期間満了しても明け渡しをもとめることができません。
ただし、通知期間を過ぎた後でも、通知の6ヵ月後に明け渡しを求めることができます。
また、この通知は契約期間が1年未満の定期借家契約には適用されません。
つまり、
- 1年未満の定期借家契約では事前の通知なしに契約期間満了と同時に契約を終了させることができる。
ということになります。
定期借家契約の4つのメリット
定期借家契約は契約の更新がない契約なので大家側にとって多くのメリットがあります。
定期借家契約のメリット①：契約終了と同時に不良入居者を退去させることができる
滞納癖や入居マナーを守らないなどトラブルを起こしている入居者を契約満了と同時に退去させることができます。
例えばペット可能マンションなどを定期借家契約にすることで、万一のトラブルが起こった際でも期間満了と共に退去となるのでトラブルの長期化を防ぐことが可能になります。
定期借家契約のメリット②：家賃の改定が比較的簡単になる
定期借家契約の再契約時に家賃の改定を比較的簡単に行うことができます。
普通借家契約のように、話し合いがまとまらず調停や裁判で決着がつくまで家賃の改定ができないということもなくなります。
家賃を改定する場合には、契約終了の6ヵ月前までに送る『契約終了に関する通知書』のなかに再契約に関する賃料等の条件を明記しておくようにします。
定期借家契約のメリット③：立退料や建物明け渡し請求などの手続きが不要
定期借家契約には更新の概念がなく契約終了とともに入居者を立ち退かせることができます。
また普通借家契約のように大家側に正当事由などの必要もなく、法的な建物明け渡し請求も必要ありません。
定期借家契約のメリット④：契約期間を自由に設定可能
1ヵ月や1週間といった1年未満の定期借家契約や、5年10年などといった定期借家契約も有効となります。
外国人など連帯保証人がつけられない入居者や、まだ就職が決まっていないような入居者でも、事務手続きの手間は掛かりますがまず1ヵ月ごとの定期借家契約にして徐々に契約期間を長くしていくような契約方法をとることもできます。
手間を掛けた分だけ大家の滞納リスクは確実に小さくなります。
普通借家契約から定期借家契約への切り替えで確実に大家側の立ち退きトラブルに対するリスクは小さくできる
これまでのように、定期借家契約は大家側にとってメリットの多い制度となっています。
既存の入居者との契約をすぐにでも普通借家契約から定期借家契約に切り替えたいという大家も多いと思いますが一つだけ注意が必要です。
普通借家契約から定期借家契約への切り替え時の注意点
住居については、定期借家制度が施行される以前(2,000年2月末以前)の普通借家契約を当事者同士で合意解約して定期借家契約で契約し直すことはできないと規定されています。
ただしこれは、法律が施行された2,000年3月1日以降になされた普通借家契約については適用されないとされています。
これにより可能なものから順次積極的に定期借家契約への切り替えを行うことで大家側のリスクを小さくしていくことが可能になります。
普通借家契約から定期借家契約へスムーズに切り替えるには
一般的に入居者にとっては定期借家契約に切り替えるメリットはないといわれています。
普通借家契約の場合更新を繰り返すことで半永久的に住み続けることができます。
もし大家側からの契約解除や更新拒絶を受けた場合には、大家の正当事由を補完する相応の対価としての立退料を要求できる権利が借主にはありますので、わざわざ定期借家契約に切り替える必要性はないということです。
定期借家契約に切り替えれば定期借家契約にはそもそも更新の概念がないため、再契約を拒まれても立ち退き料などの対価をなにも要求することができなくなるからです。
したがって入居者は定期借家契約を拒むものであり定期借家契約をするには家賃を下げるなどしなければならないと勝手に思い込んでいる大家もいるくらいです。
ところが実際はまったくそのようなことはなく定期借家契約だからといって家賃を下げる必要もなければ礼金をゼロにする必要もありません。
入居者はそもそも立退料目当てに賃貸マンションに入居しているわけではないですし、住環境の良い部屋に適正な家賃で住み続けることができるのであれば定期借家契約でも問題なく入居していただくことは可能なはずです。
普通借家契約をすべて定期借家契約に切り替えていくことで不良入居者を排除できるため良好な住環境を保つことにもつながります。
良好な住環境になるのは入居者にとっても良いことなのでこのようなメリットを入居者にも説明することで、普通借家契約から定期借家契約への切り替えを促していくことも大切なことです。
普通借家契約から定期借家契約への切り替えのタイミング
普通借家契約から定期借家契約への切り替えのタイミングは、まずは入居者の入れ替えの時になります。
新規契約ならスムーズに切り替えができます。
また、入居中の場合はその契約が2,000年3月1日以降に結ばれた契約なら、更新時に定期借家契約への切り替えを申し出るのがセオリーです。
もし更新の際に家賃の減額を要求されたら絶好の切り替えタイミングとなります。
減額の幅にもよりますが家賃の減額を受け入れる代わりに定期借家契約を条件に切り替えてもらう交渉ができます。
おわりに
- 定期借家契約には更新の概念がないため、入居者は原則として契約期間の満了とともに退去しなければならない。
- 定期借家契約を成立させる要件として、①書面による契約、②書面交付と説明義務、③契約終了手続き、の3つがある。
- 定期借家契約にはオーナーに多くのメリットがあり、滞納ぐせやトラブルを起こす不良入居者を、契約満了と同時に退去させることができ、トラブルの長期化を防ぐこともできる。
- 入居者の入れ替え時の新規契約はもちろん、既存の入居者の契約も見直して順次積極的に定期借家契約へと切り替えていくことで、借主保護偏重の普通借家契約のリスクを軽減することができる。
