不動産投資で投資トータルでの総利益を最大化させるためにはどこに着目してシミュレーションすれば良いのでしょうか？
不動産投資では、『収益物件を取得し⇒管理運営をして⇒最後に売却する』までの一連の流れを経て、最終的に利益がどれだけ出たのが確定します。
不動産投資の総利益とは下記の公式
◎不動産投資の総利益＝【売却金額-取得金額】+【総収入-総支出】
で計算できます。
つまり不動産投資で投資トータルでの総利益を最大化させるためには上記の公式の合計値を最大化させれば良いということです。
この公式において、
【売却金額-取得金額】に影響を及ぼすのが『物件価格』であり、【総収入-総支出】に影響するのが『投資回収額』だと考えて下さい。
この『投資回収額』と『物件価格』の合計値の推移を予測することで、その不動産投資の投資トータルでの総利益の最大化をシミュレーションすることができます。
この記事では、不動産投資の総利益の最大化の公式⇒『不動産投資の総利益＝【売却金額-取得金額】+【総収入-総支出】』をご紹介します。
不動産投資の総利益の最大化の公式⇒『不動産投資の総利益＝【売却金額-取得金額】+【総収入-総支出】』のポイント①：不動産投資の投資回収額
例えば、物件価格1億円で収益物件を購入したとします。
物件取得時点の取得原価はもちろん1億円です。
物件取得後から時間が経つにしたがって、取得原価は下がっていきます。
毎月賃料収入を得ることでローンの返済が進み借入額の残高が減ることと、減価償却が進んで建物価格の残価が減ることで物件の所得原価が下がるからです。
ここでは減価償却は一旦置いておいて基本的な考え方でご説明します。
この不動産投資で例えば7年間で2000万円の純収入を得たとすれば、物件の取得原価は8000万円になると考えます。
ただしこの場合の純収入とは、賃料収入から経費（管理費や修繕費、固定資産税など）を差し引き、税引き前利益に対する法人税や所得税を差し引いた残りの手取り収入を指します。
純収入を早く多く得られることで物件取得原価も早く下がっていくため、売却時の利益の最大化をしやすくなります。
この物件取得原価がどれだけ下がっているかを表すのが投資回収額です。
物件取得後に時間が経つにしたがって投資回収が進み、最終的には投資した1億円をすべて回収します。
これが投資回収ポイントとなります。
その後にさらにその物件を保有し続ければ、純収入がすべて利益になることになります。
不動産投資の総利益の最大化の公式⇒『不動産投資の総利益＝【売却金額-取得金額】+【総収入-総支出】』のポイント②：購入した収益物件の市場価格の推移を予測
次に見るべきは、取得した収益物件の市場価格すなわち売却価格がどのように変化していくかということです。
投資回収額と物件価格の推移の両方が損益を判定するには必要になるからです。
取得後の収益物件の価格はなだらかに下降していくのが一般的です。
現在の日本の情勢では築年数の経過とともに賃料も下がっていくからです。
賃料の下落に伴って賃料収入が減少しますので同じ期待利回りであれば物件価格も下がることになります。
物件取得後の賃料の下落するペースは物件により異なります。
賃貸管理の巧拙によっても物件の管理状態が変わりその結果賃料も変わることになります。
また、物件価格は際限なく下がっていくわけではなく、あるポイントで止まってそのまま推移します。
物件価格の下落がストップするラインは土地値のラインです。
一般的に不動産の価格は物件価格に占める土地の価格を下回ることはありません。
なので、価格の下がりにくい物件は、物件価格に占める土地値の割合が大きい物件といえます。
このような物件を土地値物件ともいいます。
逆に物件価格が大きく下がる物件は、土地値の占める割合が小さい物件だといえます。
おわりに
7年間で2000万円を投資回収した物件の原価は8000万円です。
7年後の時点でこの物件を売却するとします。
8000万円で売れればこのとうしによる損益はプラスマイナスゼロとなります。
1億円で売れれば2000万円の利益、6000万円でしか売れなければ2000万円の損失となります。
物件価格が下がらない、もしくは下がり幅が小さい物件は利益の出やすい物件だといえます。
逆に物件価格が大きく下がってしまう物件は、たとえ順調に投資回収していっても、最終的に売却時に損失が出てしまう物件です。
物件価格の推移が投資回収額を下回らないように、価格が下がらない物件で早く投資回収をしていくのが、売却までを考慮した収益物件運用の基本的な考え方となります。
