一棟収益のPM賃貸管理|不動産投資の収益力は賃貸管理に大きく左右される



一棟収益不動産投資において一棟収益物件の賃貸管理(プロパティマネジメント)は高収益を稼ぎ出すために必須の原動力です。

いくら収益性の良さそうな一棟収益物件を仕入れられたとしても賃貸管理がずさんであればいずれ空室率が上がり賃料が下落し入居者からのクレームが増えてあなたの一棟収益物件からの収益力はみるみる低下していきます。

そしてずさんな賃貸管理が原因で一棟収益物件の収益力が下がることで一棟収益物件自体の価値も下がり一棟収益物件の売却時の価格にまで悪影響を及ぼすことになり一棟収益不動産投資全体の利益を圧迫してしまうのです。

それくらい不動産投資において賃貸管理は重要なのです。

賃貸管理会社の選び方、賃貸借契約や定期借家契約、サブリースや家賃保証や空室保証、修繕やリフォーム、家賃回収、家賃滞納処理、入居者とのトラブル解決、設備の点検、入居者募集業務など、ここでは不動産投資の賃貸管理(プロパティマネジメント)に関連するコンテンツをまとめています。

不動産投資で家賃滞納者を大家が追い出すには裁判しかないのか?力ずくで家賃滞納者を追い出す方法は?

家賃滞納者を追い出すには裁判しかないのか?

不動産投資で購入した収益物件に家賃滞納者がいる場合、保証会社に加入していなければ毎月の未払いが溜まる一方となります。

どのような手順を踏めば、こういった家賃滞納者に速やかに退去してもらえるのでしょうか?

家賃滞納者への即効性のある対処法はなく、まず滞納家賃を督促し、支払に応じなければ最終的には裁判をするしかありません。

この記事では、不動産投資で家賃滞納者を追い出すには裁判しかないのか?力ずくで家賃滞納者を追い出す方法は?についてご説明します。

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不動産投資で家賃をとりっぱぐれないための保証会社の使いこなし方

家賃保証会社のトクする使いこなし方と連帯保証人との違い

不動産投資で大家さんが家賃をとりっぱぐれない方法として古くからある方法が連帯保証人をつけるというものです。

入居者が何らかの理由で家賃を払えなくなった場合に連帯保証人が肩代わりをして下さいという契約のことです。

しかし時代の流れもあり入居者に連帯保証人をつけてもらおうとしても連帯保証人になり得る人がいない場合も多いというのが現実です。

そのような場合はどうすればよいのでしょうか?

入居者がある程度の年齢になってくると、

  • 両親がすでに死亡している
  • 連帯保証人になるだけの収入がない(年金収入)

などの場合も増えてきます。

物理的に連帯保証人になってもらえる人がいないというケースで今後も増えていくと考えられています。

そういう場合に入居者に『保証会社』を利用してもらうという方法があり、現在では保証会社を利用する方が圧倒的に多くなってきています。

連帯保証人がつけれる入居者でも保証会社をすすめる大家が増えている状況です。

この記事では、不動産投資で家賃をとりっぱぐれないための保証会社の使いこなし方についてご紹介します。

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不動産投資で賃貸入居率を上げるためにペット可物件に変更する際のメリットとデメリット

ペット可賃貸マンションを運営するメリットとデメリット

ペットを飼える賃貸マンション・アパートはペットを飼っている入居希望者にはとても人気がありますが、不動産投資家の視点から見るとメリットだけではなくデメリットもあります。

ペット可の収益物件の代表的なメリットとデメリットとしては

  • メリット・・・賃料や入居率のアップが期待できる
  • デメリット・・・原状回復費用の増加、鳴き声や臭いなどのトラブル

などが考えられます。

また、すでにペット不可で運営している物件を途中からペット可に切り替える場合にも注意が必要な点があります。

この記事では、不動産投資で入居率を上げるためにペット可物件に変更する際のメリットとデメリットについてご紹介します。

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不動産投資の管理会社を選ぶ4つのポイントと管理戸数が多く入居率が高い実績のある管理会社を選ぶ重要性

管理戸数が多く入居率が高い実績のある管理会社を選ぶ重要性

不動産投資において中古で購入した収益物件で、

  • 今までの管理会社にそのまま任せるのか
  • 管理会社を変更するのか

など管理会社をどのような基準で選べばよいのか迷っている人は多いのではないでしょうか?

管理会社の良しあしは収益物件の所有中の収益ひいては不動産投資の利益を左右する重要なファクターです。

管理会社を選ぶ際には実際の管理実績を確認して、管理戸数が多く入居率の高い管理会社を選べばまずは間違いありません。

この記事では、不動産投資の管理会社を選ぶ4つのポイントと管理戸数が多く入居率が高い実績のある管理会社を選ぶ重要性をご紹介します。

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不動産投資で生活保護受給者・低所得者・外国人などのハイリスク入居者を受け入れる際の2つの注意点

生活保護・低所得・外国人などのハイリスク入居者を入居させる注意点

不動産投資において、近年増え続けている

  • 生活保護受給者
  • 低所得者
  • 外国人

などのハイリスク入居者を入居させる際にはどのような点に気を付ければよいのでしょうか?

