- 不動産投資のPM・賃貸管理
- 不動産投資の空室対策を圧倒的にコストダウンするリテンション(退去引き留め)の2つの重要ポイント
- まさか言い値で払ってない？不動産投資でエレベーターや設備点検及び清掃費用で損をしないための費用相場感
- 不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクとそのリスクヘッジ方法
- 不動産投資で空室が埋まらない原因の簡単セルフチェック3つのポイント
- 浄化槽の点検費用はいくらかかる？浄化槽のある収益物件は点検検査費用と汚泥引抜き費用がかかります。
- 貯水槽の点検費用はいくらかかる？貯水槽のある収益物件は貯水槽のサイズに応じた点検費用がかかります。
- 収益物件の管理で発生しやすい突発的な3つの出費はいくらくらい？
- 不動産投資で貸主からの立ち退きを容易にするための定期借家契約切替術
- 賃貸営業力が強い管理会社で不動産投資を高収益化する2つのポイント
- 不動産投資でサブリース業者の言いなりにならないためのサブリース契約内容3つの確認ポイント
- 不動産投資でプロパティマネジメント専門の管理会社への管理委託で気を付けたい2つのデメリット
- 不動産投資の入居審査で入居後に滞納したりトラブルを起こす不良入居者を入居させないための必須確認5項目
- 不動産投資で収益物件の自主管理のメリットとデメリットとは？結局自主管理と管理委託はどちらが有利？
- 不動産投資で家賃を下げずに空室を埋める賃貸募集2つのポイントと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由
- 不動産投資での入居者の孤独死発見の3つのパターンと孤独死発生後に取るべき対応5つのステップ
- 不動産投資で大家都合での賃貸借契約の解約トラブルを未然に防ぐために大家が知っておくべき4つの防衛策
- 不動産投資で管理会社を変更したい場合の変更手続きで大家が負担に感じる4つのポイントとそれぞれの対策
- 不動産投資の管理業務できちんとしたPM管理会社に任せるべき重要な5つのPM管理業務とは？
- 不動産投資で一番起こるクレーム発生率No1は何？不動産投資の騒音トラブルや騒音クレームの解決方法
- 悪質な家賃滞納者を裁判と強制執行で適切に立ち退かせる5つの手順と立ち退き完了までに要する期間
- 不動産投資の収益力を高めるクレームが原因での入居者の早期退去を防ぐ入居者クレーム対策
- 公正証書での賃貸借契約の絶大な威力と公正証書での賃貸借契約書の作り方と切り替え方
- 不動産投資で家賃滞納が起きたらどうする？不動産投資の家賃滞納トラブルを解決する8つのポイント
- 不動産投資で貸主側からの立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉のポイント
- 不動産投資での家賃・敷金礼金・広告費の金額の最適な決め方は物件価格に直結する家賃を下げない方向で考える
- 不動産投資で遠隔地の管理会社とうまくコミュニケーションを取るには管理会社から見て良いオーナーになるということ
- 不動産投資で収益物件の管理を安心して任せられる良い管理会社を探すための外せない2つのポイント
- 不動産投資で収益物件を託す管理会社を選ぶ際の3つのポイントとダメな管理会社の特徴
- 不動産投資でサラリーマンや公務員の収益物件オーナーがするべき大家としての仕事のたった2つのポイント
- 立ち退き料不要？不要不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース
- 貸主側からの不動産の立ち退き請求時に立ち退き料の金額を左右する家主側の事情と借家人側の事情
- 不動産投資で古いキッチンや浴室をフルリフォームせずにピンポイント簡易リフォームで費用対効果を上げる手法
- 不動産投資で家主側からの立ち退き請求の際の『正当事由』と立ち退き料との関係性と立ち退き料の算定基準
- 不動産投資の空室対策でコストパフォーマンスがよくて新規入居者がバンバン決まりやすい8つの設備
- 貸主側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか？
- 【比較】不動産投資での原状回復リフォームでコスパがいいのは分離発注・施主支給・一括発注のどれなのか？
- 不動産投資で保有する収益物件の大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミング
- 不動産投資でサブリースや家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなくなるので安全なのか？
- 不動産投資で収益物件購入後の管理業務の引継ぎと管理会社の変更はどのように行うのがよいのか？
- 不動産投資の空室募集で知っておかないと損する賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組み
- 不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例
- 不動産投資で生活保護世帯や生活保護受給者の入居者を受け入れるのはぶっちゃけどうなのか？
