家賃を滞納した入居者を簡単に追い出すことはできるのでしょうか？
残念なことながら、答えはNo！です。
日本の法律では、たとえ問題入居者であっても追い出すことは簡単ではありません。
家賃滞納が発生すると、
- 予定していた収益が確保できない
- 居座られると将来に向かって損失が拡大
- 未収期間も損益では売上計上され課税対象
- 売却する際の価格査定にマイナス
などの悪影響が多々発生します。
入居者が家賃を滞納しているからといってすぐに一方的に大家側から追い出すことは法律で禁止されています。
悪質な家賃滞納入居者であっても立ち退かせるにはしかるべき手続きを適切に踏む必要があるのです。
悪質な家賃滞納入居者を立ち退かせる手続きとそれに要する期間くらいは大家として知っておくべきです。
この記事では、悪質な家賃滞納者を裁判と強制執行で適切に立ち退かせる5つの手順と立ち退き完了までに要する期間についてご紹介します。
悪質な家賃滞納者を裁判と強制執行で適切に立ち退かせる5つの手順と立ち退き完了までに要する期間
家賃を滞納したらすぐに立ち退かすことは可能なのか？
家賃を滞納するような悪質な入居者は、もはや不動産投資家さんにとってはお客様ではないです。
一日も早く追い出して、次の人に貸したいと誰もが考えるものですが、日本の法律がそう簡単にこれを許してはくれません。
借地借家法の壁
日本には『借地借家法』という法律があり、不動産投資もこの法律が適用されます。
借地借家法は、賃貸人よりも賃借人が社会的弱者であるとしてその保護を目的とする法律であるため、ほぼすべての規定が賃借人に有利に設定されています。
そのため、家賃を1ヵ月分滞納したくらいでは賃借人の居住が保護されるため、たとえ賃貸人が家賃滞納を理由に『契約を解除』しても賃借人自らがすすんで出ていかない限り追い出すことは事実上不可能です。
家賃滞納者を立ち退かす適切な5つのステップ
家賃滞納者が自ら退去することがあまりないため、法律にのっとり強制退去させるしかありません。
だからといって、勝手に部屋を開けて荷物を出してしまってはまずいので、段階を経て行う必要があります。
ステップ①内容証明郵便による最後通告
内容証明郵便によって、滞納家賃の最終支払通告と、支払いのない場合は賃貸借契約を解除する旨を記載し郵送します。
ステップ②建物明渡請求訴訟を提訴する
期日までに支払いが確認できなければ、訴状を作成し裁判所に提出します。
なお、建物明渡請求訴訟は、特段の取り決めがなければ『賃借人の住所地』を管轄する裁判所に対して手続きを行います。
ただし、通常は賃貸借契約において別途合意管轄裁判所が規定してありますので、そちらに提訴することの方が多いかもしれません。
なお、
- 滞納額が140万円以下であれば簡易裁判所
- 上記を超える場合は地方裁判所
の管轄となります。
ステップ③裁判
裁判期日になると、原告である賃貸人と滞納者である被告が裁判所に出廷します。
滞納金額などに争いがなければ、基本的にはいつ出ていくかの話し合いとなります。
1回の公判で和解がまとまらなければ数回にわたることもあり、最終的にまとまらなければ裁判所が判決を下すことになります。
建物明渡請求訴訟において判決によって明渡を認めさせるには、最低でも3ヵ月分以上の家賃滞納が必要と言われているので注意が必要です。
そして、滞納者が法廷に現れずかつ答弁書の提出もないような場合は、最初の公判で結審し、原告である賃借人の主張が全面的に認められることになります。
- 和解の場合は『和解調書』
- 判決の場合は『確定判決』
が裁判所によって作成され送付されてきます。
これらの書類は、
『債務名義』
と呼ばれ、これに従わない場合は強制的に従わせることができるという強い効力をもっています。
この債務名義の獲得が、建物明渡請求において最も重要なポイントとなります。
ステップ④強制執行
滞納者が和解や判決で決めた期日までに、自主的に退去しない場合は、強制的に退去させることになります。
まずは裁判所に対して、強制執行の申立を行います。
この際に、『債務名義』が必要になります。
その他に、
- 執行文の付与
- 配達証明書
も必要になりますが、これについても同じく裁判所において手続きを行います。
強制的に建物を明け渡すということは、部屋から荷物を出すことになりますから、それなりの人手が必要となります。
これに当たり、賃貸人は裁判所に対して予納金として7万円程度を支払うことになります。
この費用は後日滞納者に請求されますので、そこから回収されれば戻ってくることになっています。
