住宅金融支援機構のフラット35住宅ローンの催告書が債権回収会社(サービサー)から来たらすぐにやるべきこと

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住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のフラット35や住宅ローンを借りていて延滞・滞納してしまい債権回収会社(サービサー)から催告書がきてしまったらどう対応すればいいのでしょうか?

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のフラット35住宅ローンを延滞・滞納してしまうと最初のころは住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のフラット35住宅ローンの融資を取り扱った窓口金融機関の担当者から連絡が入ることがほとんどです。

そして住宅ローンの延滞・滞納分が解消できずに一定回数以上累積してしまうとその窓口金融機関から住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の債権回収業務を業務委託されている債権回収会社(サービサー)から催告書が届くという流れになっています。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローンの場合は概ね3回~6回の延滞・滞納回数の累積で債権回収会社(サービサー)から催告書が内容証明で送られてくることになります。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の債権回収業務を業務委託されている債権回収会社(サービサー)は下記3社です。

  1. 住宅債権管理回収機
  2. エムユーフロンティア債権回収
  3. 三菱HCキャピタル債権回収

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)で住宅ローンの融資を受けた時の窓口金融機関によって、上記3社のどれかの債権回収会社(サービサー)から催告書が送られてくることになります。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のフラット35住宅ローンを延滞・滞納して債権回収会社(サービサー)から催告書が送られてきたらどうなってしまうのか?

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローンの返済を延滞・滞納すると最初はその融資を取り扱った銀行の窓口から督促の連絡や通知が来ます。

そして住宅ローンの延滞・滞納回数が3回〜6回程度累積してくると前述の3つの債権回収会社(サービサー)のいずれかから内容証明で催告書が送られてくることになります。

どの債権回収会社(サービサー)から内容証明の催告書が送られてきたとしても住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の業務委託先になりますので内容は同じです。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の業務委託先である債権回収会社(サービサー)からの催告書の内容は、

『住宅ローンの延滞・滞納分を期日までに払われていないので期限の利益を喪失して住宅ローンの残高の一括返済を請求します』

という内容です。

この時点でもう住宅ローンの月々の分割払いは出来なくなっています。

また住宅ローンの延滞・滞納分を払うといっても受け付けてもらえなくなってしまっています。

その前の段階で何度も延滞・滞納分を払ってくださいと督促したのに払われていなかったというのが住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)側の言い分です。

そのために度重なる督促をしていたというとですので今さら払うといっても次の段階の手続きに入ってしまっているためもうどうにもならないのです。

そして、

『記載の期日までに住宅ローンの残高を一括で支払われない場合は法的手続きに移ります』

ということも書かれています。

つまり簡単にいうと、催告書の期日までに住宅ローンの残高を一括で支払わなければ家を競売にかけますよということです。

なので住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の業務委託先である債権回収会社(サービサー)からの催告書をそのまま無視して放置していると当然ながら住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から競売申立をされてしまいます。

競売申立を一度されてしまうと住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が競売を取り下げない限り裁判所によって競売の日程が組まれて最終的に家は競売で落札されてしまうのです。

 

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のフラット35住宅ローンを延滞・滞納して債権回収会社(サービサー)から催告書が送られてきたらどうするのが一番ベストなのか?

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローンを延滞・滞納して債権回収会社(サービサー)から催告書が送られてきたら前述の通りでもう元の月々の分割払いには戻れません。

そして何も行動を起こさなければ住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から競売申立をされて家は競売で落札されるのを待つだけとなってしまいます。

競売にならないためには、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローンを延滞・滞納して債権回収会社(サービサー)から催告書が送られてきたら、

『任意売却の手続きを取ること』

が一番ベストな選択となります。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローンを延滞・滞納して債権回収会社(サービサー)から催告書が送られてきたら、そのちょっとあとに、

『任意売却の手続きについて・任意売却パンフレット』

という書面が送られてきます。

住宅金融支援機構【融資住宅等の任意売却】住宅金融支援機構におきましては、返済の継続が困難となり、お客さまのご事情からやむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、融資住宅等の任意売却をすることで残債務を圧縮していただくこともご検討いただいています。
任意売却は、不動産競売のように法的手続による強制的な物件処分ではないため、お客さまはもとより、仲介業者のみなさまにも円滑な任意売却の実施に向けてのご協力が必要となります。

という形で住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のほうも住宅ローンの返済継続が困難であれば任意売却を行うことで競売を待つよりも残債務を圧縮することを推奨しているのです。

