不動産投資ローンの銀行借り入れ条件3点セット①金利②借入期間③借入割合の成功基準とは?

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借り入れ条件3点セット①金利②借入期間③借入割合

不動産投資において収益物件購入時の金融機関からの借入条件はどのように考えて取り組めばよいのでしょうか?

不動産投資での収益物件の運用における資金調達は、できるだけ低金利で借入期間を長く、そしてできるだけ自己資金を使わないで借り入れを行うことが基本です。

経営者であれば日頃から金融機関からの借り入れを行っているケースが多いので、よく分かると思いますが、基本的には会社がつぶれないためにはどうするかという資金繰りの観点が判断基準となります。

不動産投資での収益物件の運用も、見方を変えればひとつの事業と捉えられますので、サラリーマンや公務員などの個人投資家でも同じことです。

つぶれないためにはどうするかという資金繰りの観点から考えると、金融機関からの資金の借り方も明確になると思います。

この記事では、借り入れ条件3点セットである①金利②借入期間③借入割合をご紹介します。

不動産投資ローンの銀行借り入れ条件3点セット①金利②借入期間③借入割合の成功基準とは?

金利以上に重要な借入期間と借入割合

不動産投資における収益物件の運用における借り入れ条件は、

  1. 低金利
  2. 長期
  3. 融資割合を高く

の3点が基本です。

金利を低くすることは利益に直結しますし、3%よりは1%のほうがいいのは当然です。

しかし、借入期間を長くすることと借入割合を高めることは金利を低くすることと同等かそれ以上に重要なのです。

 

借入期間を長くする理由

不動産投資ローンの借入期間を長くするのは安定したキャッシュフローを得るためです。

借入期間が短いとキャッシュフローは厳しくなります。

それは、毎月支払う元金と金利の合計である返済額が高くなるからです。

場合によっては損益計算書上の利益が出ているのにキャッシュフローが回らず黒字倒産という事態にもなりかねません。

実際にリーマンショック後に倒産した上場不動産会社は、キャッシュフローのマイナスに耐え切れず資金ショートを起こしたものが多かったはずです。

借入期間を長く取るということは経営上非常に重要であり、収益物件の利回りもよりますができれば20年以上、最低でも15年は借入期間を確保するべきです。

 

融資割合を高める理由

不動産投資ローンの融資割合を高める理由も事業がつぶれないためにはという観点で考えればよくわかると思います。

会社は赤字でもつぶれませんが現金がなくなったときにはつぶれます。

できるだけ手元流動性のある現金を確保することが安定経営につながるのです。

この現金は借りたものでも自己資金でも関係ありません。現金は現金です。

この観点から自己資金はできるだけ手元流動性のある現金として確保しておき、収益物件購入の資金は借入で賄うことで安定性が高まります。

できれば物件価格の全額のフルローンを借り入れることが理想ですが、最低でも8割は借入で賄うべきだといえます。

逆にそうでなければその収益物件は取得するべきではないという判断になります。

 

まとめ

不動産投資での収益物件の運用における資金調達は、できるだけ低金利で借入期間を長く、そしてできるだけ自己資金を使わないで借り入れを行うことが基本です。

金利が低いことに目が行きがちですが金利とあわせて、

  1. 借入期間を長期で取れるか
    ⇒月々の家賃収入から借入金返済額と経費を差し引いたキャッシュフローをできるだけ多くするため
  2. 借入割合を高くできるか
    ⇒物件購入時に自己資金をできるだけ減らさないため

を念頭に置いていかに事業がつぶれないようにするかという観点から借入条件の交渉を行うことが必要です。

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