- 不動産投資のPM・賃貸管理
- 不動産投資でエレベーターや設備点検及び清掃費用で損をしてるかも？
- 不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクとそのリスクヘッジ方法
- 不動産投資で空室が埋まらない原因の簡単セルフチェック3つのポイント
- 浄化槽の点検費用はいくらかかる？浄化槽のある収益物件は点検検査費用と汚泥引抜き費用がかかります。
- 貯水槽の点検費用はいくらかかる？貯水槽のある収益物件は貯水槽のサイズに応じた点検費用がかかります。
- 収益物件の管理で発生しやすい突発的な3つの出費はいくらくらい？
- 不動産投資で貸主からの立ち退きを容易にするための定期借家契約切替術
- 賃貸営業力が強い管理会社で不動産投資を高収益化する2つのポイント
- 不動産投資でサブリース業者の言いなりにならないためのサブリース契約内容3つの確認ポイント
- 不動産投資でプロパティマネジメント専門の管理会社への管理委託で気を付けたい2つのデメリット
- 不動産投資の入居審査で入居後に滞納したりトラブルを起こす不良入居者を入居させないための必須確認5項目
- 不動産投資で収益物件の自主管理のメリットとデメリットとは？結局自主管理と管理委託はどちらが有利？
- 不動産投資で家賃を下げずに空室を埋める賃貸募集2つのポイントと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由
- 不動産投資での入居者の孤独死発見の3つのパターンと孤独死発生後に取るべき対応5つのステップ
- 不動産投資で大家都合での賃貸借契約の解約トラブルを未然に防ぐために大家が知っておくべき4つの防衛策
- 不動産投資で管理会社を変更したい場合の変更手続きで大家が負担に感じる4つのポイントとそれぞれの対策
- 不動産投資の管理業務できちんとしたPM管理会社に任せるべき重要な5つのPM管理業務とは？
- 不動産投資で一番起こるクレーム発生率No1は何？不動産投資の騒音トラブルや騒音クレームの解決方法
- 悪質な家賃滞納者を裁判と強制執行で適切に立ち退かせる5つの手順と立ち退き完了までに要する期間
- 不動産投資の収益力を高めるクレームが原因での入居者の早期退去を防ぐ入居者クレーム対策
- 公正証書での賃貸借契約の絶大な威力と公正証書での賃貸借契約書の作り方と切り替え方
- 不動産投資で家賃滞納が起きたらどうする？不動産投資の家賃滞納トラブルを解決する8つのポイント
- 不動産投資で貸主側からの立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉のポイント
- 不動産投資での家賃・敷金礼金・広告費の金額の最適な決め方は物件価格に直結する家賃を下げない方向で考える
- 不動産投資で遠隔地の管理会社とうまくコミュニケーションを取るには管理会社から見て良いオーナーになるということ
- 不動産投資で収益物件の管理を安心して任せられる良い管理会社を探すための外せない2つのポイント
- 不動産投資で収益物件を託す管理会社を選ぶ際の3つのポイントとダメな管理会社の特徴
- 不動産投資でサラリーマンや公務員の収益物件オーナーがするべき大家としての仕事のたった2つのポイント
- 立ち退き料不要？不要不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース
- 貸主側からの不動産の立ち退き請求時に立ち退き料の金額を左右する家主側の事情と借家人側の事情
- 不動産投資で古いキッチンや浴室をフルリフォームせずにピンポイント簡易リフォームで費用対効果を上げる手法
- 不動産投資で家主側からの立ち退き請求の際の『正当事由』と立ち退き料との関係性と立ち退き料の算定基準
- 不動産投資の空室対策でコストパフォーマンスがよくて新規入居者がバンバン決まりやすい8つの設備
- 貸主側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか？
- 【比較】不動産投資での原状回復リフォームでコスパがいいのは分離発注・施主支給・一括発注のどれなのか？
- 不動産投資で保有する収益物件の大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミング
- 不動産投資でサブリースや家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなくなるので安全なのか？
- 不動産投資で収益物件購入後の管理業務の引継ぎと管理会社の変更はどのように行うのがよいのか？
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- 不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例
- 不動産投資で生活保護世帯や生活保護受給者の入居者を受け入れるのはぶっちゃけどうなのか？
- 原状回復費用で退去者と大家がもめるケースと大家のための原状回復費用の確実な回収対策とは？
- 不動産投資の賃貸借契約における連帯保証人と保証人の大きな違いとは？連帯保証人であれば何でも請求していい？
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- 不動産投資で滞納家賃を少額訴訟でできるだけ早く回収するポイントと少額訴訟を行う際の注意点
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- 家賃滞納者への占有移転禁止の仮処分によって強制執行時の不法占有を防ぐ事前対策のポイント