上記ページに『任意売却手続きの流れ』はいろいろと書いてありますが、あなたがまず行うことは任意売却手続きの流れの一番最初に書いてある『任意売却パンフレット』の中の任意売却の申出書を提出することです。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)がなぜ任意売却をお勧めしているのかについても上記ホームページ内にて記述があります。

任意売却をお勧めする理由

  1. 通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、お客さまの負債の縮減につながります。
  2. 任意売却パンフレットに定める手続にご協力いただける場合、お客さまの状況により売却代金から不動産仲介手数料、抹消登記費用等を控除できる場合があり、また、お客さまの残債務の状況等により延滞損害金減額のご相談に応じられる場合があります。
  3. 裁判所による手続である競売と比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。

という具合です。

なので住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)に任意売却の申出を行うと競売の手続きに移行することを一定期間待ってもらえます。

だいたい6ヶ月間くらいは任意売却だけの期間をもらえますのでその間に任意売却を進めながらその後の生活の立て直しを行いやすいことも任意売却のメリットです。

変な話ですが任意売却を行っているその期間はずっと住宅ローンを払わずに住み続けることができるので仕事などで一定の収入があれば住宅ローンの返済に回るべきだった分の幾分かは手元に残ることになるからです。

具体的な任意売却の流れとしては、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の業務委託先である債権回収会社(サービサー)に任意売却の申出書を提出してから物件の査定書を提出して任意売却の売却価格が決まるまでだいたい1ヶ月から1ヶ月半くらいの期間がかかります。

任意売却の売却価格が決まればその売却価格で不動産会社と媒介契約を締結して販売活動に入ります。

このときの売却価格ですぐに買主が見つかれば一番いいのですが、債権者である住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)もあまりにもすぐに買主が見つかったらもっと高く売れてもっと回収額を増やすことができたのではないかという疑念が生じてしまいます。

なのでそういった心理からも最初の売却価格は市場相場よりも若干高めの価格を住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の業務委託先である債権回収会社(サービサー)を通じて提示されることが多いです。

そしてその価格でも売却できればそのまま進んでいきますし、もし買主が現れなければだいたい2ヶ月おきくらいにその売却価格の見直しをかけて売却を目指します。

任意売却の期間をだいたい6ヶ月間は見てもらえますのでその間に2回は物件価格を下げるチャンスがあるということです。

もし任意売却だけの期間の6ヶ月間でも買主が見つからなかった場合は住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)は競売の申立を行います。

不動産はいくら売却価格を調整しても物件自体の問題や様々な要因が重なって販売努力を尽くしたとしても売れないこともあるのです。

たとえば自殺や殺人他殺、孤独死などの心理的瑕疵のある事故物件だったり物件自体が違反建築だったり、物件の立地が危険地域だったり近くに嫌悪施設があったり、たまたま隣人がとんでもない人だったりということまで様々な要因で不動産が売れないということはあるのです。

この場合、競売の申立がされたとしても競売で落札されるまでは半年くらい期間がありますので、その期間は任意売却を継続することはできますので最後まであきらめないことが肝心です。

そして販売努力の甲斐あって買主が現れれば任意売却の配分案を作成して任意売却の諸経費を差し引いた手取りの回収額を住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の業務委託先である債権回収会社(サービサー)を通じて判断することになります。

それで住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から抵当権抹消の応諾を得られれば売買契約を締結します。

そして売買契約から1ヶ月から1ヶ月半ほどのちに代金決済と引き渡しを行うのと同時に住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)は抵当権を抹消するのです。

所有者の引っ越しも売買契約から引き渡しまでの間に行うことが多いです。

 

おわりに

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローンを利用していて延滞・滞納してしまい、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の業務委託先である債権回収会社(サービサー)から催告書がきてしまうと、もう元の月々払いをすることはできません。

そのまま放置しておくと競売申立をされてしまい追い出されるように家をあとにしなければならなくなりますので、ここは踏ん張って任意売却の手続きを行うようにしましょう。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)は前述の通り任意売却を推奨していますので手続きをきちんと踏むことで任意売却で家を売却して物理的にも精神的にも余裕を持った状態で引っ越すことも可能になります。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)との任意売却はすべて住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の業務委託先である債権回収会社(サービサー)が間に入って取り次ぎを行います。

任意売却を依頼する不動産会社を決めて任意売却の申出書を提出すれば債務者としてはそれほどやることはありませんのでご安心ください。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の業務委託先である債権回収会社(サービサー)から催告書がきてどうしようと困っている方はぜひご相談ください。

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