SMBC信用保証から代位弁済の通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
SMBC信用保証は三井住友銀行系列の信用保証会社です。
三井住友銀行で住宅ローンを借りる時には、
『SMBC信用保証の保証が受けられる方』
という条件がついています。
三井住友銀行で住宅ローンを借入していて住宅ローンを滞納するといずれはSMBC信用保証が代位弁済することになります。
登記簿謄本の乙区では債権者の名称がSMBC信用保証となっているのもこのためです。
SMBC信用保証から代位弁済の通知が来たらすぐにやるべきこと
SMBC信用保証は三井住友銀行という都銀系の信用保証会社のため対応は事務的なイメージです。
代位弁済も早くありません。
ゆっくりしているイメージです。
三井住友銀行の貸出支店が窓口のときに、概ね3～6ヵ月程度の住宅ローン滞納で代位弁済の申請を出します。
そこからなんだかんだで2ヵ月ほどかかり、それから任意売却をスタートする形になります。
住宅ローン滞納中で三井住友銀行の貸出支店が窓口の間は、残債額を下回る金額での任意売却はできません。
その間はあくまで完済できる金額での売買が基本路線となります。
売買契約するのは任意で自由ですが、いくら妥当な金額だと言っても債権者が抵当権を抹消してくれないと任意売却は行えないからです。
任意売却に関しては、代位弁済したあとで債権はSMBC信用保証のままで、三井住友銀行系列の債権回収会社(サービサー)であるSMBC債権回収が窓口となり進めていきます。
突然SMBC債権回収から通知が来てびっくりする方もいらっしゃいますが代位弁済後の窓口業務をグループ内で分担していると考えて頂ければ大丈夫です。
任意売却に対するスタンスは前向きだといえます。
よって、SMBC信用保証と接点を持つのは、住宅ローンを滞納して3～6ヵ月たったあとに送られてくる『代位弁済の通知』のときくらいです。
そのあとは特に連絡があるわけではありません。
任意売却を行う際はSMBC債権回収が窓口となり任意売却を行う
SMBC信用保証から
『代位弁済しました』
という通知が来た後に、SMBC債権回収から連絡が入ります。
連絡の内容は、
- SMBC信用保証が代位弁済したので今後の事務処理はSMBC債権回収が代行して行う
- 抵当権を実行する(競売申し立てを行う)
という内容です。
このタイミングで債務者からSMBC債権回収に、
『任意売却したい』
という旨の申し出を行えば任意売却を行うことを認められることが多いです。
SMBC信用保証・SMBC債権回収の場合は債務者から任意売却の申し出があったからといって競売の申立を遅れさせることはせず競売と任意売却を並行で行っていくことが多いです。
抵当権の実行(競売の申立)はあくまで粛々と進めながら、競売の落札が終わるまでの期間で妥当な価格であれば任意売却には応じるというスタンスです。
競売申立を行うことで任意売却が不成立でも競売で回収する形で最初から期限を切ることが目的です。
債務者の立場から見ると競売申立をされることでお尻に火が付いたような形になります。
しかし逆に競売申立を先にすることで、競売で裁判所が出す不動産の評価額をSMBCサイドも知ることになるため任意売却がスムーズに運ぶこともあります。
裁判所の競売評価額は任意売却での流通価格を下回ることが多いからです。
なので経験上ですがSMBC信用保証との任意売却は競売の期限に気を付けて行えばうまくいく可能性は高いといえます。
任意売却の際の出口(買主)も個人以外(業者等)でも認めてもらえる可能性があります。
あくまでSMBC側の手取り金額次第というところです。
あと、引っ越し代などもきちんと対応してくれる債権者ですので債務者にとっては比較的安心です。
なのでSMBC信用保証は任意売却をするには進めやすい債権者だともいえます。
おわりに
- SMBC信用保証は三井住友銀行系列の信用保証会社で三井住友銀行で住宅ローンを借入する際には必ず保証する形となる。
- 任意売却に関してのスタンスは前向きであり、SMBC債権回収がその後の事務処理や窓口を行い任意売却を行う。
- 代位弁済したあとに、競売申立を行うことが多い。債務者から任意売却をしたいという申出には応じるが、競売も並行して進めていく。
- 全体的には事務的に粛々と進めていくので任意売却はしやすい部類の債権者といえる。任意売却の際は引っ越し代も出してくれる。
