不動産投資において中古で購入した収益物件で、
- 今までの管理会社にそのまま任せるのか
- 管理会社を変更するのか
など管理会社をどのような基準で選べばよいのか迷っている人は多いのではないでしょうか？
管理会社の良しあしは収益物件の所有中の収益ひいては不動産投資の利益を左右する重要なファクターです。
管理会社を選ぶ際には実際の管理実績を確認して、管理戸数が多く入居率の高い管理会社を選べばまずは間違いありません。
この記事では、不動産投資の管理会社を選ぶ4つのポイントと管理戸数が多く入居率が高い実績のある管理会社を選ぶ重要性をご紹介します。
不動産投資における収益物件の管理がますます重要な時代に
昔は日本には空室率という問題はあまりありませんでした。
それはアパートの貸室数に対して入居者のほうが圧倒的に多かったからです。
アパートはどこでも満室で、基本的には空室に困るオーナーさんはあまりいなかったということです。
ところが平成に入って空室が出始めました。
人口が伸びなくなり、さらには減少に転じたからです。
しかし収益物件の新規供給は止まりません。
現在で日本全国の賃貸物件の平均空室率は20％とも30％とも言われており、5室に1室はほぼ空室で、20年後には空室率が40％になるのではないかというデータもあるくらいです。
こういった環境下では、いかに入居者を確保するかが不動産投資においては非常に重要になってきています。
具体的には、どの管理会社に管理委託すれば入居者を獲得してくれるのかという問題になります。
今後ますます入居者の獲得が激戦になっていくなかで、最適な管理会社＝入居者の獲得という図式が鮮明になっていくと考えられます。
取得⇒管理⇒売却という不動産投資の一連の流れの中で管理の部分の重要度が上がっているということです。
収益物件購入時に管理会社に問題がなければそのままの方がよい場合が多い
収益物件を取得するにあたって、管理会社を選定することは収益物件選びと並んで重要なことです。
管理会社の選定にあたっては、もしその収益物件が問題なく運営されているのであればひとまず変更するべきではないといえます。
せっかく良い状況で運営されているのに、管理会社を変更することで運営状態が悪くなってしまう恐れがあるからです。
自分で管理会社を選びたいという人もいますが、問題がなければひとまず管理会社を変えないというのが原則です。
もし、物件を取得して運営状況が悪くなるようであれば、その時に管理会社を変更しても遅くはありません。
逆に最初から空室が多く明らかに管理に問題があるようであれば管理会社を変更するべきといえます。
不動産投資で良い管理会社を選ぶためのポイント①：管理実績を確認する
収益物件の管理会社を選ぶ際に、まず管理実績を確認するといいでしょう。
具体的にはその管理会社の、
- 管理戸数
- 入居率
を確認します。
もちろん管理会社自らが公表している数字なので、多少の水増しはされている可能性がありますが一定の指標にはなると思います。
管理でいえば2000戸、できれば3000戸以上あると安心感が増します。
管理会社はスケールメリットで大きく業績を左右されるビジネスモデルなので、管理戸数は多ければ多いほどよいことになります。
たとえばエアコンにしても管理戸数の大きい会社は大量仕入れで安く仕入れられるので、結果的にエアコン交換工事を安く済ませられます。
また、家賃保証の保証範囲も、管理戸数の多い管理会社は大きな保証を保証会社から受けることができます。
入居率は高いほうがいいのは当たり前ですが、エリアによっても基準は異なります。
一般的には入居率は概ね90％以上は確保されていることが望ましいといえます。
不動産投資で良い管理会社を選ぶためのポイント②：管理に特化しているか
管理会社を選定する際は、自社で賃貸仲介店舗を持たずに管理に特化している管理会社にするべきです。
なぜかというと、自社仲介店舗を持つと募集窓口がその店舗に限定されるため、間口が狭くなり入居者を広く獲得できないからです。
そのために幅広く募集できる体制の管理会社を選ぶ必要があります。
管理に特化した管理形態をプロパティマネジメント(PM)ともいい、収益物件オーナーの利益を最大化することが目的となります。
特に都心部においてはプロパティマネジメントの管理会社が増えてきています。
ただし、地方都市においては、仲介店舗を持たざるを得ない事情もあるので、その点は考慮が必要です。
その際には、会社内で仲介事業と管理事業が明確に分かれている管理会社を選ぶようにします。
不動産投資で良い管理会社を選ぶためのポイント③：収益物件の売買ノウハウを持っているか
管理会社は収益物件の売買にも精通している必要があります。
なぜかというと不動産投資においては収益物件を
- 取得する
- 管理する
- 売却する(出口戦略)
という一連の流れが重要になり、その目的は最終利益の最大化にあります。
そのため、
- どのように管理をしていけば収益物件が高く売れるか
- どうすればコストをかけずに売りやすい物件にできるか
という視点は不可欠です。
オーナーと節税プランや出口戦略を共有し、出口である売却を見据えた日々の管理や修繕を提案してくれるような管理会社が理想のパートナーだといえます。
不動産投資で良い管理会社を選ぶためのポイント④：相性が合う
不動産投資での収益物件の運営は短くても5年以上、長ければ子や孫の世代にまで及ぶ可能性があります。
そのため管理会社は信頼できて気持ちよく取引できる管理会社とその担当者を選ぶべきです。
管理は任せてしまえば実際に顔を合わせる機会はそう多くありませんが、電話やメールでのやり取りを気持ちよくできること、そして意思の疎通が図りやすいことが重要です。
地方都市の場合はエリア内でのシェアが高い管理会社に依頼する
地方都市でも人口50万人未満の都市においては、管理会社や仲介会社が少ないので、管理と仲介が分離していないのが一般的です。
こうした地方都市においては、そのエリアで最も仲介店舗を持っている管理会社を選ぶべきです。
そのうえで担当者と密な関係を築いていくことが重要となります。
というのも、こうしたシェアが高い管理会社には地元のオーナーからはもちろん、都心部在住のオーナーからも管理依頼が集中します。
その一方で入居希望者の数はエリア的にも限られています。
つまり管理物件どうしで競合してしまうので、同じ管理会社内で自身の物件を優先的に推薦してくれるといった良好な関係を担当者と築いておくことが大切になります。
おわりに
管理会社を選ぶ際には、その会社の管理実績である管理戸数と入居率を重視します。
また物件購入時にうまく管理が回っていそうなら、ひとまず管理会社は変更しないほうがよく、逆に最初から空室が目立つなど問題がありそうなら、購入のタイミングで管理会会社を変更するのがいいといえます。
不動産投資の利益の最大化において管理の重要性は入居者の獲得競争が激しさを増す中でますます高くなっているといえます。