- 家賃滞納者への強制執行5つのステップで家賃滞納者からの部屋を奪還するスキーム
- 給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収を行う手順と給料差押えよりも建物明け渡しが最優先な理由
- 不動産投資で家賃滞納者を大家が追い出すには裁判しかないのか？力ずくで家賃滞納者を追い出す方法は？
- 不動産投資で家賃をとりっぱぐれないための保証会社の使いこなし方
- 不動産投資で賃貸入居率を上げるためにペット可物件に変更する際のメリットとデメリット
- 不動産投資の管理会社を選ぶ4つのポイントと管理戸数が多く入居率が高い実績のある管理会社を選ぶ重要性
- 不動産投資で生活保護受給者・低所得者・外国人などのハイリスク入居者を受け入れる際の2つの注意点
- 不動産投資でもしも自分の収益物件が事故物件(孤独死・自殺・他殺・事件)になってしまったらどうする？
- 不動産投資での効果的な賃貸募集条件【敷金・礼金・更新料・初期費用・フリーレント】設定法まとめ
- 不動産投資で収益物件の賃貸募集を強化するためにWeb集客ですぐにできる5つのポイント
- 不動産投資で保証会社の家賃保証のほうが滞納補償やサブリースよりも優れている場合とは？
- 賃貸管理会社からの空室リフォーム提案力とリフォームコストとのバランスが取れているか？
- 不動産投資でエイブルやアパマンなど賃貸客付けの営業力が強い管理会社の特徴と使うメリットと活用法
- 退去希望者の退去引き留め(リテンション)で新規募集よりも圧倒的にコストダウンするポイント
- 不動産投資での家賃滞納を早期解決する督促のポイントと家賃滞納者への立ち退き裁判全手順
- 賃貸契約更新のタイミングで入居者から家賃交渉された時の対応4つのポイント
- 不動産投資のローン戦略
- 不動産投資のアパートローンで赤字申告でも融資が受けられる場合とは？
- 根抵当権と抵当権の違いをご存知ですか？物件購入時の注意点はある？
- 不動産投資ローンの融資審査で共同担保の提供を求められたらどうする？
- 不動産投資でアパートローン(パッケージローン)とプロパーローンの違いとは？
- 不動産投資でフルローンやオーバーローンを引くにはどうすればいい？フルローンやオーバーローン融資の最新動向
- 不動産投資の売買契約のローン特約で白紙解除できなかったトラブル事例とローン特約トラブルの回避方法
- 初めての不動産投資ローンの審査面談でよく聞かれる4項目と模範解答
- 良い収益物件を逃さない！揃えておくべき不動産投資ローン審査の銀行提出書類の事前準備簡単チェックリスト
- 住宅ローンが先？アパートローンが先？金融機関の融資枠を上手に押さえて不動産投資を有利に進めるコツ
- 不動産投資は他人のお金からのローンの返済で貯金できるという考え方
- 不動産投資初心者であれば頭金はいくらくらい用意すればいいのか？
- 不動産投資ローンの借り入れで自宅の住宅ローンがある場合とない場合の借り入れ条件の違いはあるのか？
- 少ない自己資金でも大きな投資ができる不動産投資のレバレッジとは？
- 銀行の担保評価手法を知って不動産投資の融資審査を有利に進めるコツ
- 不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探す
- 不動産投資で収益物件の銀行評価を自分で簡単に知るための3ステップ①稼働率②積算評価③キャッシュフロー
- 不動産投資の銀行融資審査で銀行預金などの金融資産があると有利になるが必ずしも頭金に入れなくても良い理由
- 不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に頭に入れておきたい金融機関タイプ別の特徴
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- 初めての不動産投資で銀行の融資審査が通りやすい収益物件はどのような物件か？
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- なぜ不動産投資で新規の金融機関と取引をしたいときは必ず不動産会社の紹介で行くことが重要なのか？
- 不動産投資で自分が金融機関からいくらまでローン借り入れができるのかを見極める3つの基準とは？
- 不動産投資における金融機関の収益物件への担保評価額と不動産投資ローンの借り入れ金額との関係性
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- 金融機関の不動産投資に対する融資審査のウェイトは物件の担保評価より借主の属性に置かれている事実
- 不動産投資でサラリーマンや公務員が受けられる融資の限度額とより多くの借り入れを行うにはどうすればいい？
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- 不動産投資の融資におけるメガバンク・地銀・信金・ノンバンク系など各金融機関の一般的な融資基準について
- 不動産投資ローンにおけるアパートローンとプロパーローンの違いを知って不動産投資に活用する方法
- 不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどんな収益物件でも融資を受けることは可能なのか？
- 不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行の不動産投資ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイント
