住宅ローンを滞納してりそな保証から代位弁済の通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
りそな保証はりそな銀行系列の信用保証会社です。
りそな銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として、りそな保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。
りそな銀行で住宅ローンを借入していて住宅ローンの返済を滞納すると、いずれはりそな保証が代位弁済することになります。
登記簿謄本の債権者の名義がりそな保証となっているのはこのためです。
関東圏では埼玉りそな銀行の保証も行っています。
そして、りそな保証は不動産屋色が濃く、任意売却を行う際にもけっこう癖のある金融機関です。
なので、旧住宅金融公庫や住宅金融支援機構との任意売却と同じように考えているとうまく進まないことがあります。
原因はりそな銀行の内部で不動産部を持っていて不動産に対する評価が他の金融機関よりもシビアなスタンスを取ることが多いからです。
なのでその不動産の評価によっては任意売却での買い手の金額がその評価と比較して伸びない場合などに、りそな保証は競売も辞さないというスタンスを取ることがあります。
住宅ローンを滞納してしまいりそな保証から一括請求や代位弁済の通知が来たら？
りそな保証は都銀であるりそな銀行の系列の信用保証会社です。
住宅ローンを滞納してから概ね6ヵ月程度で代位弁済を行います。
代位弁済を行うまでは、りそな銀行の住宅ローンを貸し出した支店の担当者が窓口となります。
そして、その間は残債額を下回る金額での任意売却には応じてもらえません。
その間に売却する場合はあくまでローン残債の完済が抵当権抹消の条件となります。
なので、その期間は妥当な金額で売買契約を結んだとしても、りそな保証は絶対に抹消してくれませんのでご注意ください。
決済できません。
逆に良い値段で買い手がついたからといって、りそな保証に早く抹消しろと要求すると、勝手なことをしてとりそな保証からの印象は悪くなる一方ですので注意が必要です。
代位弁済したあとは、りそな保証が債権者となり、りそな保証自ら任意売却の窓口となります。
SMBC信用保証や三菱UFJ信用保証のように債権回収会社(サービサー)に丸投げはしません。
系列にりそな債権回収がありますが、あくまで任意売却はりそな保証が行います。
住宅ローンを滞納して、りそな銀行の貸し出し担当者とやりとりをしているうちに、りそな保証から代位弁済しますよという通知が届きます。
そのタイミングで、りそな保証に任意売却したい旨を伝えれば、代位弁済を待って任意売却をスタートすることになります。
りそな保証に代位弁済された後に任意売却を行う際はりそな保証自ら任意売却の窓口になる
住宅ローンを滞納してりそな保証が代位弁済したあと、りそな保証自ら任意売却の窓口となります。
ただ、りそな保証内での担当は変わることが多いです。
代位弁済までと代位弁済後で担当者が変わります。
代位弁済後の担当者と任意売却を行うことになります。
任意売却へのスタンスは案件によるとしか言いようがなく必ず任意売却を受けてくれるとは限りません。
りそな保証が競売でいくと決めたら任意売却では応じてもらえず、ただただ競売を待つということもありました。
当初は任意売却で進めると言っていたが、突然競売を並行にしたりその後の任意売却を認めないということもありました。
なので、債権者としては任意売却に取り組みにくい・・・というか、任意売却できるのかどうかに注意が必要な債権者です。
特に任意売却で買主を付けてから、りそな保証が方針転換すると、買主とのトラブルに発展します。
その当事者はもちろん売主である債務者となります。
住宅ローンの滞納で大変で、やっと任意売却ができると思ったらまた買主とトラブルになったりします。
慣れた任意売却業者を使って、ある程度りそな保証の任意売却の担当者と面識のある担当者のほうが任意売却をまとめやすいかもしれません。
初心者の任意売却業者ではかなり苦戦します。
りそな保証は他の金融機関と比べて比較的担保不動産に対する評価がシビアです。
なので任意売却でりそな保証の担保不動産評価を上回る条件での買い手がつかない場合には任意売却を断念して競売で換価することが多いです。
また、任意売却の際の買主は一般のエンドユーザーでなければ認めません。
競売の入札期間まで残された日数が少ない場合などでも不動産業者の買主は認められないので、一般のエンドユーザーだと住宅ローンの手続きが間に合わず現金購入者しか買えないというケースも出てきます。
あと引っ越し費用やその他の差押に対する解除料なども少ない場合が多々あり任意売却を行う不動産業者泣かせの債権者です。
りそな保証が旧住宅金融公庫や住宅金融支援機構の二番抵当に入っている場合は要注意
りそな保証が旧住宅金融公庫や住宅金融支援機構の後順位として二番抵当に入っている場合があります。
この場合に話をややこしくするのもこのりそな保証の特徴です。
不動産の査定額が一番抵当の旧住宅金融公庫や住宅金融支援機構の残債額に満たない場合は任意売却での二番抵当のりそな保証への配分は担保解除料のみとなります。
また不動産の査定額が一番抵当の残債額を上回る場合でも任意売却での二番抵当のりそな保証への配分はその残りの分だけとなり、一番抵当との回収率に大きな開きができてしまいます。
そういった場合にこれを不服としてりそな保証は任意売却での配分では抵当権を解除しないというスタンスを取ってきます。
具体的には販売価格をもっと上げるように言ってくるなどです。
そうなってくるとせっかく一番抵当権者である旧住宅金融公庫や住宅金融支援機構と金額の調整をして進めてきた任意売却が振り出しに戻ることになるのでやっかいなのです。
りそな保証としては自前の不動産評価に自信を持っていますので、それで任意売却が崩れて競売になったとしても上記の担保解除料や残りの配分よりも回収できるだろうという算段なのです。
なのでりそな保証が抵当権者に名を連ねている場合は任意売却を進めるにあたってのコンセンサスをきちんとりそな保証と取っておく必要があるということです。
おわりに
- りそな保証はりそな銀行系列の信用保証会社で、りそな銀行で住宅ローンを借入する際には必ずりそな保証が保証に入る形をとる。
- 任意売却に対するスタンスは案件によるので注意が必要な債権者だといえる。任意売却を受け入れずに競売を行うこともある。また、任意売却をしていて突然競売に方針変更する場合もあった。任意売却の際はりそな保証の方針変更がもとで買主とトラブルにならないように注意する。
- 代位弁済後に任意売却の申し出が債務者よりあれば、任意売却を行う。
- 債権者としては任意売却には取り組みにくく、慣れた任意売却業者の方が無難な債権者だといえる。
