投資の世界では『レバレッジをかける』とよく言われますが、不動産投資でレバレッジをかけるというのはどのようなことなのでしょうか？
不動産投資における『レバレッジ』を一言で言うとローンを活用することで少ない自己資金で大きな投資を行うことを指します。
不動産投資においてレバレッジという言葉をよく耳にすると思いますが、英語のレバレッジ（leverage）はテコ（lever）から作られた言葉です。
小さい力で大きな重さを動かすテコの原理と同じく少ない自己資金の投資額で大きな資金を動かすことを指します。
当然小さい力で大きなものを動かせるというメリットだけではなく、逆に大きなものを動かそうとして反動を受けてダメージを被るリスクがあります。
不動産投資のレバレッジにおいてもそのメリットとリスクは比例します。
不動産投資は収益物件という『現物』に資金を投入するため、金融機関からの融資が受けやすく、自己資金の何倍以上の物件を購入することが可能です。
自己資金よりも大きな額の物件を購入できれば同じ利回りでも投下した自己資金に対する利回りは大きくなるというメリットがあります。
不動産投資はレバレッジがかけやすいので他人の資本で大きなリターンを長期にわたって狙うことができるというわけです。
ただし、不動産投資は上記の通り大きなレバレッジの効果を発揮できる投資なのですが、ローンを多く借り入れてレバレッジをかければかけるほどその反動でリスクも大きくなることには注意が必要です。
この記事では、レバレッジを有効にかけた不動産投資なら少ない自己資金で大きなリターンが得られる仕組みについてご紹介します。
不動産投資のレバレッジは自己資金額による上限がないので他の投資よりもレバレッジの効果が大きい
不動産投資においては、金融機関からの融資を使うことで自己資金よりも多くの資金を運用する状態を指して『レバレッジが効いている』と言います。
株式投資の場合は、信用取引を利用することにより不動産と同じようにレバレッジを効かせることができますが、証拠金を利用した信用取引は自己資金の額により上限があります。
FX（外国為替保証金取引）でも同じようにレバレッジを効かせられますが、これも個人だと自己資金の額による取引額の制限があります。
しかし不動産投資の場合は融資金額の割合の上限が法律で定められているわけではありません。
可能性が高いとは言えませんが諸経費分まで融資でまかなうオーバーローンの融資を引くことができれば自己資金ゼロで投資を行うことになります。
すなわち分母がゼロでレバレッジは無限大となりもはやレバレッジや自己資金投資利回りという考え方すらなくなる場合もあり得るのです。
それなら不動産投資ではできるだけ金融機関からの借入を多くしてレバレッジをかけまくれば大儲けできるといえるのでしょうか？
不動産投資においてレバレッジは諸刃の剣でもあります。
なぜならレバレッジをかけるほど金融機関からの借入額は膨らみ、月々の金融機関へのローン返済額も上昇するからです。
すなわち、不動産投資でレバレッジをかけた結果、毎月の金融機関へのローン返済額を賃料収入が下回ってしまえば、たちまち窮地に陥ってしまうというリスクをはらんでいるのです。
不動産投資でレバレッジを効かすには収益物件の安定した賃料収入があることが大前提で空室リスクを考慮する
不動産投資でレバレッジを効かせる際に注意すべきなのは、不動産投資ではレバレッジが効いていればそれだけで良い投資ができているというわけではないという点です。
不動産投資を自己資金を使わずに銀行からの借り入れを多くして行うことで、多くの金額を少ない自己資金で動かすことになるのでその分安定した運用が求められます。
つまり、不動産投資のレバレッジが成功するかどうかは想定している賃料がきちんと入ってきていることが大前提となります。
例を挙げると、売値5000万円で利回り10％の物件を自己資金300万円で買ったとすると、年間家賃収入は500万円となります。
ここから管理費や返済を差し引いた残りがキャッシュフローとなりますが、300万円の投資で500万円の家賃収入を毎年得られるという部分だけを考えると、かなりレバレッジが効いている状態だといえます。
仮に購入者のサラリーマンや公務員の年収が500万円だとすると、家賃収入は年収と同額の収入が得られることになります。
この家賃収入が空室などにより減ってくると、レバレッジにより少ない資金で大きな金額を動かしている分だけその反動でダメージは大きくなり深刻なものになります。
不動産投資は現物投資ですのでどうしてもそのような変動リスクは考慮する必要があるということです。
家賃収入が赤字になるとサラリーマンや公務員の収入ではまかないきれないほどの出費が毎月必要になる場合もあり得るのでそこから一気に破綻してしまう懸念も出てきます。
おわりに
不動産投資のレバレッジに法律上の上限はありませんが、不動産投資でレバレッジが効いていれば良い投資ができているわけではないという店に注意が必要です。
不動産投資でレバレッジを効かせるほど、家賃収入に対する毎月の返済額も大きくなるため、家賃収入の減少を吸収する幅も少なくなり、家賃収入がローンの返済額を下回ると破綻しやすい状態になりやすいといえます。
レバレッジを大きく効かせた不動産投資を行う際には、慎重に投資対象を選別し、いかなる事態が起こったとしても耐えられるだけの万全の備えをしておく必要があります。