ステップ⑤断行日
実際に滞納者を部屋から追い出す日のことを断行日といいます。
強制執行の申立から2週間程度で明渡し催告日となり、そこからさらに1ヵ月後が断行日となります。
断行日当日は裁判所の執行官と業者らと一緒に物件現地まで行き、強制的に物件から荷物を全部出してカギを交換して完了となります。
また、運び出した荷物はその場に放置されるわけではなく、裁判所が一定の場所に1ヵ月程度保管し、その間に賃借人が取りにこなければ売却するか処分することになります。
ここまでで、建物の明け渡しがやっと完了となります。
家賃滞納トラブルを絶対に先送りにしてはならない3つの理由
たとえ『うっかり忘れ』であっても家賃滞納者に対して甘い対応をしていないでしょうか？
- 不動産投資のトラブルの中でも発生率が高い
- オーナーの損失が大きい
- 滞納中で未回収であっても売上になり課税される
- 回収に時間も費用もかかる
- 回収できずに明け渡し訴訟になればさらに時間と費用がかかる
など家賃滞納が発生すると貸主側としてはロクなことがありません。
家賃滞納は空室よりも悪いと言われる所以です。
家賃滞納が起きないのが一番ですが家賃滞納が起きた場合はできるだけ早期の解決に動かなければなりません。
理由①うっかり忘れから家賃滞納者になるのは早い
家賃入金日の翌日に確認をすると、だいたい1割程度の入金漏れがあるのが平均的です。
ただ、このときの家賃滞納理由は
『うっかり忘れ』
がほとんどの場合が多いので、すぐに連絡が取れれば解決できるケースが多いです。
しかし家賃滞納者への確認連絡を怠っていたりするとついつい家賃入金が後回しにされてしまい家賃滞納額が膨らんで支払えなくなってしまいます。
確信犯的に家賃滞納を繰り返す入居者も残念ながらいます。
このような入居者には迅速な対応が必要になります。
なぜなら貸主側が何も言わないことをいいことにさらに家賃滞納を重ねてしまうからです。
理由②家賃滞納者からまとめて複数月分を回収するのは難しい
もし丸1ヶ月以上家賃滞納してしまうと実質全額回収するのはかなり難しくなると考えてもいいくらいです。
律儀にきちんと返してくる人も中にはいますが、ほとんどのケースでは客観的に見てもたとえば給料に占める家賃の割合が3割だったとすると、翌月に2ヶ月分の家賃をまとめて払えることは稀なケースです。
給料の半分以上の6割を支払わなければならないとすれば、滞納した家賃分までまとめて支払うのはかなり厳しいことは想像に難くないはずです。
そもそもまとめて2ヶ月分払えるのであれば今月も滞納はしないはずなのですから。
理由③貸主側の支払いは待ってもらえない
貸主側にとって家賃収入は不動産投資の売り上げのほとんどを占める重要な収入源です。
家賃を滞納されているからといって貸主側の借入金の返済や固定資産税の支払いが猶予されることは絶対にないのです。
入居者が家賃を滞納することは貸主側に対する債務であり貸主側からの借金と同じことです。
債務が積み重なることは入居者のためにも決してよいことではないので、早期に正常な状態に戻れるように働きかけるのが貸主側の責務でもあり絶対にうやむやにしてはならない重要な仕事だといえます。
家賃滞納は損失ではなく売上に計上される
滞納されている家賃は未回収なのに課税される
滞納家賃は回収できていないだけで、売上は上がっているので未収金となり、所得税の課税対象になります。
たとえば、会社間の取引の場合商品やサービスを提供して売上計上していても、実際の代金回収は翌月末というケースは多いです。
滞納家賃もこれと同じで、実際の入金がなくても債務を放棄しない限り売上として計上しなければなりません。
滞納家賃があるからといって所得税が少なることはないのです。
むしろ、回収の見込みがないのにその分の税金はきっちりとられて泣きっ面に蜂です。
家賃滞納の効果的な督促～裁判のプロセス
家賃滞納は適切に対応することで未収になることを未然に防ぐことができます。
貸主自ら督促を行う場合は入居者の情に流されないように注意が必要です。
入居者の不運に同情してしまい、なんの約束もせずに支払いをうやむやにしてしまうなどということはあってはなりません。
どのようにすれば支払いができるのかきちんとお互いが納得する形で話し合い、それを覚書として書面化して残しておくようにしたいところです。
それくらい対応を徹底しなければ家賃滞納者は同じことをまた繰り返してしまうからです。
管理委託しているのなら管理業者と、自主管理なら契約業務を担当した宅建業者と協力しながら対応していくことが重要です。