- 原状回復費用で退去者と大家がもめるケースと大家のための原状回復費用の確実な回収対策とは？
- 不動産投資の賃貸借契約における連帯保証人と保証人の大きな違いとは？連帯保証人であれば何でも請求していい？
- 不動産投資で必要な消防点検のやり方と収支に見込んでおきたい建物規模別の消防点検費用の目安【まとめ】
- 不動産投資で滞納家賃を少額訴訟でできるだけ早く回収するポイントと少額訴訟を行う際の注意点
- 不動産投資で退去後のリフォームや原状回復への費用対効果の上がるお金のかけ方
- 家賃滞納者への占有移転禁止の仮処分によって強制執行時の不法占有を防ぐ事前対策のポイント
- 家賃滞納者への強制執行5つのステップで家賃滞納者からの部屋を奪還するスキーム
- 給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収を行う手順と給料差押えよりも建物明け渡しが最優先な理由
- 不動産投資で家賃滞納者を大家が追い出すには裁判しかないのか？力ずくで家賃滞納者を追い出す方法は？
- 不動産投資で家賃をとりっぱぐれないための保証会社の使いこなし方
- 不動産投資で賃貸入居率を上げるためにペット可物件に変更する際のメリットとデメリット
- 不動産投資の管理会社を選ぶ4つのポイントと管理戸数が多く入居率が高い実績のある管理会社を選ぶ重要性
- 不動産投資で生活保護受給者・低所得者・外国人などのハイリスク入居者を受け入れる際の2つの注意点
- 不動産投資でもしも自分の収益物件が事故物件(孤独死・自殺・他殺・事件)になってしまったらどうする？
- 不動産投資での効果的な賃貸募集条件【敷金・礼金・更新料・初期費用・フリーレント】設定法まとめ
- 不動産投資で収益物件の賃貸募集を強化するためにWeb集客ですぐにできる5つのポイント
- 不動産投資で保証会社の家賃保証のほうが滞納補償やサブリースよりも優れている場合とは？
- 賃貸管理会社からの空室リフォーム提案力とリフォームコストとのバランスが取れているか？
- 不動産投資でエイブルやアパマンなど賃貸客付けの営業力が強い管理会社の特徴と使うメリットと活用法
- 不動産投資での家賃滞納を早期解決する督促のポイントと家賃滞納者への立ち退き裁判全手順
- 賃貸契約更新のタイミングで入居者から家賃交渉された時の対応4つのポイント
- 不動産投資のローン戦略
- 不動産投資で自分がいくらまでローンの借り入れができるのかを知ったうえで収益物件を探していますか？
- 不動産投資で融資を受ける際に不動産投資に反対意見の配偶者を連帯保証人にしなくてもよくする方法とは？
- 日本政策金融公庫の融資で不動産投資を始める際に注意することはキャッシュフローが少なくなりがちなこと
- 不動産投資のアパートローンやプロパーローンで確定申告や決算が赤字でも次の融資が受けられる場合とは？
- 根抵当権と抵当権の違いをご存知ですか？物件購入時の注意点はある？
- 不動産投資ローンの融資審査で共同担保の提供を求められたらどうする？
- 不動産投資でアパートローン(パッケージローン)とプロパーローンの違いとは？
- 不動産投資でフルローンやオーバーローンを引くにはどうすればいい？フルローンやオーバーローン融資の最新動向
- 不動産投資の売買契約のローン特約で白紙解除できなかったトラブル事例とローン特約トラブルの回避方法
- 初めての不動産投資ローンの審査面談でよく聞かれる4項目と模範解答
- 良い収益物件を逃さない！揃えておくべき不動産投資ローン審査の銀行提出書類の事前準備簡単チェックリスト
- 住宅ローンが先？アパートローンが先？金融機関の融資枠を上手に押さえて不動産投資を有利に進めるコツ
- 不動産投資は他人のお金からのローンの返済で貯金できるという考え方
- 不動産投資初心者であれば頭金はいくらくらい用意すればいいのか？
- 不動産投資ローンの借り入れで自宅の住宅ローンがある場合とない場合の借り入れ条件の違いはあるのか？
- 少ない自己資金でも大きな投資ができる不動産投資のレバレッジとは？
- 銀行の担保評価手法を知って不動産投資の融資審査を有利に進めるコツ
- 不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探す
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- 不動産投資の銀行融資審査で銀行預金などの金融資産があると有利になるが必ずしも頭金に入れなくても良い理由
- 不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に頭に入れておきたい金融機関タイプ別の特徴
- 不動産投資ローンの融資審査の際に銀行が収益物件の耐用年数になぜこだわるのか？法定耐用年数との違いは？
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- 不動産投資ローンの銀行融資審査の評価基準①担保評価②収益評価③属性評価を知って融資審査を有利に進めるコツ
- 不動産投資ローンの銀行融資審査で銀行が融資したくない代表的な3つの銀行融資審査NGの収益物件とは？
