不動産投資で物件を購入する際の多額のローン借入にビビッてしまいはじめの一歩がなかなか踏み出せないとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産投資ではほとんどの方が不動産投資ローンの借入を行って収益物件を購入し数千万円以上の借金を背負うことになります。
ただ不動産投資での多額のローン返済分は自身の給与などの収入から返済しているわけではなく、賃貸入居者からの家賃による賃料収入から返済していくことになります。
なので不動産投資では自分のお金ではなく他人のお金でせっせとローンを返済していくことができ、収益物件のローンの返済分で貯金までできていると考えることができます。
収益物件購入時にローンの借り入れを行うことが一般的な収益物件の運用においては、収益物件から入る賃料収入からローンの返済をしていきます。
これは、物件の実質利回りと借入金の利回りの差であるイールドギャップが取れるために可能となるのです。
ここでのポイントは、このローン借入金の返済において、賃料収入という原資から金利だけでなく元金までも返済できているということです。
金利は経費としての支払い項目ですが、元金の返済は貯金と同じ効果があります。
この記事では、不動産投資では家賃という他人のお金からのローンの返済で将来への貯金までできているとみなす考え方をご紹介します。
不動産投資では家賃という他人のお金からのローンの返済で将来への貯金までできているとみなす考え方
不動産投資でのローン借入金の返済のうち、ローン元金の返済はなぜ貯金と同じ効果があるといえるのでしょうか？
それは、毎月の賃料収入から管理費や金利だけでなく元金も返済すれば、返済した元金の分だけ収益物件の取得原価が下がっていくからです。
例えば、1億円の借り入れで3000万円分のローン元金を返済していれば、収益物件が1億円で売却できたときに残債7000万円を返済しても3000万円の現金が手元に残ることになります。
なので、元金の返済分だけ収益物件の運用からあがってくる賃料収入を使って毎月貯金をしていると考えられるということです。
これは、不動産投資の含み益をどんどん増やしていくことと同じです。
もちろんキャッシュフローが出ている場合は現金収入を得ながら貯金もできているということになります。
ローン元金の返済にプラスしてキャッシュフローがある場合はその合計が投資回収額となります。
ただし貯金に重きを置く場合は、いざというときに売りやすくかつ物件価格が下がらない収益物件を優先的に選ぶようにする必要があります。
なぜなら必要なときに売却し元金の返済部分である貯金部分を現金化することが目的だからです。
この時になかなか売れなかったり、大きく金額を下げなければ売れないとなると含み益を食いつぶすことになってしまうので大問題です。
特に収益物件売却時の価格が大きく下がってしまうと、ローン元金返済で取得原価を下げた分が吸収されてしまいせっかくの含み益としての貯金部分が吹き飛んでしまいます。
その場合は投資回収額は正味の税引後キャッシュフローである純収入だけになってしまいます。
貯金として収益物件を運用するとしても、やはり基本通り売却までの出口戦略を考えておくことは、利益の最大化には重要な要素となるということがこういった点からも分かるといえるのではないでしょうか。
おわりに
収益物件の運用において、借入金の元金返済までも賃料収入で賄えることは、非常に大きなメリットだといえます。
そして、購入時の価格より高いもしくは同等の価格で物件を売却できれば、賃料収入によって返済された元金返済部分がそのまま手元に残ることになるのです。
つまり、元金の返済部分は物件の取得原価を下げていき貯金の役割を果たすと考えることができるのです。
ただし売却時に収益物件の価格が購入時よりも大幅に下がらないという条件つきでの話となります。
不動産投資で収益物件からの家賃収入でローン返済をすると少ししか残らないのであまり儲からないと言っている人がいますがそれは間違いだということがわかります。
他人からのお金である家賃収入で収益物件のローンを返済できるので他人のお金でどんどん貯金ができていると考えることでローンの返済が強制的な貯金になっていると思えばよいということです。
追伸：貯金にならずに借金にならないように気を付ける
不動産投資のローンの返済を通じて必ず他人のお金で貯金できるわけではありません。
賃料収入が少なくローンの返済が多ければ持ち出しになってしまいます。
あくまで賃料収入できちんと不動産投資ローンの返済がまかなえるということが第一条件になります。
