住宅ローンの残高を一括請求や代位弁済されるという通知が来てしまったらどうすればいいのでしょうか？
住宅ローンを一定回数延滞・滞納するとまずその延滞・滞納分をまとめて支払って延滞・滞納状態を解消するように督促されます。
多くの金融機関の場合で延滞・滞納回数が5〜6回くらいで延滞・滞納状態をリセットするように促されます。
場合によってはもっと早く延滞・滞納3回目くらいでもそうなったケースもありました。断続的に延滞・滞納しては少し払って延滞・滞納回数を減らしながらきたという場合では累積の延滞・滞納分が3ヶ月分でもいったん延滞・滞納分を解消しなさいということです。
そして延滞・滞納分をまとめて支払うことができなければ、今度は住宅ローンの残高を一括請求されることになります。
- 住宅金融支援機構であれば全額繰上償還請求
- 銀行や信金などで保証会社を使っていた場合は代位弁済
- 保証会社を使っていない場合は一括請求
といった具合になるのですがどこも基本的には今残っている住宅ローンの残高を一括で支払ってくださいという請求を行います。
住宅ローンの残高の一括請求や代位弁済するという請求が来たらどうなっていくのか？
住宅ローンの残高の一括請求や代位弁済するという請求が来てその請求通り支払うことができるケースはほとんどありません。
現金をたくさん持っていて住宅ローンの返済をこうなるまで忘れていたなどの特殊な場合を除いては毎月の分割払いの分を払えなかったからこのような事態になっているからです。
住宅ローンの残高を一括で払えるようならそもそも毎月の住宅ローンの返済に困ることはないからです。
そこのところは住宅ローンの残高を一括請求してきた銀行や代位弁済した保証会社にとっては百も承知のことで、期限までに住宅ローン残高の一括請求に応じられなければ競売手続きに入る
いうこともセットで通知してくるのです。
あくまで競売手続きをする前のワンステップという形です。
住宅ローンの約款には契約違反や支払いの延滞・滞納があれば期限の利益を喪失して住宅ローンの残高を一括請求したり保証会社に代位弁済を受けるという条項が入っています。
それに基づいて手続きを進めているだけのことなのです。一括請求して全額払ってもらえればなお良しなのは間違いないのですが全額払ってもらえなくても次の競売手続きに進めるだけのことなのです。
住宅ローンを借りている側からすると住宅ローンの残高を一括請求もしくは代位弁済されてから何もしなければ家はいずれそう遅くない段階で競売にかけられて見知らぬ誰かに落札されてしまいます。
そして一度期限の利益を喪失して分割払いの権利を失って住宅ローンの残高の一括請求や代位弁済をされるともう元の月々払いの状態に戻すことはできません。
そのために銀行や金融機関は、
- 月々の延滞・滞納している分の督促
- 延滞・滞納分の一括払いによる延滞・滞納状態の解消の催促
という形でステップを踏んで度重なる督促や催促をしてきたのです。
ここまでして払ってもらえなかったのだからもう住宅ローンの残高を一括請求します、もしくは保証会社に代位弁済してもらいますという理由付けにもなるというわけです。
この時点で例えばお金ができたからと延滞・滞納していた分を全額払いたいと申し入れても受け付けてもらえません。
あくまで住宅ローンの残高全額の一括請求手続きに移行しているからです。
住宅ローンの残高の一括請求や代位弁済するという請求が来たらどうするのが一番いいのか？
住宅ローンの残高の一括請求や代位弁済をされてしまうとそのまま何もせずに放っておけば家はそのうち競売にかけられてしまいます。
そうならないためには家を任意売却するのが一番良いリカバリー対策になります。
任意売却で家を売却することで住宅ローンの残高以上で売却できれば当然全額返済できることになります。
また残念ながら任意売却を行っても住宅ローンの残高よりも高い価格では売れないケースもあります。
ただその場合でも債権者と交渉を行って競売よりも明らかに高い金額で売れるとなれば任意売却を認めてもらえるのです。
そのまま競売手続きで落札されてしまえば通常の市場価格よりも大幅に安い金額になる可能性が高いです。
債務者にとってみれば競売落札後の住宅ローンの残高が多くなってしまいますし、債権者にとってみれば任意売却すればもっと回収できたのでに競売で安く落札された分しか回収できないことになってしまうのです。
そうであれば任意売却で家をできるだけ市場価格に近い価格で売却するということで債務者と債権者の利害は一致するということです。
任意売却への対応は債権者によってまちまちなのですが、まず最初に債務者からの任意売却をしたいという意思表示が必要になるのは共通事項です。
あくまで家の所有者の意思で売却するため【任意】売却と呼ばれているわけです。
家の所有者である債務者がもうどうでもいいと投げやりになっていたり債権者からの連絡にも音信普通であったりそもそも行方不明であったりすると任意売却はできませんのでそのまま競売手続きへと進むことになります。
競売になれば所有者がいようといまいと関係なく裁判所の権力で落札者に所有権が書き換えられますので所有者はどこにいようがもうどうでもいいといいうことになるからです。
また住宅ローンの残高の一括請求や代位弁済されたあとに任意売却の意思表示をした際に競売手続きに移行するのを一定期間待ってもらえる金融機関もあります。
住宅金融支援機構などがその代表です。
住宅金融支援機構は任意売却の意思表示をすれば概ね6ヶ月間は任意売却だけの期間を設けてくれてその間は競売申立を行いません。その分だけ時間的にも落ち着いて任意売却を進めることができます。
他の金融機関でもそれに準ずる対応をするところが多いです。
また逆に住宅ローンの残高の一括請求や代位弁済をするとすぐに競売手続きに入る金融機関もあります。
だからといって任意売却には応じないというわけではありません。
その場合でも競売申立はすることはするのですが競売申立をしてから競売の入札期間まではそれなりの期間がありますのでその期間内で任意売却には応じますというスタンスとなります。
この場合は競売の進行状況をにらみながら並行して任意売却を進めていくことになります。
最後に住宅ローンの残高の一括請求や代位弁済を行うと競売手続きに入って任意売却には応じないという金融期間もあるということを付け加えておきます。
この場合でも家を任意売却して住宅ローンの残高を上回る価格で売れるか下回ったとしても差額分を現金で工面できれば売却には応じてもらえます。まあ全額返すので当然です。
ただ住宅ローンの残高を下回った状態ではいくらお願いしてもいくら競売よりも合理的によい条件だったとしても抵当権の抹消には応じてもらえず任意売却はできないことになるのでこの金
機関が債権者の場合は注意する必要があります。
おわりに
住宅ローンの残高を一括請求されたり代位弁済された場合は放っておくと家が競売にかけられてしまいます。
そして一度住宅ローンの残高の一括請求や代位弁済されると元の分割払いに戻すことはできません。
競売になってしまうと市場価格よりも大幅に安い価格で落札されることが多いのでその後の住宅ローンの残債が必要以上に増えてしまいます。
なので住宅ローンの残高の一括請求や代位弁済をされてしまったというときは任意売却の意思表示を行うべきです。
そうすることで競売申立までの時間を稼ぐことができたり、任意売却で市場価格に近い価格で売却することでその後の住宅ローンの残債を極力圧縮することができるのでリカバリーの対策となるからです。
そして任意売却を行うことで出口をリースバックにしたり知人や身内に買ってもらったりということも自分の意思で行うことができるのでリカバリーの選択肢が増えるといことも大きなメリットとなります。
住宅ローンの残高の一括請求や代位弁済をされてしまったという方は競売までの時間があまり残っていませんので、あとで後悔してもはじまりませんので今すぐご相談ください。