- 不動産投資ローンの融資審査で銀行は不動産投資家の何を重視して見ているのか？
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- 2019年の銀行をはじめとした金融機関の不動産投資向け融資の引き締め状況はいったいいつまで続くのか？⇒2020年に入って少し緩和の兆し
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- 不動産投資で収益物件を複数棟取得するための資金調達の考え方とポートフォリオの構築の3つのポイント
- 不動産投資でのアパートローンの金利引き下げ交渉とアパートローンの借り換えで損をしないポイント
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- 不動産投資で地銀や信金から個人が融資を引くには不動産会社を通すのが近道
- 不動産投資で自分のローンの借入限度額と最適な返済期間の設定方法を知っておく重要性
- 不動産投資の仕入れ
- 不動産投資を始めるのに最低限必要な年収や自己資金はいくらくらい？
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- 不動産投資の利益を最大化させる高値での売却のための収益物件の運営管理の2つの超重要ポイント
- 会社経営者が不動産投資の利益を最大化させるための売却タイミングは本業の損失が出るときがベストな理由
- 不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件
- 不動産投資で収益物件を売却するときに法人所有よりも個人所有のほうが節税効果が高い税金の仕組みとは？
- 会社経営者が不動産投資での税金の先送りと売却時期の調整で経営を安定させられる方法があるのをご存知でしょうか？
- 不動産投資で収益物件を売却する際に古くなっても困らない中古の築古収益物件の条件とは？
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- 不動産投資の法人化
- 不動産投資の法人化で資産管理法人は株式会社？合同会社？【まとめ】
- 不動産投資を法人化することのメリットとデメリット【まとめ】
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- 不動産投資を法人化した際の損益分岐点と不動産投資の法人化でがっちり儲ける仕組みを構築する手順【更新】
- 経営者が本業とは別に不動産投資をしている人が多いなるほどな理由
- 不動産投資を法人化して公務員が副業禁止規定に絶対に引っかからないための資産管理法人設立時の注意点
- なぜ不動産投資ではサラリーマンや公務員が法人を設立して収益物件を購入するのか？そのメリットは何？
- 不動産投資を法人化したら使える4つの節税対策(役員報酬・倒産防止共済・小規模企業共済・任意償却)【まとめ】
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- 不動産投資の火災保険
- 収益物件の火災や地震に対する2つのリスクヘッジ手段とは？
- 不動産投資で保有する一棟収益に地震保険は必要？地震に対するリスク管理と地震保険検討時の重要5ポイント
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- 不動産投資の保険で盗難・偶然な事故による破損・汚損補償特約のポイントと必要性
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- 代位弁済ってどういうこと？代位弁済されてしまったらどうしたらいい？
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- フラット35を不動産投資に不正利用していてなぜかバレてしまった理由
- 住宅ローン返済の借金地獄から誰もが復活できる超重要な5つの考え方
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- 任意売却や自己破産をするとブラックリストに載って一生を棒に振る？
- 任意売却する前から知っておくと安心な任意売却後に残った残債の末路
- 任意売却することや競売になることと自己破産は直接因果関係はない件
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- 競売通知が来てしまってからの任意売却を成功させる3つのポイント
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- SMBC債権回収から催告書が来たらすぐにやるべきこと
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- 阪和信用保証から代位弁済の通知が来たらすぐにやるべきこと
- 近畿信用保証から代位弁済の通知が来たらすぐにやるべきこと
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- 大阪府中小企業信用保証協会から代位弁済の通知が来たらすぐにやるべきこと
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- 債権者が多く配分調整が大変だったが任意売却でまとめ上げた成功事例
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- 任意売却で債権者から認めてもらいやすい代表的な諸費用16項目
