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賃貸募集の条件変更で今すぐ高稼働率にする5つのポイント

稼働率UP!募集条件を変えて今すぐ魅力的な物件になる5つの知恵

賃貸募集の条件を昔に決めたまま、ずっと変えていないということはないでしょうか?

賃貸の市場環境は刻一刻と変化しており、変化のスピードも年々上がってきています。

その変化に対応し続けてていくことが、不動産投資で収益をあげていく重要な要因となります。

  • 以前のように空室が埋まらない
  • 入居希望者を案内しても決まらない

という場合は、周辺の競合物件に賃貸募集の条件面で劣っている可能性も考えられます。

現状の賃貸募集の条件を客観的に見て、周りのライバル物件に比べて魅力的になっているかどうかをオーナー自身が定期的にチェックすることは、今後ますます必要になると考えられます。

当然、ライバル物件と比較して賃貸の条件を緩和すると、空室が決まりやすくなる場合が多いです。

この記事では、家賃を下げるのではなく、賃貸の条件を工夫することで、自分の物件の魅力をアップする知恵をご紹介します。


賃貸募集の条件変更で今すぐ高稼働率にする5つのポイント

ポイント①:礼金・敷金・更新料の変更

知恵①礼金・敷金・更新料

最近は礼金・敷金をゼロゼロとする物件が増えてきていますので、対抗するためには、賃貸の条件として礼金・敷金をゼロにしてみると効果が出やすいといえます。

更新料も高い地域だと家賃1ヵ月や家賃0.5ヵ月分と設定していると思いますが、収入が低い層だと更新時期の負担が重たくなります。

更新料は取る場合でも1~2万円程度にしておき、なるべくなら自動更新にしておくと最近では良い結果が出やすいようです。

自動更新だと心配だと言われる方がいますが、地域によっては自動更新が普通という場所もあるので、怖がる必要はないといえます。

保証会社を入れてあれば、保証会社の更新のタイミングでは連絡を取り合うことになるので、状況の確認はできることになります。

 

ポイント②:初期費用の変更

礼金・敷金だけでなく、仲介手数料や保証会社への保証料等をオーナー側の負担で払ってあげるのは、とても効果のある取り組みです。

昔ながらのオーナーは、売り手市場だった時代からするとびっくり仰天なのですが、今や時代は買い手市場となっています。

お金に余裕がない低所得層では、貯金が少ないため、定期的な収入から家賃を払うことはできても、初期費用と引っ越し費用の負担が重たくなります。

初期費用をオーナーが負担しても、1ヵ月~2ヵ月早く決まるなら投資対効果が出てきます。

オーナーの中には、引っ越し費用まで負担するケースも出てきており、2年契約であればキャッシュバックポイント有りのような大手携帯電話会社の価格戦略のようなサービスを提供して入居者を獲得している場合もあります。

それだけ入居者獲得競争は激化してきており、今後は既存入居者をどのように奪うかまで踏み込んだ募集戦略が必要になる時代が来るかもしれません。

 

賃貸の条件を初期費用ゼロにする際に気を付けるポイント

賃貸の条件で初期費用ゼロの場合は、確実に保証会社に加入させたほうがいいといえます。

初期費用がまったく準備できていないで引っ越しをする人は、かなり属性が悪いレベルとなり、昔であれば入居できなかった層です。

保証会社必須にて保険をかけておく必要があります。

 

ポイント③:フリーレント期間を工夫する

初期費用が重い入居希望者には、家賃の1ヵ月分を無料にするなどのフリーレントプランを使うと効果的です。

今では当たり前のように入居希望者からフリーレントを要望される時代になってきています。

 

ポイント④:生活保護・高齢者・外国人などにも募集間口を広げる

知恵④生活保護・高齢者・外国人

まだまだ生活保護者や高齢者、外国人などの受け入れを拒むオーナーが多いことは事実です。

現在の日本を見ていて、

  • 低所得層である生活保護者は増え続けている
  • 高齢化社会で高齢者はうなぎのぼりで増えていく

という環境の中で、これらをまったく受け入れないというのは、かなりの割合で入居者を限定してしまっていることとなり、募集にとっては不利です。

まだまだ生活保護者・高齢者・外国人を積極的に受け入れるオーナーは少ないので、賃貸募集店も喜んで紹介してくれることになります。

リスクとしては滞納リスクがありますが、保証会社を入れることでリスク回避すればそれほど怖がることではありません。

リスクの中で一番怖いのは、高齢者が家の中で亡くなられることです。

さすがに70歳を超えてきた場合には、保証人の方に定期的に来てもらって無事を確認してもらったりなどを約束してもらうとベターです。

家の中で病死や自然死も保険に入っておくことで回避したり、特殊清掃会社を事前に選んでおくなど、対策はいくらでも取れるようになっています。

 

ポイント⑤:ペット飼育可・音楽可に変更する

  • ペットを飼いたい方
  • 音楽をやりたい方

の入居者もかなりの数がいると考えられます。

ペットは犬・猫が主流ですが、猫を飼えるという物件はまだ少ないので、猫を狙うという手もあります。

ただし、猫は退去時の原状回復トラブルが多いので注意が必要です。

その場合は敷金を30万円程度など高額に設定しておくと安心です。

ペット可や音楽可とする物件は少ないので家賃の下落が少ないこともメリットです。

注意点としては、ペット不可で入居している既存入居者が、ペット可になったことで退去につながるケースが考えられます。

まとめ

  • 賃貸の募集条件の緩和は、競合物件でも進んでいることから、可能な範囲で緩和していくと、空室が決まりやすくなる。
  • 募集条件を緩和して稼働率を上げていくと、当然入居者の属性も様々になってくるので、入居者の多様化にあわせて賃貸運営能力を高めていくことが必要となる。
  • ペット可の場合は原状回復のトラブルに注意する。またペット不可だった物件を突然ペット可に変えると、ペット不可で入居していた既存入居者の退去につながる可能性があるので注意する。

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