PM&リーシング|PMとリーシングは一棟収益不動産投資で高収益を稼ぎ出す原動力の2本柱


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不動産投資の運用実績はPMとリーシングで大きく上下します。

不動産投資の運用利回りを最大化させるためには、ランニングコストとのバランスを取りながらのPMと空室を埋めるリーシングが必要となります。

◎不動産管理会社の選び方
◎賃貸借契約
◎定期借家契約
◎サブリース
◎修繕・リフォーム
◎家賃回収
◎家賃滞納処理
◎入居者とのトラブル解決
◎長期修繕計画
◎設備の点検
◎入居者募集業務

など、PM&リーシング全般に役立つコンテンツをまとめています。


賃貸契約更新のタイミングで入居者から家賃交渉された時の対応4つのポイント

家賃値下げの交渉をwin-winで乗り切る合理的調整法

入居者から賃貸契約の更新のタイミングで、家賃の値下げなどの家賃交渉が入った場合は貸主側としてはどのように対応するべきでしょうか?

賃貸契約の更新時期は貸主側からみれば家賃アップの絶好のタイミングである反面、入居者から家賃交渉されるタイミングでもあります。

もし入居者から家賃交渉を迫られたら家賃を上げるどころの話ではなくなってしまいます。

ここで貸主側が強気に出すぎて入居者からの家賃交渉を一方的に突っぱねるとそれなら退去するということにつながってしまいます。

そうすると退去率が上がってしまい不動産投資の収益ダウンとなってしまうのです。

この記事では、賃貸契約更新のタイミングで入居者から家賃交渉された時の対応4つのポイントをご紹介します。

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定期借家契約のメリットとは?普通借家契約を定期借家契約に切り替える5つのポイント

定期借家契約への切り替えで貸主のリスクは確実に小さくなる

賃貸借契約は大きく分けて、

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

の二種類がありますが両者の間にはとても大きな違いがあることはご存知でしょうか?

普通借家契約は契約期間が経過しても更新することで継続して入居できます。

一方、定期借家契約には更新の概念がないため入居者は原則として契約期間の満了とともに退去しなければなりません。

定期借家契約で継続して入居するためには貸主・借主双方の合意のもとに再契約をする必要があります。

つまり定期借家契約では不良入居者との再契約を拒否することができ賃貸運営トラブルの長期化を防ぐことができるという大きなメリットがあるのです。

この記事では、定期借家契約のメリットとは?普通借家契約を定期借家契約に切り替える5つのポイントをご紹介します。

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賃貸仲介店舗を持つ管理会社を使って不動産投資の収益をアップする2つのポイント

管理会社の候補をピックアップした後は賃貸仲介件数・稼働率の確認

都心部では管理専門会社(PM)の認知度も上がってきているものの、地方などではまだまだ賃貸仲介店舗を持つ管理会社が独占的に頑張っているのではないでしょうか?

ミニミニやエイブル、アパマンなどが全国展開しています。

賃貸仲介店舗を持つ管理会社を検討する際に重要になるのが、

  • 不動産賃貸仲介件数
  • 自社管理物件の稼働率

の確認を行うことで、そのエリアでの賃貸仲介店舗を持つ管理会社がどのくらいの影響力を持つのかが分かります。

この記事では、賃貸仲介店舗を持つ管理会社を使って不動産投資の収益アップする2つのポイントをご紹介します。

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PM専門の管理会社への管理委託で気を付ける2つのデメリット

管理専門会社・プロパティマネジメント会社で気を付ける点は?

PM専門の管理会社への管理委託は、オーナーの利益の最大化を目指すプロである点できちんと機能するならば、オーナーにとって大きなメリットがあるといえます。

しかし、PM専門の管理会社の業界はまだ歴史が浅く、数も少ないので、管理委託するにあたって気を付けるべきポイントも抱えているのが実情です。

PM専門の管理会社は社員の転職も多く、給与も不動産の営業などと比べてまだまだ低いのが現状です。

PM専門の管理会社のメリットと気を付けるべきポイントをきちんと把握して、管理委託を検討することが賃貸オーナーにとって重要だといえます。

この記事では、プロパティマネジメント会社への管理委託で気を付ける2つのデメリットについてご紹介します。

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賃貸契約の解約トラブルを未然に防ぐ賃貸解約4つのポイント

賃貸契約の解約でトラブルにならないための3つのポイント

賃貸契約の解約については、トラブルにならない限りはあまり関心がない人も多いのではないでしょうか?

賃貸の契約だけではなく、解約についてもオーナーはきちんと理解して、目を光らせておき、スムーズな処理で次の入居者募集へとつなげる必要があります。

賃貸契約の解約は、

  • 入居者側から申し出るもの
  • オーナー側から申し出るもの

の2パターンがあります。

当然ながらややこしいのはオーナー側から申し出るものになります。

また、賃貸契約が、

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

の場合でも異なってきます。

特に貸主からの契約解除には多くの制限があります。

賃貸契約の解約に関しても、無用なトラブルにならないためにもポイントを押さえて理解しておきたいところです。

また、賃貸借契約前に重要事項説明書をオーナー自ら確認しておくことも後々のトラブルの防止に役立ちます。

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不動産管理会社の変更手続きで面倒な4つのポイントとその解決策

PM管理会社の変更で面倒に感じる3つのポイントとその解決策

不動産管理の委託をした不動産管理会社に対して不動産管理会社の選定を間違えたなと思った場合はどうすればいいでしょうか?