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- なぜ競売より任意売却なのか？任意売却が競売より有利な2つのポイント
- 任意売却の際の不動産価格の目安にする地価公示価格や路線価とは何？
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- 悪質な任意売却専門業者にだまされないための7つの見極めポイント
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- 任意売却成功事例集
- 任意売却する前から知っておくと安心な任意売却後に残った残債の末路
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- 任意売却で通常より多くの諸費用を債権者に認めてもらえた成功事例
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- 住宅ローンが払えなくなってから任意売却ができる期間はどれくらいある？
- 住宅ローンを延滞・滞納した
- 債権回収会社から通知がきたらヤバイ？債権回収会社って何者なのか？
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- マンションの管理費や修繕積立金を滞納しても競売には・・・なります！
- 必ずしも任意売却やリースバックを選択しないほうがいい場合もある！
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BLOG管理人プロフィール
細貝和弘
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。東京日本橋の不動産会社に勤務。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身者です。新卒からの不動産業界キャリアも20年を超えました。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ではありますが任意売却による不動産の再生支援コンサルティングでは他に負けない絶対の自信を持っています。弁護士や税理士などの士業の先生方や、債権回収会社・サービサーや銀行などの金融機関との今までのやり取りを通じたパイプもストロングポイントです。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと10年以上で累計1000件以上のご相談を承ってきた任意売却による再生支援コンサルティングを得意としています。
不動産投資リスク回避の鍵とは？
投資とはゲインを得るためすなわち儲けるための可能性の合理的追求です。『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機でありただのギャンブルと言われても仕方ないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので自分の手でコントロールできうる限りはリスクではありません。正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資においてのセンターピンでありリスクをコントロールするための大きな鍵となるのです。丸腰で無謀な勝負をしてせっかくの投資を投機にしてしまって損してはいないでしょうか。
一棟WEB.NET運営者としての想い
私が一棟WEB.NETを運営している理由にもなりますが、私の専門分野は不動産投資コンサルティングと任意売却による不動産の再生支援コンサルティングです。再生支援コンサルティングとは具体的にはローンの支払いが厳しくなった方に対しての任意売却でのロスカットがメインです。ローンを貸し付けている銀行など金融機関の債権者と交渉して競売よりもできるだけロスが少なくなるように不動産を任意売却して債務者に立て直しの道筋をつけていくというものです。
その任意売却での再生支援コンサルティングの過程で、不動産投資でもとんでもない物件をとんでもない高値でとんでもない金利でとんでもない金額のローンを借りて購入してしまっていてどうにもならなくなってしまっている方々を本当にたくさん見てきました。
その物件を販売した不動産会社もローンがついたからといっていくら商売だとしてもどうなのか、その時限りの利益のために投資家をみすみす殺してしまっているのではないのかとずっと思いながらやってきました。
ローンを一度滞納してデフォルトしてしまうとその投資家はもうゲームオーバーです。結局は長い目で見て市場というか全体のパイをどんどん狭めていっているのではないかと私は感じています。
不動産投資においてローンが払えなくなりデフォルトになってしまった方々の話を聞いていると、あまりよく分からないまま不動産会社の営業マンに言われるがまま買ったという方が非常に多いのです。売る方だけの責任ではなく買う方の無知にも原因はあるなと感じました。
不動産業界特有の情報の非対称性で不動産会社が断然有利な中で、投資家自身も不動産投資を長くやっていくなら知識をつけてきちんとした情報を得て欲しいというのが私のモチベーションです。
そして何かのご縁でお問い合わせやご相談を頂いた皆様には不動産投資家としてぜひ成功して豊かな将来を手に入れて頂きたいですし非力ながらその一助となりたいというのが私の切なる想いです。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士