大阪信用保証とは旧大阪府中小企業信用保証協会と旧大阪市信用保証協会が合併してできた大阪府が運営する信用保証協会です。
旧大阪府中小企業信用保証協会や旧大阪市信用保証協会の時の借入への保証を含めて、大阪信用保証協会の保証を受けた借り入れの返済が滞ると大阪信用保証協会から督促がきます。
そのまま返済できないでいると、大阪信用保証協会から代位弁済の催告書が届きます。
大阪信用保証協会との任意売却を進める際はクセがあり一筋縄ではいかないので注意が必要です。
もともと大阪府には、
- 大阪府中小企業信用保証協会(大阪府が運営)
- 大阪市信用保証協会(大阪市が運営)
という2つの信用保証協会がありましたが、平成26年に合併されて現在の大阪信用保証協会に一本化されています。
大阪府中小企業信用保証協会は大阪府が運営していた信用保証会社(協会)で、通称『府信用(ふしんよう)』と言われていました。
そして大阪市信用保証協会は大阪市が運営していた運営していた信用保証会社(協会)で、こちらは通称『市信用(ししんよう)』と呼ばれていました。
どちらも住宅購入時の住宅ローンの保証に入るのではなく事業融資や不動産担保ローンなどの融資の保証に入ていました。
それが合併されて現在では大阪信用保証に引き継がれている形になっています。
融資の信用保証の担保として保証会社として不動産に抵当権や根抵当権をつけることが多い債権者です。
ここでは、大阪信用保証協会(大阪府中小企業信用保証協会と大阪市信用保証協会が合併)との任意売却の進め方のコツについてお話しします。
大阪信用保証協会(大阪府中小企業信用保証協会と大阪市信用保証協会が合併)が債権者の任意売却はクセがあるので注意！
大阪信用保証協会とはどんな債権者なのか？
大阪信用保証協会は通常の住宅ローンではなく、事業性ローンや不動産担保ローンの保証に入る大阪府が運営する信用保証会社です。
事業性ローンや不動産担保ローンの金融機関が融資の条件として大阪信用保証協会の保証を指定して保証に入ります。
中小企業や個人事業主への融資の保証に多く入っています。
その際に借主の不動産を担保として抵当権を設定します。
旧大阪府中小企業信用保証協会や旧大阪市信用保証協会で保証に入っていたものも全て大阪信用保証協会が保証業務を引き継いでいます。
大阪信用保証協会の特徴は1番抵当に住宅ローンの信用保証会社が入っている不動産に2番抵当として抵当権を設定することが多いことです。
事業性ローンや不動産担保ローンの融資を受ける際に担保として差し出す不動産には、その不動産を購入する際の抵当権がまだ残っていることが多いからです。
大阪信用保証が債権者の時の任意売却はクセがあるので注意が必要！
債務者の方から任意売却の依頼を受けてから登記簿謄本を上げてみると、2番抵当に大阪信用保証協会の抵当権が入っていたということが多いです。
この場合は1番抵当の銀行の信用保証会社の抵当権が強く優先的に残債を回収する権利があります。
任意売却の際に1番抵当が残債割れしていて全額回収できない場合は、2番抵当の大阪信用保証協会には仕組み的には1円も配当されないことになります。
しかし任意売却をスムーズに進めるために、本来ゼロ配当である2番抵当権者にも30万円程度の抵当権解除料(ハンコ代)を配当するのが通例となっています。
その条件を大阪信用保証協会がのんでくれれば話が早いのですが、事業性ローンで1,000万円近く残債が残っている場合などでは30万円では抵当権を解除しないと大阪信用保証協会がゴネて譲らない場合があります。
その場合は、残念ながら1番抵当権者が競売の申立をして残債を回収することになってしまいます。
2番抵当権者である大阪信用保証協会には競売の場合は1円も入ってきません。
大阪信用保証協会は競売になって1円も入ってこなくてもいいと言い張る場合があるのでやっかいな債権者です。
公務員なので無理して任意売却で抵当権解除料(ハンコ代)を少しでももらおうとはあまり思わないようです。
任意売却で大幅に残債割れした解除料を受け取るよりも競売でゼロ配当の方が社内では正当性が認められるようでそれもおかしな話ですが仕方ない部分もあります。
この場合はいくら頑張っても任意売却できませんので法的整理も含めて任意売却以外の道を探ることも必要となります。
競売だと回収額が少なくなって合理的でないという議論はもはやできなくなっているからです。
いつまでもだらだらとやっていても大阪信用保証協会の規則で抵当権が外せないので任意売却はまとまることはありません。
経験の浅い任意売却会社の担当者の中には交渉を頑張ればいつか抵当権が外れると言っていたにもかかわらず、時間ばかりかかって結局ダメでしたと言ってくる場合もありますので注意が必要です。
おわりに
- 大阪信用保証協会は大阪府が運営する信用保証会社で、住宅購入時の住宅ローンの保証に入るのではなく、事業融資や不動産担保ローンなどの融資の保証に入り、その際の担保として不動産に抵当権をつけることが多い債権者。
- 大阪信用保証協会の特徴は、1番抵当に住宅ローンの信用保証会社が入っている不動産に、2番抵当として抵当権を設定することが多いこと。
- 大阪信用保証協会は任意売却で大幅に残債割れした解除料を受け取るよりも、競売でゼロ配当の方が協会内では正当性が認められ、いくら頑張っても任意売却にならない場合は、早めに見切って法的整理も含めて任意売却以外の道を探ることが先決となります。
- 少しでも抵当権解除料がもらえるほうが経済的合理性があるとこちらから主張しても、大阪信用保証協会は聞く耳をもたず受け入れられない場合がある。