結論から言いますと、

  • お金の問題
  • 入居者の行動の問題

に分けて考えて、

  • お金の問題は保証会社に加入するなどの対策を行う
  • 入居者の行動の問題は個別にチェックを行う

という対策が必要になります。

この記事では、不動産投資で生活保護受給者・低所得者・外国人などのハイリスク入居者を受け入れる際の注意点をご紹介します。

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不動産投資でもしも自分の収益物件が事故物件(孤独死・自殺・他殺・事件)になってしまったらどうする?

事故物件になってしまったときの対処法・告知方法・損害賠償一覧

自分の所有する収益物件で入居者の他殺や自殺、孤独死などが発生すると事故物件となってしまいます。

そしてその後の収益が低下することがほとんどです。

まさか自分の物件では起こらないと思っていても起こってしまうのが入居者の死亡事故です。

不動産投資を長くしていると入居者の死に直面することがそこそこあるということです。

事故物件にはならいまでも、家族に看取られて亡くなる場合を入れると、入居者の死というものに遭遇する可能性は低くはありません。

不動産投資家としてはできるだけ避けたいことだと思いますが、多数の入居者がいる以上、死の問題に直面しないとはいえません。

ましてや今後はどんどん超高齢者社会に突入し入居者も高齢化していきます。

死の問題を避けるよりも、万一事故物件になってしまったときにどのような対処をすればいいのかなど、あらかじめ対策を考えておくことが不動産投資家にとっては現実的です。

この記事では、自分の収益物件が事故物件(自殺・他殺・孤独死)になってしまったらどうすればいいのかをご紹介します。

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不動産投資での効果的な賃貸募集条件【敷金・礼金・更新料・初期費用・フリーレント】設定法まとめ

稼働率UP!募集条件を変えて今すぐ魅力的な物件になる5つの知恵

貸主として賃貸募集の際の条件を管理会社に言われて何となく決めてしまってはいないでしょうか?

賃貸の市場環境は刻一刻と変化しており変化のスピードも年々上がってきています。

その変化に対応し続けてていくことが不動産投資で収益をあげていく重要な要因となります。

  • 以前までの賃貸募集条件では空室が埋まらない
  • 入居希望者を案内しても決まらない

という場合は周辺の競合物件に賃貸募集の条件面で劣っている可能性も考えられます。

現状の賃貸募集の条件を客観的に見て、周りのライバル物件に比べて魅力的になっているかどうかを貸主自身が定期的にチェックすることは、今後ますます必要になると考えられます。

当然、ライバル物件と比較して賃貸の条件を緩和すると空室が決まりやすくなる場合が多いです。

この記事では、効果的な賃貸募集条件【敷金・礼金・更新料・初期費用・フリーレント】設定法まとめをご紹介します。

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不動産投資で収益物件の賃貸募集を強化するためにWeb集客ですぐにできる5つのポイント

賃貸募集の集客で一番重要なWeb集客の強化戦略

不動産投資において収益物件の賃貸募集の集客で今や最も重要と言われるWeb集客を、管理会社に任せきりで自身では何もチェックしたことがないという不動産投資家は多いと思います。

空室対策で有効だと理解していながらも、意外ときちんと手を入れられていないのがWeb集客です。

入居者が部屋を探すときは、今は必ずWebポータルサイトを見ることがダントツに多いのにもかかわらずです。

今どきエイブルやミニミニなどの賃貸仲介会社の自社サイトを直接見にくる人はどんどん少なくなっています。

そのため、ホームズやスーモといった賃貸を探す際には必ず見るポータルサイトに、自分の収益物件の賃貸募集がどのように掲載されているのかがWeb集客のカギとなります。

この記事では、収益物件の賃貸募集を強化するためにWeb集客ですぐにできる5つのポイントについてご紹介します。

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不動産投資で保証会社の家賃保証のほうが滞納補償やサブリースよりも優れている場合とは?

PM会社の滞納補償よりも保証会社のほうが安上りな理由

PM会社の勧める滞納補償を何も検討せずに使っていたりしないでしょうか?

PM会社によっては、滞納補償サブリースといったサービスを行っている会社もあります。

各社によってサービスの内容は異なるもののメリット・デメリットともに大きいので、もし利用しようと考えるならしっかり内容を把握してから利用するようにします。

この記事では、保証会社の家賃保証が滞納補償やサブリースよりも優れているポイントをご紹介します。

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賃貸管理会社からの空室リフォーム提案力とリフォームコストとのバランスが取れているか?

リフォーム提案力とリフォームコストのバランスで収益UP

賃貸管理会社に管理委託をしていると、原状回復も含めると必ずリフォームが発生します。

このリフォームについては賃貸管理会社の

◎リフォーム提案力+リフォームコスト

を確認するようにします。

建物管理費と管理料を除くとランニング費用で最もかかってくるのがリフォームコストだからです。

賃貸管理会社の中には、管理料は安いがリフォームコストが高い会社も多くありますので、よく確認しなければ結果的には全体の管理コストが上がってしまう結果になります。

この記事では、管理会社のリフォーム提案力とリフォームコストを確認する重要性をご紹介します。

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