不動産を購入する際に借り入れたローンの返済が滞ってしまうと、最終的には債権者である金融機関が裁判所に競売申立てをして処分されてしまいます。
競売で不動産を失ってしまう原因としては、住宅ローンであれば勤めている会社のリストラや倒産、転職の失敗、自営業の経営不振、ケガや病気で働けなくなるなどの様々な要因で収入が減ってしまったことがきっかけとなることがほとんどです。
収益不動産の不動産投資ローンの場合は想定外の賃料の減少や滞納による賃料収入の減少と修繕費用や改装費用、滞納者への裁判費用などの支出の見通しが甘かったために収支が悪化したことで払えなくなるケースが多いです。
せっかく購入した不動産を競売で失わないようにするには、まずはどのような場合に競売になってしまうのかをよく知っておくことです。ローンの返済が滞る前に手を打つのが予防策となるからです。
そして最悪のケースとしてローンの返済が滞ってしまっても任意売却でできるだけ市場価格に近い価格で売却してイグジットすることで、復活も早くなります。何もせずに競売で不動産を失うことだけは何が何でも回避することが大切です。
債務の状況などを客観的に見てどう考えても自己破産したほうがよさそうなのですが、債務者が弁護士に払う破産申立費用も出せないような場合はどうすればいいのでしょうか？
お金がないから自己破産しようと考えているのに自己破産するにもお金が必要になるという厳しい現実があるのです。
まさに『地獄の沙汰も金次第』とはこのことです。
この事例は、弁護士に払う破産申立費用を任意売却代金から拠出できたケースです。
債務者は本業のビジネスホテル経営のほか副業としてアパート経営をしていました。
貸金の延滞が始まっていたので債務者と面談し、副業で余剰資産であるアパートを売却することにより借入金を圧縮して、本業のビジネスホテルに専念することにより事業再生を果たすように提案しました。
が、しかし・・・それでは全然間に合わないくらいの借入を方々からしてしまっていたため、自己破産のほうがいいのではないかという判断になったというケースです。
住宅ローンの残高を一括請求や代位弁済されるという通知が来てしまったらどうすればいいのでしょうか？
住宅ローンを一定回数延滞・滞納するとまずその延滞・滞納分をまとめて支払って延滞・滞納状態を解消するように督促されます。
多くの金融機関の場合で延滞・滞納回数が5〜6回くらいで延滞・滞納状態をリセットするように促されます。
場合によってはもっと早く延滞・滞納3回目くらいでもそうなったケースもありました。断続的に延滞・滞納しては少し払って延滞・滞納回数を減らしながらきたという場合では累積の延滞
滞納分が3ヶ月分でもいったん延滞・滞納分を解消しなさいということです。
そして延滞・滞納分をまとめて支払うことができなければ、今度は住宅ローンの残高を一括請求されることになります。
といった具合になるのですがどこも基本的には今残っている住宅ローンの残高を一括で支払ってくださいという請求を行います。
このままでは住宅ローンが払えない！と思ったらどうするべきなのでしょうか？
毎月の住宅ローンの返済分が払えなくなる原因としてはなんらかの理由で
のどちらかに大きく分けて集約されると思います。
収入も減って支出も増えたという人はもっと厳しくなります。
実はこの住宅ローンが払えないかもしれないという段階でどのような対策を取るかによってその後の明暗が分かれてくることもよくあるのです。
対策を間違えたばっかりに手遅れになったりさらに状況を悪化させてしまっていたご相談者様は本当にたくさんいらっしゃいました。
住宅ローンが払えない！と思った時に手遅れになる前に取るべき対策は主に下記4つです。
順番に見ていきましょう。
任意売却を進めるにあたって最もやっかいな権利関係は何でしょうか？
不動産に付く権利はいろいろありますが、任意売却の天敵ともいえるやっかいな権利が『差押』です。
これは本当に間違いありません。
突然の差押登記が入ったばっかりに任意売却が頓挫してしまったということはよくあることなのです。
最悪の場合、任意売却をずっと進めてきてやっと辿り着いた決済日に運悪く差押登記がねじ込まれることもあります。
これは任意売却をやっている側からするとたまりません。
しかし任意売却の決済日に差押登記が入ったような場合でも対処法は必ずありますのでご安心ください。
任意売却はピンチに遭遇した経験がものをいうのです。
裁判所から競売開始決定の通知がきたらあとどれくらいの期間家に住んでいられるのでしょうか？
ざっくりですが約6ヵ月間くらいとお考え下さい。
住宅ローンが払えずに延滞・滞納してしまうと期限の利益を喪失して住宅ローンの残高を一括で請求されます。
そして住宅ローンの残高を一括で返済できなければ債権者は裁判所に競売の申立てをするのです。
裁判所は競売の申立てを受けて競売開始決定をしてその通知が債務者に届くという流れです。
その競売開始決定通知が届いてから家をでなければいけないときまでが約6ヵ月です。
ただし裁判所の競売件数の抱え具合によって早まったり逆にもっと期間がかかったりすることもあります。
銀行から住宅ローンを借りて家を購入して万が一返せなくなったら住宅ローンの担保に入れた不動産はいったいどうなってしまうのでしょうか？
