不動産投資をやろうと思っても都心部では収益物件の価格も上がり、利回りの出る収益物件が見つけにくくなっています。
なので、必然的に利回りの出る収益物件を求めて地方の収益物件を検討する人が増えることになります。
しかし、地方の収益物件は土地勘が無いため、
- 相場が分かりにくかったり
- 管理運営が心配だ
と考えて躊躇する人も多いのではないでしょうか？
ひとつの指針として、流動性の観点から人口50万人以上の都市圏に絞るべきだといえますがそれも絶対ではないところが不動産投資の仕入れの難しいところです。
この記事では、不動産投資で地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきことについてご説明します。
地方の収益不動産の購入を検討する場合に注意すべきポイントとは？
収益物件の運用は基本的には、
- 首都圏
- 関西圏
- 中京圏
の三大都市圏や地方であれば人口50万人以上の都市圏に絞るべきです。
収益物件の運用は賃貸と売買のニーズがなければ成り立たないという根本的な仕組みがあります。
- 人に貸して収益である賃料を得る
- 売却して利益を確定させる
という大きく分けて2つの収益源は需要がないと成り立たず、その需要のベースとなるのが都市圏の人口だといえるからです。
つまり、賃貸と売買ともにある程度の流動性がある地域でなければ不動産投資は事業として成立しないということです。
流動性は都心部ほど高く、地方都市に行くほど低くなります。
少子高齢化が進む現在では、全国的に空き家が増え賃貸物件の空室率も年々高まっています。
しかし、全国で一律に人口が減っているわけではなく、人口が流入する一部のエリアと人口が減少しているエリアに二極化しています。
人口が増えているエリアは、東京および首都圏、関西であれば大阪、九州では福岡のような大都市圏だけです。
人口が多い場所には仕事が生まれ、その仕事を求めてさらに周辺から人口が流入していきます。
そして周辺地域は人口流出による過疎化と高齢化が加速し、地域インフラの維持コストの問題から、街の中心部に機能を集約したコンパクトシティ化が進むと予想されています。
つまり中心部以外は人の住まない地域にいずれはなっていく可能性があるということです。
地方の収益物件の購入に関しては、単に利回りが高い低いという観点ではなく、流動性という観点を取り入れて考慮するということが非常に大切になります。
都市の規模と収益不動産の規模の関係性
都市部では高利回りの収益物件を取得することは、どんどん困難になっていっています。
そこで、地方の収益物件に目を向ける人も多いというのが実情です。
仕方がないからです。
地方の収益物件の取得にあたっては、原則として人口50万人以上の都市圏に絞るべきですと先述しましたが、50万人以下の都市では絶対に収益物件を取得してはいけないのかというと必ずしもそういうわけではありません。
ここで大切になってくるのが、小さな都市でも一定の賃貸需要と流動性があるという前提で、都市の規模と物件ボリュームの関係です。
たとえば大阪都心部であれば10億円以上の物件でも一定の需要があり売れる可能性が高いと考えられます。
しかし、鳥取県の鳥取市(人口約20万人)で10億円の物件が売れるかというとなかなか難しいと考えられます。
これが流動性の違いです。
しかし、鳥取市では収益物件がまったく売れないというわけではなく、5000万円～1億円くらいの収益物件であれば流通します。
都市の規模が小さければ、物件の規模も小さくすることが大切だということです。
小さい規模の都市で大規模な物件を買うことは、流動性が落ちるので非常に危険だと言えるでしょう。
特に景気後退期はこの傾向が強くなり、売りたくても売れないという状況になってしまいます。
地方の収益不動産を運営するには管理会社選びが重要になる
地方の遠隔地に収益物件を取得し、自分で物件を運営するというのは現実的ではせん。
運営は現地の管理会社に任せることになります。
地方物件を取得する際は、同時に現地の管理会社の選定をきちんとする必要があります。
逆にいえば、適切な管理会社が見つからない場合は物件の取得もあきらめたほうがよいということになります。
特に小規模の地方都市においては、管理会社自体の数も少ないのでより慎重になる必要があります。
実際に入居者を決めてくれるのは管理会社ですから、管理能力の高い会社でなければよい収益物件があっても空室が埋まりません。
なので、地方都市の収益物件への投資は、信頼できる管理会社を見つけることができるかどうかも、物件選定とともに成功へのカギを握っているといえるでしょう。
おわりに
収益物件の運用は、物件を買えばよいのではなく、賃貸で収益を上げて、最後は売却で利益を確定することが必要なので、賃貸需要と売買の流動性のある地域での物件取得が必要となります。
収益物件の運用実績を高めるためには、できるだけ人口50万人以上の都市圏で収益物件を取得することと、それ以下の地方都市の場合はその都市の規模と物件の規模が乖離しないように注意する必要があります。
小さい規模の都市で大規模な物件は売却の際に買い手が見つからないリスクを含んでいるからです。
