銀行が融資したくない融資NGの収益物件というのは実際あるのでしょうか？
物件ごとに見れば銀行の基準で見ていろいろあるかもしれませんが、絶対に融資NGというのは下記3つになります。
- 再建築不可・違法建築物件
- 耐用年数オーバーの物件
- 借地権物件
この3つは多くの銀行であまり前向きに取り組んでもらえにくい物件です。
この記事では、銀行融資審査で銀行が融資したくない代表的な3つの銀行融資審査NGの収益物件とは？をご紹介します。
銀行融資NGが出やすい収益不動産①：再建築不可・違法建築の収益物件
- 再建築不可物件
- 違法建築物件
については、銀行的には問答無用で融資NGです。
理由は行政法規上瑕疵のある物件だからです。
基本的にこのような物件は、銀行は担保取得ができないというのがセオリーです。
もし仮に担保取得できたとしても、評価額は0円と銀行はみなします。
ただし、再建築不可・違法建築物件であっても、瑕疵の原因が土地にある場合は完全にNGですが、建物に関する原因で、再建築で合法に改善する計画がある場合は銀行も門前払いではなくなることもあり得ます。
購入後に建物を解体し建築基準を満たす建物を新築する場合は、その旨を事業計画書にて説明し、解体・新築資金も合わせて融資相談することは、相談自体は可能であるといえます。
ただ、土地そのものに瑕疵や法令違反がある場合は融資相談自体が困難だと考えるべきです。
銀行融資NGが出やすい収益不動産②：耐用年数オーバーの収益物件
耐用年数オーバー物件もまず融資は困難と考えるべきです。
銀行にとって耐用年数オーバー物件は単に物件の評価額が0円というだけでなく、近い将来発生する老朽化による建て替え資金についても融資銀行が面倒をみなければならなくなるリスクがあるからです。
そして耐用年数は、税務上・会計上の法定耐用年数ではなく、銀行それぞれが融資マニュアルに定めている耐用年数で計算することになります。
銀行融資NGが出やすい収益不動産③：借地権の収益物件
借地権物件は銀行的には存在価値を認められていないというのが実情です。
個人向けの住宅ローンなどでは一部取り扱っている銀行もあるようですが、不動産融資に関しては大部分の銀行では借地権物件の取り扱いはNGとなっています。
その理由として、
- 直接的に借地権に抵当権が設定できないこと
- 借地権上の新築の建物が竣工・引き渡しを受けるまで銀行は融資できないこと
があげられます。
借地権を購入しても、建物が完成しない限り融資の債権保全ができず、先行して融資をするとすれば建物が完成するまでは銀行は実質無担保で巨額の融資を実行しなければならなくなるからです。
銀行融資審査で銀行の担当者が融資したくなる収益不動産の6つの条件
融資NG物件とは逆に、銀行の担当者が融資相談で思わず貸したい融資したいと思うような収益物件の条件はあるのでしょうか？
基本的に銀行の担当者は物件ではなく事業性を見て融資の可否を判断しますが、その事業性の根拠となる物件に問題があれば事業性にも問題が出てくると考えなくてはいけなくなります。
融資審査が通りやすい条件①：土地の評価額よりも安価で入手している収益不動産
土地の評価額に含みのあるものは銀行から見ても評価が高くなります。
この地域のこの場所であれば坪いくらするはずの土地が、
『市場価格よりも2割安で取得できた』
『土地の分割、併合により、結果的には形状の良い物件になって、市場価値が2割アップした』
などのように、投下資金よりも高い資産価値を有する土地は、銀行の担当者としては稟議の書きやすい案件になるからです。
融資審査が通りやすい条件②：入居率が良好な収益不動産
収益物件の現状の入居率が高いほうが、稟議は書きやすくなります。
過去から遡ってみた場合でも高い入居率の実績があるほうが、銀行的にはより安心できる収益物件に見えます。
ただし、銀行は瞬間の入居率と同時に、その間の入退去の状況までチェックするでしょう。
確定申告等の静的な観点で分析すれば、数字上は高い入居率を計上していたとしても、その物件の賃貸状況を動的に分析した場合、あまりにもその間の入退去が激しいと銀行側も疑問を持たざるを得ないからです。
融資審査が通りやすい条件③：修繕の行き届いている収益不動産
- 日常メンテナンス
- 定期的な修繕
などの実施状況も大切な要因になります。
定期的に計画修繕が行われていて、その際の明細や領収証があれば場合によっては銀行も物件評価でプラスに見てもらえることもあります。
融資審査が通りやすい条件④：駅近で立地の良い収益不動産
一般的に不動産は駅近(概ね徒歩10分程度)がやはり強いです。
供給も多いですが需要もそれなりにあると考えられます。
銀行もその点を重視します。
駅から離れた物件は、利便性を捨てる代わりにどんなプラス要因があるのかという部分を銀行は気にしてきます。
例えば、
- その分専有面積が広い
- 駐車場がついている
- 環境が整っている
などの何かしらのアドバンテージが見いだせないと、銀行は安心できないものです。
融資審査が通りやすい条件⑤：ファミリータイプの収益不動産
ファミリー物件よりもワンルーム物件のほうが、床面積当たりの賃料が高くとれるので事業性としてはいいのですが、ワンルーム物件は短期間で入居者が入れ替わりやすく、空室期間ができて不安定なイメージを銀行は持ちます。
事業性、効率性は多少犠牲にしても、長期安定経営できるファミリー向け物件のほうが銀行側はより好む傾向にあるからです。
融資審査が通りやすい条件⑥：道路付の良い収益不動産
道路付の良い物件は資産価値も高く物件評価も高くなります。
それに連動して、銀行の担保評価も高くなるということです。
道路付の悪い物件になると銀行はその物件を減価評価する可能性があります。
銀行は物件評価に際して国税庁の路線価を最も参考にするからです。
ここから離れてしまうと物件評価を多少減額されても仕方ない部分でもあります。
おわりに
- 銀行が融資したくない融資NG物件は下記の3物件。
①再建築不可・違法建築物件
②耐用年数オーバー物件
③借地権物件 - これらの3物件においては、銀行がまともに融資することは銀行的にほぼ不可能であり、融資NG物件だと考えて問題ない。
- 銀行の担当者が融資相談で思わず貸したい、融資したいと思うような収益物件の条件のうち代表的な6つの条件をあげると、①土地の含みがある②入居率が良好③修繕が行き届いている④駅近⑤ファミリー向け⑥道路付が良いがあげられる。