住宅ローンの返済がされない以上、銀行は担保不動産である不動産を処分して貸したお金を回収しようとすることになります。
そのための抵当権設定でもあるからです。
銀行が担保不動産である不動産を処分して住宅ローンを回収するのには、
の2つの方法があります。
銀行がどちらの処分方法で回収を図るのかは順番があり流れがあります。
一般的には銀行としては債務者に任意売却で家を売却してもらった方が高く売れて回収額が増える可能性が高いので債務者に対しては任意売却をして欲しいと思っています。
しかし、あくまでも任意売却をするかどうかを決められるのは不動産の所有者である債務者だけなので、債権者の銀行だけがいくら任意売却をしたいと思っていても債務者が任意売却を行うという意思がなければ任意売却を行うことはできません。
債権者である銀行はあくまでお金を貸しているだけで、このような事態になっていても所有者は債務者であることに変わりはないからです。
なのでそういった場合には債権者である銀行は裁判所に競売を申し立てて強制的に不動産をお金に換えて債権を回収することになるのです。
競売であれば立場が逆転し今度は不動産の所有者である債務者の意思に関係なく、債権者の意思のみで手続きを進めていくことができるのです。
住宅ローンのボーナス払い分が払えない場合はどうなってしまうのでしょうか？
ボーナス払い分は払えないが月々の返済分ならなんとか工面できるというケースも多いのではないでしょうか。
しかし、住宅ローンをボーナス払い併用で借り入れている場合は、ボーナス払い分の支払いがされるまで月々の返済分は受け付けてもらえません。
住宅ローンのボーナス払いは毎月の支払額に上乗せして年に2回、ボーナス月に合わせて住宅ローンの返済額を増額する返済方法です。
ボーナス払いはずっと昔からある住宅ローンの返済方法でボーナス払いをすることで住宅ローンの毎月の返済額を低めに抑えることができる大きなメリットがあります。
しかしその分だけ当然ですがボーナス払いのある月の住宅ローンの返済額が大幅に増えてしまいます。
そして昨今のコロナ禍などでボーナスが減ったりボーナスそのものが無くなってしまったときに、このボーナス払いの返済に困ってしまう人が増え続けているのです。
この傾向は今後も増えていくのではないかと思います。
なぜなら住宅ローンのボーナス払いが成り立つ条件として、安定してボーナスがずっと支給されるだろうという大前提があるからです。
大企業でさえボーナスが払えなくなることがある不透明な時代に35年間続く住宅ローンの返済にボーナス払いを組み込むことは月々の返済額を抑えられるかわりにそれなりのリスクを抱えることにさえなってしまうのです。
住宅債権管理回収機構から住宅ローンの催告書の通知が届いたらどうすればいいのでしょうか？
住宅債権管理回収機構は独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の不良債権の回収を多く取り扱う債権回収会社(サービサー)です。
住宅債権管理回収機構という会社名は一般の人が普段は目にしたり聞いたりすることがほとんど無いと思います。
なぜなら債権回収会社(サービサー)とは未返済や未払いなどがあった際の督促や回収を目的とする会社だからです。
その住宅債権管理回収機構から連絡や通知があったということは何かしらの未返済や未払いがあったものと考えてよいでしょう。
また住宅債権管理回収機構からの連絡や通知は、
の順に厳しく重たい内容になっていきます。怖くなって開封できずにそのままになっている方もいらっしゃるくらいです。
この場合に住宅債権管理回収機構に取るべき対処法は、
【まずはとにかく連絡を入れる】
ことが一番です。
知らない電話番号からの着信は電話に出ない人が増えているのでその辺は住宅債権管理回収機構側も心得ており早い段階で普通郵便での通知も並行して行ってきます。
これを見て見ぬふりをしてブッチし続けると配達証明や内容証明での督促に切り替わっていき法的手段色が濃くなっていってしまうというわけです。
債権回収会社(サービサー)としても債務者に連絡が取れないのであれば法的に粛々と手続きを進めていかざるを得ないからです。
通知文書に記載されている連絡先に連絡を入れたからといっていきなり『お金払わんかい！』と怒られるわけでもありませんので安心してまずは連絡を入れて事情を話すことが大切です。
ご心配な方は当記事下の無料相談フォームからご相談ください。住宅債権管理回収機構への対処方法などをメールにてアドバイスさせて頂きます。
この記事では住宅債権管理回収機構から督促がきたらすぐに取るべき効果的な対処法についてご紹介していきます。
住宅ローンの延滞・滞納を続けてしまうと期限の利益を喪失されて保証会社から代位弁済されてしまいますが代位弁済とはどういうことなのでしょうか？
住宅ローンの代位弁済とは銀行などが住宅ローンを貸し付ける際に保証会社の保証付きで融資している場合に、債務者が住宅ローンが返済できないと保証会社から住宅ローン残高の立替え払いを受けることを指します。
保証会社側から見ると保証会社は保証料を銀行から受け取って銀行が融資した住宅ローンの債務保証をしているということになります。