- サラリーマンの不動産投資の銀行融資審査において不動産投資の事業性そのものよりも属性が優先される理由
- 不動産投資で融資を受ける銀行はメイン銀行1行との取引がいいのか複数の銀行と取引したほうがいいのか？
- 不動産投資ローンの銀行審査で断然高評価で有利になる確定申告書や決算書はどのようなものか？
- 不動産投資で法人での収益物件取得を考えているのであれば地方銀行や信用金庫の利用をまだまだ検討できる
- 初めての不動産投資で銀行の融資審査が通りやすい収益物件はどのような物件か？
- 連帯保証人なしで借りたい。不動産投資で収益物件を買うときに借り入れの連帯保証人は必ず必要か？
- なぜ不動産投資で新規の金融機関と取引をしたいときは必ず不動産会社の紹介で行くことが重要なのか？
- 不動産投資で自分が金融機関からいくらまでローン借り入れができるのかを見極める3つの基準とは？
- 不動産投資における金融機関の収益物件への担保評価額と不動産投資ローンの借り入れ金額との関係性
- 不動産投資の金融機関からの借り入れは変動金利？固定金利？⇒基本は変動金利か短期固定金利の2択
- 不動産投資ローンの銀行借り入れ条件3点セット①金利②借入期間③借入割合の成功基準とは？
- 金融機関の不動産投資に対する融資審査のウェイトは物件の担保評価より借主の属性に置かれている事実
- 不動産投資でサラリーマンや公務員が受けられる融資の限度額とより多くの借り入れを行うにはどうすればいい？
- 不動産投資でのローンの返済は頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたほうがよいのか？
- 不動産投資の融資におけるメガバンク・地銀・信金・ノンバンク系など各金融機関の一般的な融資基準について
- 不動産投資ローンにおけるアパートローンとプロパーローンの違いを知って不動産投資に活用する方法
- 不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどんな収益物件でも融資を受けることは可能なのか？
- 不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行の不動産投資ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイント
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- 2019年の銀行をはじめとした金融機関の不動産投資向け融資の引き締め状況はいったいいつまで続くのか？⇒2020年に入って少し緩和の兆し
- 不動産投資ローンの借入金利の引き下げを銀行に交渉する際に知らないと損する実質貸出金利と他行借換に対する銀行の考え方
- スルガ銀行が業務停止期間終了に伴って不動産投資向け融資を再開するが融資の厳格化は避けられない見通しは本当か？
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- 不動産投資の仕入れ
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- 木造の築古中古収益アパートを耐用年数オーバーでもスムーズに高値で売却する出口戦略はどうすればよいか？
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- 築古の木造アパートなどで収益物件としてそのまま売却するか更地にして土地として売却するかの判断基準
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- 不動産投資の売却のベストタイミングは？個人なら購入後5年超がおトクで法人なら他の利益とのバランスが重要！
- 一棟収益不動産投資のIRR(内部収益率)とNPV(正味現在価値)の関係性を簡単に理解する3つのポイント【更新】
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- 不動産投資でローンの繰り上げ返済をするとなぜ損なのか？繰り上げ返済が投資効率を悪くする2つの理由
- 不動産投資で減価償却狙いで買った高利回りの築古中古木造アパートは売却したいときに本当に売れるのか？
- 不動産投資の利益を最大化させる高値での売却のための収益物件の運営管理の2つの超重要ポイント
- 会社経営者が不動産投資の利益を最大化させるための売却タイミングは本業の損失が出るときがベストな理由
- 不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件
- 不動産投資で収益物件を売却するときに法人所有よりも個人所有のほうが節税効果が高い税金の仕組みとは？
- 会社経営者が不動産投資での税金の先送りと売却時期の調整で経営を安定させられる方法があるのをご存知でしょうか？
- 不動産投資で収益物件を売却する際に古くなっても困らない中古の築古収益物件の条件とは？
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- 不動産投資で収益物件を売却せずに長期保有して買い増していき収益を伸ばす戦略のポイント
- 不動産投資の法人化
