住宅ローンの延滞・滞納を続けてしまうと期限の利益を喪失されて保証会社から代位弁済されてしまいますが代位弁済とはどういうことなのでしょうか？
住宅ローンの代位弁済とは銀行などが住宅ローンを貸し付ける際に保証会社の保証付きで融資している場合に、債務者が住宅ローンが返済できないと保証会社から住宅ローン残高の立替え払いを受けることを指します。
保証会社側から見ると保証会社は保証料を銀行から受け取って銀行が融資した住宅ローンの債務保証をしているということになります。
例えば銀行が3000万円の住宅ローンの融資をする際に保証会社が2%の60万円の保証料をもらって債務保証に入るという具合で保険のような仕組みになります。
そしてもし銀行がその3000万円の住宅ローンをどこかで回収不能になった場合に、その時点での残高を債務保証を受けている保証会社から立替え払いをしてもらうという仕組みになっています。
立替え払いをしたあとで保証会社はその立替え払いをした金額を一括で住宅ローンの融資を受けていた債務者に請求するというわけです。
住宅ローンの期限の利益が喪失されて保証会社から代位弁済されるとどうなってしまうのか？
住宅ローンが保証会社に代位弁済されてしまったらいったいどうなってしまうのでしょうか？
住宅ローンの延滞・滞納を重ねて概ね6回ほど延滞・滞納分が累積すると住宅ローンを融資していた銀行は債務保証を受けている保証会社に代位弁済の請求をします。
延滞・滞納してだいたい6回くらいで代位弁済の請求をするのは、さすがに数回の延滞・滞納だけで代位弁済の請求ばかりを受けてしまうと債務保証している保証会社が持たないからです。
なので保証会社は債務保証をしているものの住宅ローンを融資した銀行に対してある程度の回数まで延滞・滞納分が累積するまでは回収努力をしてほしいと考えているのです。
それでもダメなら仕方ないということで債務保証の契約通りに保証会社は銀行に対してその時点での住宅ローンの残高を債務者に代わって立替え払いすることになります。
これで銀行は債務者に対する住宅ローンの融資残高は無くなりますので全額回収となり代位弁済後は債務者とはもう一切関係ないという立場になります。
そのかわり銀行に立替え払いした保証会社は代位弁済した金額を銀行に代わって債務者に請求することになります。
こうなると保証会社は銀行ではありませんので分割払いは受け付けていませんので代位弁済した全額を一括で債務者に請求します。
これが住宅ローンの延滞・滞納を重ねると一括請求されるという根拠です。
債務者は代位弁済された住宅ローンの残高全額の一括での返済を代位弁済した保証会社から請求されますが、住宅ローンの月々の返済ができずにこのような事態になってしまっているので、住宅ローンの残高を一括でなんてとても払うことはできません。
というか延滞・滞納せずに住宅ローンを払えている人でさえ残高を一括で払えるような現金を持ち合わせていることはほとんどありませんので現実的には一括請求しても保証会社が銀行に代位弁済で立替え払いした分を回収することは実質不可能です。
じゃあ保証会社はどうするのかというと住宅ローンを代位弁済して立替え払いした債務者の家を競売にかけて現金化して回収するというわけです。
例えば住宅ローンの残高が2000万円あってその全額を代位弁済して立替え払いしたとします。
その家を競売にかけてもし仮に1000万円で落札されれば、保証会社は残り1000万円の赤字となります。
しかし銀行の住宅ローンの融資時の債務保証に入る際に債務者から保証料を受け取っていますので、その保証料を残りの赤字の穴埋めに使うということで全体でバランスをとっているという形です。
単純計算で保証料が住宅ローン融資額の2%取っていれば50人に1人このような形で代位弁済したとしても保証料だけでトントンになるという計算です。
実際には担保の家を競売にかけて現金化しますので受け取った保証料で補填して穴埋めする額がもっと少なくなります。
住宅ローン全体での破綻する率もだいたい2%前後と言われていますので保証会社も損はしない仕組みになっているということです。
なのでもし住宅ローンが払えなくなって延滞・滞納してしまい保証会社から代位弁済をされて立て替え払いをしてもらったとしても銀行に対しても保証会社に対しても迷惑をかけて申し訳ないと思う必要はありません。
債務者は住宅ローンの融資を受ける際に払った保証料の範囲内で義務を果たしていると考えるべきなのです。
住宅ローンが保証会社から代位弁済されたら債務者側としてはどう対処するのがベストか？
前述の仕組みをご理解いただいた上で住宅ローンが保証会社から代位弁済されて一括請求されたタイミングでどうするのが債務者にとってはベストなのでしょうか？
保証会社は代位弁済して立替え払いしたあと債務者に一括請求をして最終的には家を競売にかけると前述しました。
このタイミングでもし債務者が自らの意思で自身の家を任意売却すると考えたとしたらどうなるか想像できるでしょうか？
競売での落札価格というのは一般的に市場価格の6割程度だという統計が出ています。
前述の例では保証会社が代位弁済して立て替え払いした金額の2000万円に対して競売での落札額が1000万円と書きました。
これがもし任意売却で1500万円で売却できるとしたら何もせずに競売手続きを進めるよりも保証会社としては債務者が任意売却で家を売却してくれたほうが500万円も回収額が増えることになるのです。
逆に債務者側の立場から見ると保証会社から代位弁済された2000万円の住宅ローン残高を競売で1000万円しか返せなければ残り1000万円の債務が残ることになります。
当然競売後に残ったこの1000万円の債務はずっと返済していく必要があります。
それが任意売却をすることでもし仮に1500万円で売却できれば残りは500万円の残債となり500万円分のその後の残債務の返済義務を軽減できたことになるのです。
つまり住宅ローンの残高を銀行に代位弁済して立替え払いした保証会社と住宅ローンの融資を受けていた債務者とは、こと任意売却で家をできるだけ高く売却するという面に関しては利害は完全に一致するということになるわけです。
なのでほとんどの保証会社は代位弁済したタイミングで債務者に対して任意売却という方法がありますと紹介してきたり持ちかけてきたりすることもあるくらいです。
任意売却で少しでも競売より家を高い金額で売却することで、代位弁済した保証会社は未回収分が減って保証料を使う金額を減らすことができ、債務者は残債務を少なくしてその後の返済額を軽減させることができるといことです。
なので任意売却を行えば自身に対してももちろん保証会社に対してもよりよいリカバリーになり回収額を増やすために協力するということになるのです。
おわりに
住宅ローンを延滞・滞納している最中では必死なので次々とやってくる督促や催促、そして最終的に保証会社から代位弁済されて一括請求されるという何かトドメを刺されたような気持ちになるかもしれませんが本当の勝負はここからです。
ここで一踏ん張りできるかあきらめてしまうかでその後の残債務額がそれこそ倍以上も違ってくることがあるのです。
前述した銀行と保証会社の債務保証の仕組みは、もし住宅ローンの融資を受けている債務者がもし返済できなくなったとしても、保険のシステムと同じで銀行も保証会社も損はしないような仕組みができているのです。
そして債務者側の立場からすれば代位弁済されてしまったことは仕方がないとしてその後のリカバリーとして保証会社と協力して任意売却で家をできるだけ競売より高く売却することで残債務を軽減させることができるのです。
それは同時に債権者である保証会社の回収額を競売よりも増やすことになるので保証会社にとっても良いことになるのです。
住宅ローンを延滞・滞納して保証会社から代位弁済されて一括請求され困っているという方はぜひご相談ください。あなたにとって一番良い形での問題解決方法をご提案させていただきます。
