不動産投資で収益物件を購入する際は金融機関からの借り入れができることが前提になっていることが多いです。
逆にいえば金融機関からいくら借りられるかによってどの程度の規模の収益物件を取得できるかが決まります。
では、不動産投資において自分自身はどの程度の借り入れが金融機関からできるのでしょうか？
結論から言えば一人ひとりの属性によって金融機関からの不動産投資ローンの借り入れ額の上限は異なってきます。
日本の金融機関は借主の属性を重視するからです。
もっと言えば属性によって融資可能な金額を設定しているといえます。
同じ銀行に同じ物件で不動産投資のローンの申し込みをしてもローンの借主の属性によって銀行の対応は全く違ってくるくらいです。
この記事では、不動産投資で自分が金融機関からいくらまでローン借り入れができるのかを見極める3つの基準についてご紹介します。
不動産投資で金融機関がいくらまでローンを貸し出せるのかを見極める3つの基準①：属性基準
借主の属性とは、主に経営している本業の経営状況に影響を大きく受けます。
具体的には、
- 売上
- 利益
- 内部留保
などの決算状況を見ることになります。
コップに例えると、コップの大きさがそれぞれに違うと水の入る量もそれぞれ違うように、金融機関からの借り入れのキャパシティは借主の属性によって大きく異るということです。
個人の場合なら
- 勤務先
- 給与年収
- 勤続年数
などを考慮します。
勤務先の会社に対してもランク付けされていて上場企業に勤めている個人の方が銀行から見た属性は高いといえます。
不動産投資で金融機関がいくらまでローンを貸し出せるのかを見極める3つの基準②：自行及び他行の貸し出し状況
そして金融機関は、
- 自行での貸し出し
- 他の金融機関も含めた全体の借り入れ
という2つの基準で見ることになります。
自行の貸し出しについては信用金庫のような小さい金融機関だと、ひとつの相手先に対して総額いくらまでという基準を持っているところもあります。
貸し出し総額5億円までとか10億円までという基準です。
そしてこの相手先というのはオーナー経営者の場合は、個人と経営している会社との合算で見られます。
オーナー経営者と会社は一体としてひとつの相手先として見られるということです。
さらにいえば配偶者や子供といった家族も同じです。
また自社では貸し出しをしていなくてもすでに他の金融機関からの借り入れが多く、これ以上の借り入れはできないという判断をされる場合もあります。
これはすべて合算した総体での借り入れがもはや限界にきているという状況です。
いずれにしても、借り入れの限度額はそのオーナー経営者の属性によって異なるということです。
不動産投資で金融機関がいくらまでローンを貸し出せるのかを見極める3つの基準③：貸し出しの絶対額と信用額
そして一般的には金融機関は、
- 貸し出しの絶対額
- 信用額
の2つの基準で貸し出しを管理しています。
借り入れの絶対額とはいくら融資しているかのことです。5億円や10億円といった貸し出し金額、正確に言うと残債額となります。
信用額は担保に取れない部分の貸し出し金額です。
金融機関によって若干異なりますが、基本的には借り入れは絶対額と信用額の2つの基準で管理しています。
おわりに
金融機関がいくらまで貸し出すかを見極める基準は大きく分けて3つあります。
- 借主の属性
- 自社及び他社の貸し出し状況
- 貸し出しの絶対額と信用額
の3つです。
金融機関ごとに基準の差はありますが基本的な融資額を決めることに対する考え方は大きな違いはないと考えられます。