不動産管理会社に対してこちらからいろいろ要望を出してみてそれで希望に近づけば継続すればいいと思います。

しかしながらいくら要望を出しても改善の見込みがなくどうにもならないような場合には、思い切って不動産管理会社を変更する決断も不動産投資家としては必要な判断となります。

不動産管理会社選定時にいろいろ気を付けて検討しても、任せてみなければ分からないところもたくさんあるのでやむを得ない部分もあります。

一番いけないのは不満を抱えたままずるずると継続して賃貸運営のクオリティを落としてしまうことです。

それはすなわち不動産投資事業全体の収益を落とすことに直結するからです。

不動産管理会社を変更するときにはいくつかの問題点はありますが、恐れず不動産管理会社を変更していくことが不動産投資上の判断として必要ならば遅滞なく行うことです。

この記事では、不動産管理会社の変更手続きで面倒な4つのポイントとその解決策をご紹介します。

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貸主側からの立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉の最重要点

立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉の重要点

貸主側からの賃貸契約の解約を簡単に考えすぎていたり、貸主からの6ヵ月前の解約通知と借主に立ち退き料を払えばそれで済むとなどと、安易に考えすぎていないでしょうか?

立ち退きに関するトラブルは多く、貸主と借主の関係がこじれると解決が非常に難しいトラブルに発展しやすくなります。

  • 建物が老朽化したので建て替えたいので立ち退きをかける
  • 古いアパートを相続したが管理が面倒なので解体して更地にするので立ち退きをかける
  • 更地を条件に良い売却話が来たので立ち退きをかけて売却する

など、貸主の都合による立ち退きは、借地借家法で借主が保護されているため、借主に強引には迫れない事情があります。

この記事では、

  • 立ち退きの考え方のポイント
  • 立ち退き料の相場
  • 円滑な立ち退き交渉のポイント

をご紹介します。

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きちんとしたPM管理会社に任せるべき重要な5つのPM管理業務とは?

収支UP!時代の流れに即した入居者目線のPMとは?

家賃管理やクレーム対応などの入居者対応のPM業務はPM管理会社に丸投げしているからオーナーはノータッチでもよいと考えてはいないでしょうか?

きちんとしたPM管理会社に任せていると断言できるでしょうか?

既に入居している既存入居者へのPM管理業務は今後一段と重要になってきます。

昔ほど敷金礼金などの初期費用が掛からなくなってきているので気に入らない住居であればさっさと近隣の入居者サービスが良さそうな所に引っ越してしまう入居者が増えてきているからです。

費用をかけて募集して入居してもらった入居者に早々に退去されてしまうと、費用対効果が悪くなり空室率も上がってしまい、不動産投資の収支にとって何ひとつ良いことはありません。

ではPM管理会社はどのようなPM管理業務を行っているのでしょうか?

それを知ることでなおさらきちんとしたPM管理会社に任す必要を実感できると思います。

この記事では、きちんとしたPM管理会社に任せるべき5つのPM管理業務をご紹介します。

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孤独死発見の3つのパターンと孤独死発生後の5ステップ

孤独死について考える。もし賃借人が孤独死したらどう動きますか?

不動産投資において最も多い間取りはワンルームであり、賃借人は単身者である一人暮らしが多くなる傾向にあります。

そして一人暮らしの賃借人が室内で誰にも発見されずに亡くなってしまうのが『孤独死』です。

不動産投資家として一度も孤独死の経験がなければ、ニュースを見てもどこか他人事のような感じがするかもしれませんが、一棟マンションや一棟アパートなどで戸数の多い不動産投資をしている場合は、いつ孤独死に遭遇してもおかしくはない時代になっているといえます。

そして孤独死は何も高齢者だけの問題ではなく、単身者であれば、万一室内で何かあっても発見が遅れて手遅れになる可能性は必ずあるということです。

この記事では、孤独死が見つかる3つのパターンと孤独死発生からの対応5ステップをご紹介します。

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貯水槽や浄化槽の点検費用を払い過ぎないために必ず把握しておくべき費用の目安と相場

貯水槽/浄化槽の点検の費用を押さえて節約経営

不動産投資で一棟収益物件を維持管理していく上で、貯水槽や浄化槽の点検費用ランニングコストとしてのカウントから漏れてしまっていることがいので注意が必要です。

織り込んでいなかった出費が発生するとその分だけ不動産投資の収益が下がってしまうことになります。

貯水槽や浄化槽がある建物では当然ながら、

  • 貯水槽点検
  • 浄化槽点検

が必要になってきます。

貯水槽や浄化槽の点検費用は忘れてしまいがちなランニングコストではありますが、設備がある場合は必ずかかってくるコストです。

なのでどこにどの程度費用がかかるのかを把握しておくことが重要です。

点検の専門業者では見積もりが上振れすることは少ないですが管理会社に依頼すると高いこともよくあります。

自身でも相場の目安を把握しておき相場よりも見積もりが高い場合には理由を聞いたり価格交渉を行うことが必要です。

この記事では、貯水槽&浄化槽の点検で払い過ぎないために把握しておくべき費用の目安をご紹介します。

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