収益不動産購入後の収益を大きく左右する収益物件の賃貸管理を安心して任せられるような良い管理会社を探すことができる方法はあるのでしょうか？
不動産投資において所有する収益物件の賃貸管理を任せられる良い管理会社を探す方法を確立させることは不動産投資で成功するためには必須要件となります。
サラリーマンや公務員の人で兼業で不動産投資に取り組んでいて本業の仕事をしながらさらに所有物件を自分自身で管理するという人も中にはいますが、時間的にも物理的にも兼業の場合は特に自主管理はお勧めできません。
不動産投資の良いところは、
- 賃料等集金管理
- 問合せクレーム対応
- 清掃美化
などの業務をアウトソーシングして他の人に任せられるところにあるからです。
この不動産投資のアウトソーシングのメリットを享受せず、経費を安くするためという理由だけで手間暇をかけるのは不動産投資事業全体から見ると本末転倒という結果になりかねません。
この記事では、不動産投資の収益を左右する賃貸管理を安心して任せられる良い管理会社を探すために外せない2つのポイントをご紹介します。
不動産投資で良い管理会社を探すために絶対外せないポイント①：賃貸募集に強い管理会社を選ぶ
不動産の賃貸に関わる業務は大きく分けて、
- 入居前の賃貸募集業務
- 入居後の管理業務
の二つに分かれます。
管理業務の業務量は多いものの、賃貸募集業務ほど結果に差が出ません。
管理業務は、
- 入居者の振込家賃を管理
- 問い合わせを受ける
- リフォームの手配
- 賃貸会社やオーナーとやり取り
など多岐にわたる業務ですが、マニュアル化されていることがほとんどです。
管理会社の社員一人あたり1000戸以上管理するような管理会社だと大変ですが、マニュアル化できる業務という点から見ると、いかに業務を効率的に並行処理できるかが問われる仕事だといえます。
一方、賃貸募集業務はその会社や個人の営業能力により仕事の結果にかなりの差が生じます。
同じ店でも優秀な営業マンは繁忙期でなくても多くの入居者を決めるのに対して、月5件も決められない営業マンもいます。
賃貸業務は営業を行う仕事なので、マニュアル化できず能力によって結果に大きな差が生じるのです。
なので、どのような管理会社を選べばよいのかについては、賃貸営業がその地域で一番強い会社に任せるというのがひとつの基準になります。
管理業務は仕事をたくさんこなす業務であり、そこに賃貸募集業務ほどの差は生じないからです。
リフォームのノウハウを持っていたり、入居者への対応が素晴らしい管理会社は存在しますが、不動産投資家オーナーにとって最も重要なのは空室が出ても早期に埋められる状態を作ることです。
入居者の満足度を高めることは必要ですし、それを目指すべきですが、収益性の高い投資を実現したいのであれば、空室を極限まで減らすことが最も重要な要素になります。
それには多少管理面に難があったとしても、賃貸の営業力のある会社と組む必要があるのです。
不動産投資で良い管理会社を探すために絶対外せないポイント②：賃貸募集に強い管理会社をどのように見つけるか
営業力が強い会社の共通的な特徴というものはあまりありませんが、大手の不動産賃貸会社(エイブル・ミニミニ・アパマンショップ・ピタットハウスなど)は本部からの支援があるので賃貸付けが強いことが多いです。
しかし、それがベストな選択肢かどうかは地域によって異なってきます。
地場の不動産会社の営業力が強い場合もよくありますので、少なくとも3社以上は問い合わせをするべきです。
管理会社を探しており、店長やマネージャーと話がしたい旨をあらかじめ電話などで伝えてから訪問するとなお良しです。
管理会社に聞くべき内容は、
◎家賃〇万円で管理を依頼したら、3か月以内に満室にできるか？
について真っ先に聞きます。
ここで重要なのは満室までの期間を明示することですが、空室が多い場合でも3か月を上限にするほうがいいです。
自信がない管理会社はこの時点で弱気な姿勢になることもあるからです。
もし自信がありそうだったら、その根拠を聞きます。
似たような管理物件は満室なのかどうか、月に何件成約しているのかなどを確認して、最終的にどこに依頼するか決定します。
管理費用はどのエリアでもおおむね家賃の2～5％の間で設定されています。
最終的な段階では交渉してもよいといえますが、費用が安い管理会社に任せたところで空室を埋められなければ意味がありません。
多少管理費用が割高であっても、営業力が強いかどうかを基準にして選んだ方がよいといえます。
おわりに
いい管理会社を探すコツは、賃貸営業力のある管理会社を探すことだと言えます。
管理業務は業務の多さはあってもマニュアル化されていて、あまり結果に差が出にくい業務だからです。
しかし、空室を埋めるという営業はマニュアル化できないところが多く、能力によって結果に大きな差が出るところです。
賃貸営業力が地域で高そうな管理会社数社にアポイントを取って実際に面談して、3か月以内に満室にできるか聞くことで、自信があるかどうかを見分けて、最終的にどこに依頼するかを決めるプロセスを踏めば間違いは少なくなります。
追伸：委託した管理会社の賃貸募集が強ければほとんどの問題は解決します！
不動産投資は所有物件の管理を委託した賃貸管理会社の賃貸募集が強ければほとんどの問題は解決します。
不動産投資は家賃収入が入ってきて売上が立つビジネスモデルです。
空室が多く賃貸収入が入ってこなければいくら物件をきれいにしていても意味がほとんどないということです。
空室が埋まらなければ合理的にあの手この手を提案して早期に空室を埋めてくれる賃貸管理会社ほど、その他の賃貸管理業務もそれなりにきちんとやってくれる場合が多いです。