例えば銀行が3000万円の住宅ローンの融資をする際に保証会社が2%の60万円の保証料をもらって債務保証に入るという具合で保険のような仕組みになります。
そしてもし銀行がその3000万円の住宅ローンをどこかで回収不能になった場合に、その時点での残高を債務保証を受けている保証会社から立替え払いをしてもらうという仕組みになっています。
立替え払いをしたあとで保証会社はその立替え払いをした金額を一括で住宅ローンの融資を受けていた債務者に請求するというわけです。
住宅金融公庫の住宅ローンでゆとり返済やステップ返済の返済に追われて苦しまれてはいないでしょうか？
住宅金融公庫のゆとり返済やステップ返済を一言でいうと、
単なる『返済の先送り』です。
住宅金融公庫の住宅ローンのゆとり返済やステップ返済とは、借入当初5年目までと10年目までの月々の返済額を低く抑えて、その分を後の支払いに乗せるという住宅ローンの返済プランのことです。
当然、ゆとり返済やステップ返済の期間が終わると月々の住宅ローンの返済額は大きく跳ね上がることになり、そこで一気に住宅ローンの返済が苦しくなるのです。
ゆとり返済やステップ返済後の住宅金融公庫の住宅ローンの返済が苦しくなって破綻してしまうケースが増え続けるのも当然の結果なのです。
あまりにも当初の返済額と11年目以降の返済額が違いすぎるので当時社会問題のようにもなりゆとり返済・ステップ返済の支払い額が上がるタイミングで住宅ローンが払えないという人が続出しました。
当初毎月9万円だった住宅ローンの返済額が11年目から18万円に上がったというケースが続出したからです。
住宅ローンを借りる時に当然返済額が11年目以降にどうなるかの説明は受けてゆとり返済・ステップ返済で借り入れているのですが、のど元過ぎれば熱さを忘れるではないですが、当初の低
抑えられたゆとり返済の返済額での生活のバランスが取れてしまい返済額が上がるのは10年先ということで特に対策をせずにその日を迎えてしまったという人が多いのです。
この記事では、お金がいる時期に返済額が上がるゆとり返済・ステップ返済の住宅ローンの返済できないときの解決方法についてご紹介します。
関西総合信用・関総信から代位弁済や一括請求の催告書が来たらどうすればいいのでしょうか？
関西総合信用は大阪府の地銀である旧関西アーバン銀行の信用保証会社です。
現在では関西みらい銀行に統合されています。
旧関西アーバン銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として関西総合信用の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。
関西アーバン銀行で住宅ローンを借入していてもし住宅ローンを滞納するといずれは関西総合信用が代位弁済することになります。
登記簿謄本の債権者の名義が関西総合信用となっているのはこのためです。
グループの再編などを経て今では旧関西アーバン銀行以外の銀行の保証にも入っています。
京都信用保証サービスから代位弁済の通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
京都信用保証サービスは京都府の地方銀行である京都銀行系列の信用保証会社です。
京都銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として、京都信用保証サービスの保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。
京都銀行で住宅ローンを借入していて、もし住宅ローンを滞納するといずれは京都信用保証サービスが代位弁済することになります。
登記簿謄本の債権者の名義が京都信用保証サービスとなっているのはこのためです。
京都銀行から京都信用保証サービス代位弁済されて窓口が変わったら債務者から任意売却を申し出ることで任意売却には応じてもらいやすい保証会社です。
ちゃんとした不動産会社に依頼すればきちんと任意売却を進められる可能性が高いです。
関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)から代位弁済の通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)は大阪府の地銀である近畿大阪銀行系列の信用保証会社でした。
そして、旧近畿大阪銀行がりそな銀行のグループであったため、りそな銀行グループの信用保証会社でした。
そして今では旧近畿大阪銀行が旧関西アーバン銀行と合併して関西みらい銀行となりその系列となっています。
旧近畿大阪銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として、近畿大阪信用保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されていました。
旧近畿大阪銀行で住宅ローンを借入していて、もし住宅ローンを滞納するといずれは近畿大阪信用保証が代位弁済することになります。
登記簿謄本の債権者の名義が近畿大阪信用保証となっているのはこのためです。
この場合、代位弁済は近畿大阪信用保証が行いますが、通知などの書面は関西みらい保証から届くようになります。
