不動産投資で税引前収益100万円/月を10年で確実に達成するシミュレーション

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税引前利益100万円/月をキャッシュフローで達成する収支計算

みなさんは不動産投資での収益目標をどのあたりに置くでしょうか?

不動産投資での具体的な目標としては、キリの良い数字で収益月100万円を掲げる人が多いです。

しかしながら収益月100万円の定義は人それぞれで、

  • 家賃収入が100万円/月
  • 税引前利益(キャッシュフロー)が100万円/月
  • 税引後利益(キャッシュフロー)が100万円/月

などひとくくりに月100万円といっても基準は人によって様々です。

当然、税引後利益(キャッシュフロー)が100万円/月なのが一番収入が多いことになるのですが、税率が個人・法人ともに人によってそれぞれなので比較しようがありません。

なのでここでは税引前キャッシュフローをベースに100万円/月を実現する場合にはどうすればいいのかを検討します。

税引前キャッシュフローが100万円/月程度あれば、税金が40%かかったとしても月60万円程度残るのでひとまずは十分な収益が上がっているといえる水準だからです。

この記事では、不動産投資10年間で税引き前月間収益100万円を確実に達成するシミュレーションをご紹介します。


不動産投資10年間で税引き前月間収益100万円を確実に達成するシミュレーション

税引前利益キャッシュフロー100万円/月を実現するためにはそのための収益構造を把握しておく必要があります。

比較的良い物件を取得できた場合の収支の構造です。

まずは税引前利益キャッシュフロー100万円/月の前に家賃収入が100万円/月だった場合にはどのような収益構造になるのかを確認します。

 

キャッシュフロー収支(良い物件ケース)の収益構造例

  • 家賃収入/月・・・100万円
  • 経費/月・・・20万円
  • ローン返済額/月・・・50万円
  • 税引前利益キャッシュフロー/月・・・30万円

管理費や修繕費、広告費等の運営経費は20%で20万円、ローン返済額は50万円程度とすると、家賃収入が100万円の場合の税引前キャッシュフローとしては30万円程度にしかなりません。

つまり、単純に考えても税引前収益キャッシュフロー100万円/月を達成するためには上記の3倍以上の規模にならないと達成できないということになります。

 

税引前収益キャッシュフロー100万円/月の収益構造

税引前収益キャッシュフローが100万円/月になるためには上記収益構造を100万円/30万円≒3.3倍すれば算出できます。

  • 家賃収入/月・・・333万円
  • 経費/月・・・66万円
  • ローン返済額/月・・・165万円
  • 税引前利益キャッシュフロー/月・・・100万円

税引前収益キャッシュフロー100万円/月を達成しようとすると家賃収入は333万円/月となります。

これを達成するためにはどれくらいの物件価格レンジの物件を購入するとよいかが逆算できることになります。

利回りにもよりますが、仮に10%とすると、

物件価格=(333万円/月×12カ月)/10%≒4億円

となります。

4億円を1棟だけで達成するのではなく複数棟で達成しても問題ありません。

最低でも諸費用がないと物件が買えませんが諸費用は7%程度かかります。

そうすると、4億円の物件を購入してそろえるためには現金だけで最低4億円の7%で2,800万円が必要になる計算です。

したがって、短期間で税引前利益キャッシュフロー100万円/月を達成することは大変難しいことがわかると思います。

諸費用に3,000万円近く払える人は、相当の高年収の人でしょう。

年収1,000万円超ある人は、統計上全世帯の7%しかいません。

しかも年収1,000万円の人でも金融資産が3,000万円ある人は少ないはずです。

このように考えていくと、税引前利益キャッシュフローで100万円/月を稼ぐことを一足飛びに実現する難しさが理解されると思います。

だからこそ10年程度をかけて計画的に資産規模を増やしていきながら無理なく投資規模を拡大しキャッシュフローを増やしていく必要があるのです。

 

一足飛びには難しいが相応の期間をかければ税引き前収益キャッシュフロー100万/月は達成できる

短期間で税引前利益キャッシュフローを100万円/月にすることは難しくても、正しい投資戦略で相応の期間をかければ実現は可能となってきます。

1棟購入し、また2年後に1棟、また2年後に1棟、という方法で10年くらいの期間で計画的に進めれば、もっと低い年収少ない金融資産でも実現は可能となります。

例えば、金融資産が700万円しかない場合は、諸費用が7%かかりますので、現時点では1億円の物件が購入できる最大となります。

価格1億円、利回り10%、諸費用700万、税引前キャッシュフロー収益200万/年の物件を買っていくとなると10年後に税引き前キャッシュフロー収益100万円/月が達成できるというざっくりとしたシミュレーションができます。

 

税引き前収益キャッシュフロー100万円/月のシミュレーションイメージ

  • 1年目・・・1棟目購入 現金700万-諸費用700万+キャッシュフロー200万=200万
  • 2年目・・・現金200万+キャッシュフロー200万=400万
  • 3年目・・・現金400万+キャッシュフロー200万=600万
  • 4年目・・・現金600万+キャッシュフロー200万=800万
  • 5年目・・・2棟目購入 現金800万-諸費用700万+キャッシュフロー400万=500万
  • 6年目・・・現金500万+キャッシュフロー400万=900万
  • 7年目・・・3棟目購入 現金900万-諸費用700万+キャッシュフロー600万=800万
  • 8年目・・・4棟目購入 現金800万-諸費用700万+キャッシュフロー800万=900万
  • 9年目・・・5棟目購入 現金900万-諸費用700万+キャッシュフロー1000万=1200万
  • 10年目・・・6棟目購入 現金1200万-諸費用700万+キャッシュフロー1200万(100万円/月達成!!)=1700万

ざっくりではありますが税引前利益キャッシュフロー1200万円/年(100万円/月)を達成するシミュレーションができました。

金融商品でいう複利の計算のようなイメージです。

1棟購入して収入が増え、その収入と金融資産があれば後半はさらに加速して物件を増やしていくことができます。

その結果、税引前キャッシュフローを加速度的に増やすことができるのです。

まとめ

  • 不動産投資で目標にされる100万円/月のキャッシュフローはすぐに達成できるような幻想を抱いては失敗する。
  • 100万円/月の税引前利益キャッシュフローを達成するには、正しい投資戦略で計画的に物件を増やしていくための10年単位での相応の期間をかけていく必要がある。

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