初回：おたずね連絡
家賃の滞納は、滞納の事実が発覚したその日に対応することが重要です。
初回は自宅や携帯電話に『おたずね連絡』します。
この段階では『お忘れではありませんか』程度のソフトなアプローチを行います。
不在の場合は留守番電話にメッセージを残しておきます。
同様の内容のメモをポストに投函したり電子メールでの連絡でもとにかく連絡を入れるといいでしょう。
この段階で、内容証明郵便を送るなどの法的手続きをとるようなことはまだやめたほうがいいです。
うっかり忘れていただけなのにという入居者の余計な反感を買い、余計な退去希望予備軍を作ってしまうことになるからです。
もし1～2日で連絡がとれる場合はうっかり忘れが多いのですぐに解決することが多いです。
2回目：おたずね再連絡
初回のアプローチで連絡が取れない場合、再度おたずねの連絡を行います。
郵便ポストにメモを投函していたなら、それがなくなっているかどうかを確認します。
もしメモがなくなっていたら入居者は滞納の事実を確認しているはずだからです。
確認しているにもかかわらず入金がない場合は『うっかり忘れ』ではなく別の理由が想定されるので、より慎重に対応していく必要があります。
3回目：電話連絡
この時点でも連絡がとれない場合には、引き続きこまめに電話連絡をします。
携帯電話では居留守を使われる可能性もあるので状況によっては勤務先に連絡しなくてはならなくなります。
この段階だともうついうっかりではなくなにかしらの事情で家賃が払えないことが想定されます。
入居者にもしものことがあったかもしれないし夜逃げという事態になっているかもしれません。
まずは連絡を取ることを第一に考え、根気強くアプローチを続けなくてはなりません。
4回目：連帯保証人に連絡
この段階になってもまだ家賃の入金がない場合は、やむを得ず連帯保証人に連絡をとります。
連帯保証人には債務者である入居者に連絡することなく債務者の支払いを連帯して負わなければならないという義務が法律で定められています。
しかしここで連帯保証人に連絡するのは入居者の代わりに家賃を払ってもらうのが目的ではありません。
仮に連帯保証人に滞納家賃を払ってもらっても入居者が支払っているわけではないので根本的な滞納問題の解決にはならないからです。
そこで連帯保証人には貸主側の味方となってもらい連帯保証人から入居者に家賃を払うように連絡してもらいます。
もし連帯保証人から家賃滞納者に連絡が取れればほとんどの場合は家賃が入金されるはずです。
5回目：滞納原因の確認と対応策の検討
家賃滞納の事実が発覚し2週間が経過しても家賃の入金がない場合は直接自宅を訪問し事情を伺わなくてはなりません。
たとえば職場を退職していて収入がなくなってしまったという場合なら、次の就職先が決まっているのか、給料が入る日や家賃が払える日はいつか、などを直接確認することになります。
家賃滞納が一時的な問題なら、連帯保証人や家族、友人知人から工面できないか提案したり、分割払いで対応する旨を提案して解決策を考えます。
一番してはならないことは家賃滞納の事実を先送りしうやむやにすることです。
- 事情によっては支払いを猶予することも提案
- 債務の事実を認識させ支払いを約束させる
- 口約束にはせず、覚書等の書面を取り交わす
- 親元に帰ることやより安い家賃の物件に転居することも提案
- 場合によっては引っ越し費用を貸主が立て替える
多少の出費をともなっても、早期退去をうながさなければ、貸主だけでなく家賃滞納者にとってもよいことではないからです。
話し合いを続けたが家賃滞納が解消しない場合は裁判へ
どうしても払えない場合は裁判で退去させざるを得ない
家賃滞納の原因が一時的な理由でない場合は、残念ながら裁判で退去させる方向で交渉しなければなりません。
ただし、家賃が支払われないからといってすぐに裁判で立ち退かせることはできません。
また家賃滞納が続くからといって貸主が勝手に部屋の鍵を交換したり部屋に立ち入って荷物を出すようなことは絶対にしてはいけません。
このような行為は民法の規定である
『自力救済の禁止』
に抵触し、逆に入居者から損害賠償請求されるおそれがあるためです。
【自力救済の禁止】
法治国家である以上、紛争の解決は裁判所の関与のもとに行われるべきであり、私人が実力行使によりこれを行うことは原則として禁じられている。これを自力救済の禁止という。
強引な取り立て行為も厳禁です。
自力救済とみなされるからです。
貸主が部屋を訪問する場合であっても20時以降の取り立て訪問は法律で禁止されています。