大阪信用保証とは旧大阪府中小企業信用保証協会と旧大阪市信用保証協会が合併してできた大阪府が運営する信用保証協会です。
旧大阪府中小企業信用保証協会や旧大阪市信用保証協会の時の借入への保証を含めて、大阪信用保証協会の保証を受けた借り入れの返済が滞ると大阪信用保証協会から督促がきます。
そのまま返済できないでいると、大阪信用保証協会から代位弁済の催告書が届きます。
大阪信用保証協会との任意売却を進める際はクセがあり一筋縄ではいかないので注意が必要です。
もともと大阪府には、
という2つの信用保証協会がありましたが、平成26年に合併されて現在の大阪信用保証協会に一本化されています。
大阪府中小企業信用保証協会は大阪府が運営していた信用保証会社(協会)で、通称『府信用(ふしんよう)』と言われていました。
そして大阪市信用保証協会は大阪市が運営していた運営していた信用保証会社(協会)で、こちらは通称『市信用(ししんよう)』と呼ばれていました。
どちらも住宅購入時の住宅ローンの保証に入るのではなく事業融資や不動産担保ローンなどの融資の保証に入ていました。
それが合併されて現在では大阪信用保証に引き継がれている形になっています。
融資の信用保証の担保として保証会社として不動産に抵当権や根抵当権をつけることが多い債権者です。
ここでは、大阪信用保証協会(大阪府中小企業信用保証協会と大阪市信用保証協会が合併)との任意売却の進め方のコツについてお話しします。
みずほ信用保証から代位弁済や一括請求の催告書や通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
みずほ信用保証はみずほ銀行系列の信用保証会社です。
みずほ銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件としてみずほ信用保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。
みずほ銀行で住宅ローンを借入していてもし住宅ローンを滞納するといずれはみずほ信用保証が代位弁済することになります。
登記簿謄本の債権者の名義がみずほ信用保証となっているのはこのためです。
SMBC信用保証から代位弁済の通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
SMBC信用保証は三井住友銀行系列の信用保証会社です。
三井住友銀行で住宅ローンを借りる時には、
『SMBC信用保証の保証が受けられる方』
という条件がついています。
三井住友銀行で住宅ローンを借入していて住宅ローンを滞納するといずれはSMBC信用保証が代位弁済することになります。
登記簿謄本の乙区では債権者の名称がSMBC信用保証となっているのもこのためです。
南都信用保証から代位弁済による一括請求の通知が来たらどう対処すればいいのでしょうか？
南都信用保証とは奈良県の地銀である南都銀行系列の信用保証会社です。
南都銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として、南都信用保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。
なので南都銀行で住宅ローンを借入していて、もし住宅ローンを滞納するといずれは南都信用保証が代位弁済することになります。
登記簿謄本の債権者の名義が最初から南都信用保証となっているのはこのためです。
ただし南都信用保証は比較的柔軟に任意売却にも取り組んでもらえる債権者なので、もし南都信用保証から代位弁済されて一括請求されてしまったとしても早めに対応することで競売を回避できる可能性が高いです。
もちろん南都信用保証からの通知や連絡を無視し続けたりしていると競売申立てをされてしまい競売手続きに進んでしまいますので注意が必要です。
任売マン
奈良県立奈良高校～神戸大学工学部卒。
東京日本橋にある不動産会社の東京支店で勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
新卒から続く不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングとローン返済や滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による再生支援コンサルティングが得意です。きっとあなたの問題やお悩みの解決にお役立ちできると自負しています。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士
投資を成功に導く鍵
投資とはゲインを得るためすなわち儲けるための可能性の合理的追求です。『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく博打やギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。
投資においてリスクとは自分自身でマネジメントするべきもので自分のコントロール下にある限り過度に恐れることはありません。投資の正しい知識を持つことが致命的な大損を回避するセンターピンであり投資リスクをコントロールするための唯一無二の重要な鍵となるのです。