- なぜ不動産投資ではサラリーマンや公務員が法人を設立して収益物件を購入するとメリットが大きいのか？
- 不動産投資の法人化で資産管理法人は株式会社？合同会社？【まとめ】
- 不動産投資を法人化することのメリットとデメリット【まとめ】
- 不動産投資を法人化するメリットとデメリットが簡単にわかる比較まとめ
- 不動産投資の1物件1法人は何が問題なのか？1物件1法人を隠さなければ年収の高い人には節税メリットは大！
- 不動産投資を法人化した際の損益分岐点と不動産投資の法人化でがっちり儲ける仕組みを構築する手順【更新】
- 経営者が本業とは別に不動産投資をしている人が多いなるほどな理由
- 不動産投資を法人化して公務員が副業禁止規定に絶対に引っかからないための資産管理法人設立時の注意点
- 不動産投資を法人化したら使える4つの節税対策(役員報酬・倒産防止共済・小規模企業共済・任意償却)【まとめ】
- 不動産投資の法人化の効果を最大化する資産管理法人の3つの利用形態の選び方と節税効果
- 不動産投資を法人化したあと決算が減価償却費で赤字決算だと次の新規融資の際に不利になるのか？
- 不動産投資を法人化したら法人保険を有効に使って不動産投資の節税対策に活用する5つのポイント
- 不動産投資の火災保険
- 不動産投資で収益物件に掛ける火災保険加入時の保険価額と保険金額の効果的な設定方法とは？
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- 収益物件の火災や地震に対する2つのリスクヘッジ手段とは？
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- 不動産投資の保険で盗難・偶然な事故による破損・汚損補償特約のポイントと必要性
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- 不動産投資の火災保険補償特約『飛来・落下・衝突』の補償内容と損金計上方法
- 不動産投資の①火災保険②地震保険③借家人賠償保険の必須基本知識【総まとめ】
- 不動産投資の節税に使える逓増定期保険やガン保険など8つの保険をご存知ですか？
- 不動産投資で一棟収益の火災保険補償特約『落雷・破裂・爆発』の必要性とポイント
- 不動産投資の節税対策
- 不動産投資の税金で損しないために節税対策で重要な収益物件を誰の名義で取得するかについての考察
- 不動産投資で経費にできる支出と経費にできない支出の簡単基準総まとめ
- 不動産投資の融資審査で重視される債務償還年数とは？誰でもすぐできる債務償還年数の計算式と計算方法
- 不動産投資の経費で旅費交通費はどれくらい使えるの？旅費交通費を賢く経費で落として得する簡単ポイント
- 不動産投資で失敗しないための減価償却【総まとめ】不動産投資の節税対策は減価償却費抜きには語れない！
- 不動産投資の修繕費と資本的支出って？知らないと損する修繕費と資本的支出の使い分け基準を知ってますか？
- 不動産投資は誰の名義で行う？不動産投資の名義設定のポイントとは？
- 高収益不動産投資では高い実質(NET)利回りと節税対策が両輪
- 個人の不動産投資での青色申告の活用方法と青色申告での今すぐできる節税対策3つのメリット
- 不動産投資で収支は黒字なのにキャッシュフローが赤字になり現金がどんどん減っていくデッドクロスの恐怖
- 不動産投資の滞納家賃に課税されるその前に滞納家賃の貸倒損失処理をなる早で行うための必須税務知識
- 不動産投資で交際費はどれくらい使えるのか？交際費が税務調査で否認されないための個人法人別での対策
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- 不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは経費で大きな赤字が出せるので必ず節税できる2つの大きな要因
- 不動産投資の節税3つの方向性別【①拡大②節税③拡大＆節税】の節税対策と税務戦略それぞれの重要ポイント
- 不動産投資で高い個人事業税が課せられたら不動産投資の法人化の検討が早急に必要になる理由
- 不動産投資における利益の最大化のために収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロール
- 不動産投資の節税面でのメリットである損益を法人だけでなく個人所得とも損益通算できる事例
- 不動産投資で既存物件の減価償却が終わった段階で追加で収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法
- 不動産投資の決算でキャッシュフローがプラスで儲かっていても損益計算書がマイナスになって節税できる仕組み
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- 確定申告時に不動産投資における売上(家賃収入およびその他収入)の計上で悩まれた経験はないでしょうか？
- 不動産投資の税務調査で追徴課税されないための対策と重要チェックポイント