このようのな点に留意しながら早期退去の方向で動かなければなりません。
部屋の明け渡し請求の裁判の難易度は高い
民事調停と通常訴訟
家賃滞納が一時的ではなく長期化しそうな場合、なぜ早期退去の方向で動かなくてはならないのでしょうか？
それは、建物の明け渡し請求と滞納家賃の請求とでは法的手段の難易度に大きな差があるからです。
基本的に、家賃不払いによる建物の明け渡し訴訟と滞納家賃の請求訴訟は、別々の裁判を行わなければなりません。
しかも普通借家契約では入居者に継続して住みたいという意思があり、家賃の不払いがあっても支払う意思があれば継続して居住させなければならず、1ヶ月程度の家賃不払いでは明け渡し訴訟を起こすことはできません。
過去の判例でも滞納がおおむね3ヶ月以上となって初めて法的な明け渡し請求ができます。
また、滞納家賃の請求訴訟で勝訴しても退去させるには家賃不払いによる建物明け渡し訴訟と強制執行の申し立てが必要になり、大変な時間と費用がかかってしまいます。
建物を明け渡してもらうためには、
- 民事調停
- 通常訴訟
の二つの方法しかありません。
民事調停なら低額な費用で解決できますが、入居者に簡易裁判所に出向いてもらうなどの協力が必要になります。
入居者の出廷協力が得られない場合は明け渡し訴訟による解決しかなくなります。
明け渡し訴訟は期間と費用がかかる
明け渡し訴訟では、勝訴判決をとってから明け渡しの強制執行手続きという手順を踏まなければならず、提訴から完全な明け渡しまでに、
- 1年ほどの時間がかかる
- 強制執行まで含めると費用も100万円ほどかかる
- 係争中はさらに滞納家賃がかさむ
など、長い期間と多大な費用がかかります。
解決の見込みがない家賃滞納トラブルは、時間をかければかけるほど貸主の損失が甚大なものになってしまいます。
もし家賃滞納トラブルが長期化しそうな場合は、すぐに弁護士等に相談し訴訟の準備を始めたほうが被害は少なくなる可能性が高いです。
少額訴訟で滞納家賃を回収
少額訴訟とは60万円以下の少額の金銭の支払いについて、費用も少額(実費で数千円)で短期間(訴えを提起してから約40日前後)で決着できる訴訟制度です。
再三請求しても支払ってもらえない場合、通常訴訟のように費用や時間をかけることなく迅速に解決を図ることができます。
少額訴訟は手続きが簡単で費用も安くしかも早いという便利な制度なのですが、逆に貸主が被告にもなりやすい制度であるともいえます。
たとえば敷金返還トラブルが起きた場合は入居者に敷金返還請求訴訟を起こされやすいということです。
もし貸主が敗訴した場合は、定められた支払いを履行しないでいると賃貸していた不動産の住所や家賃の振込口座も明確なため、強制執行による不動産差し押さえや預金差し押さえが容易にできてしまいます。
少額訴訟だからといって甘く見ることなく、訴訟は訴訟として対応することが大切になってきます。
長期不在者への対応
入居者と連絡がとれないからといって勝手に部屋に入り家財などの処分をするのは『自力救済の禁止』に抵触し違法行為となるのは前述のとおりです。
しかし、連帯保証人に連絡しても長期不在で安否不明な場合は部屋を確認しなければならないケースも出てきます。
そこでやむを得ず入室する場合には、トラブル防止のためにも必ず親族や連帯保証人または警察官立会いのもとで入室します。
部屋を確認後、もし今後も入居者不在が続くようであれば、親族などに家財を引き取ってもらえるかどうか相談しておいてもいいでしょう。
おわりに
- 家賃滞納者が自主的に退去しない場合は、最初の内容証明郵便の送付から明渡完了まで半年以上かかる可能性がある。
- 家賃滞納が発生したら、3ヵ月以上滞納した時点で、早めに手続きを始めることで損失を少しでも少なくする。
- 管理会社や保証会社が入っていないときは、自分で対応するか、明渡訴訟を弁護士に依頼することになる。
- 家賃滞納トラブルを先延ばしにしてうやむやにしてはならない。滞納家賃は会計上の損失とはならず、売上として計上されるため、未収金となり、所得税の課税対象となる。
- 家賃支払日に入金がない場合、即日おたずねの連絡を行う。うっかり忘れ以外の場合には長期化しないようにできるだけ早期の決着を図る。
- 部屋の明け渡しは自力救済の禁止の原則から訴訟により裁判所にて係争する。概ね期間は1年、強制執行も含めて100万円程度の費用がかかり、係争中の滞納家賃もかさみ、貸主の損失は甚大なものとなる。
- できれば訴訟ではなく話し合いで退去の方向を探るのが善後策となる。