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- 個人や法人の決算で不動産投資事業の損益計算書を節税に生かす3つのポイント
- 不動産投資シミュレーション
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- K％(調達コスト)とは？不動産投資のローン借入の調達コストのこと
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- 必ずしも任意売却やリースバックを選択しないほうがいい場合もある！
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BLOG管理人プロフィール
細貝和弘
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。現在は東京日本橋の不動産会社に勤務。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身者です。新卒からの不動産業界キャリアも20年以上になりました。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ではありますが任意売却による不動産の再生支援コンサルティングでは他に負けない絶対の自信を持っています。弁護士や税理士などの士業や、債権回収会社・サービサー、銀行などの金融機関などとも今までの折衝から太いパイプを持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと任意売却による不動産の再生支援コンサルティングを得意としています。
不動産投資リスク回避の鍵とは？
投資とはゲインを得るため、すなわち儲けるための可能性の合理的追求です。投資を行う際に『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機であり、ただのギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので自分の手でリスクをコントロールできうる限りはそれはリスクではありません。投資を行う際に正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資においてのセンターピンであり不動産投資で失敗して大金を失うようなリスクをコントロールするための大きな鍵となるのです。丸腰で無謀な勝負をしてせっかくの投資を投機にしてしまい大損することは何としても避けなければいけません。大損どころか再起不能になってしまえばゲームオーバーだからです。
一棟WEB.NET運営者としての私の想い
私が一棟WEB.NETを運営している理由にもなりますが、私の専門分野は不動産投資コンサルティングと任意売却による不動産の再生支援コンサルティングです。不動産の再生支援コンサルティングとは、具体的にはローンの支払いが厳しくなった方に対しての任意売却でのロスカットがメインです。ローンを貸し付けている銀行など金融機関の債権者と交渉を重ねて競売よりもできるだけロスが少なくなるように不動産を任意売却することで債務者にも今後の立て直しの道筋をつけていくというものです。
その任意売却での再生支援コンサルティングの過程で、不動産投資でもとんでもない物件をとんでもない高値でとんでもない金利でとんでもない金額のローンを借りて購入してしまっていてどうにもならなくなってしまっている方々を本当にたくさんたくさん見てきました。
その物件を販売した不動産会社もローンがついたからといっていくら商売だとしてもどうなのか、その時限りの利益のために投資家をみすみす殺してしまっているのではないのかとずっと思いながら今までやってきました。
ローンを一度滞納してデフォルトしてしまうとその投資家はもうゲームオーバーです。結局は長い目で見て市場というか全体のパイをどんどん狭めていっているのではないかと私は感じています。
不動産投資においてローンが払えなくなりデフォルトになってしまった方々の話を聞いていると、あまりよく分からないまま不動産会社の営業マンに言われるがままに物件を買ったという方が非常に多いのです。売る方だけの責任ではなく買う方の無知にも原因はあるなとつくづく感じました。
不動産業界特有の情報の非対称性で不動産会社が断然有利な中で、投資家自身も不動産投資を長くやっていこうと思うなら知識をつけて、きちんとした情報を得て投資して欲しいというのが私のモチベーションです。
そして何かのご縁でお問い合わせやご相談を頂いた皆様には不動産投資家としてぜひ成功して豊かな将来を手に入れて頂きたいですし非力ながらその一助となりたいというのが私の切なる想いです。
先行き不安が尽きない将来のためにも不動産投資はぜひやってみたいが絶対に失敗するわけにはいかないというあなたにこそぜひ読んでもらいたいブログです。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
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相続診断士
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