不動産投資で収益物件を購入する際の売買契約と決済においてどのような諸費用が必要になるのでしょうか？
- 固定資産税・都市計画税の精算
- 賃料・管理費等の精算
- 登録免許税・印紙代
- 仲介手数料
- 手付金
など、不動産投資における収益物件の取引では物件価格以外にも意外に多くの種類の諸費用がかかってきます。
高額の収益物件になればなるほどその分だけ高額になる諸費用も多々出てきますので見落として予算に入れ忘れていると決済のときに慌てることになります。
この記事では、不動産投資で収益物件購入時の売買契約と決済で必要になる諸費用についてまとめてご紹介します。
不動産投資で収益物件購入時の売買契約時に必要な諸費用
売買契約時諸費用①：手付金
手付金は売買代金の5～10％程度を売主に対して契約時に支払うお金です。
手付金は売主にあげてしまうお金ではなく売買金額に充当する頭金のような性格のお金になります。
そして決済時に売買代金から手付金を差し引いた金額を残代金として売主に支払うことになります。
当然のことながら手付金は現金を用意する必要があります。
なのでフルローンでの購入であっても契約時に一時的に現金は必要です。
どうしても現金の準備が厳しい場合は売主と交渉して手付金の金額を下げてもらうしか手段がなくなります。
売買契約時諸費用②：売買契約書に貼る印紙代
不動産売買契約書に貼付する印紙の代金です。
契約金額ごとに印紙税の金額が決まっています。
契約金額と印紙代の関係は、
- 1000万円超～5000万円以下・・・1万円
- 5000万円超～1億円以下・・・3万円
- 1億円超～5億円以下・・・6万円
などです。
国税庁のホームページに詳細の記載がありますので売買契約の際は準備しておく必要があります。
余談ですが印紙代はもしその契約がキャンセルや白紙解除になったとしても返金されません。
印紙税は有効な契約書に貼付するものという認識です。
なのでキャンセルや白紙解除になったとしてもその契約はそもそも有効だったと考えられるからです。
厳密にいうと郵便局などで印紙を購入した時点でもはや返金できないことになります。
金額を間違って貼りすぎたりしたときなどには正規の金額まで払い戻ししてもらえますがその手続きもけっこう面倒なので注意が必要です。
売買契約時諸費用③：ローンの諸費用
③-1：金銭消費貸借契約書に貼る印紙代
金融機関とのローンの契約書が金銭消費貸借契約書です。
ローン借入者が印紙を貼付する義務があります。
融資額と印紙代の関係は、
- 1000万円超～5000万円以下・・・2万円
- 5000万円超～1億円以下・・・6万円
- 1億円超～5億円以下・・・10万円
などです。
国税庁のホームページに記載があります。
③-2：事務手数料
融資を行う金融機関に対して事務手数料を支払うことが必要となるケースもあります。
融資実行額の1％と定められている場合もありますし20万円など定額となっていることもあります。
銀行への融資手数料は見落としがちです。
軽視できない額の費用となりますので融資の打診時に担当者に確認しておく必要があります。
不動産投資で収益物件購入時の決済時に必要な諸費用
決済時諸費用①：司法書士に支払う登記費用
①-1：司法書士費用
司法書士への報酬額です。司法書士によって異なりまが概ね、
10～20万円
程度となります。
①-2：登録免許税
決済時に司法書士にまとめて支払います。
金額は、
土地評価額×1.5%＋建物評価額×2％
です。
居住用の住宅のような減免はありませんのでまともにかかってきます。
①-3：抵当権設定費用
決済時に司法書士にまとめて支払います。
金額は、
借入金額×0.4%
です。
司法書士に支払う金額は物件購入金額と融資金額が大きくなるほど登録免許税と抵当権設定費用が大きくなります。
決済時諸費用②：その他支払う費用
②-1：仲介手数料
不動産会社に支払う仲介手数料です。
金額は、
物件価格×3％＋6万円＋消費税
となります。
②-2：火災保険料
建物の火災保険料です。
建物構造により金額が大きく変わります。木造の保険料が一番高く、RC造の保険料が一番安くなります。
1億円程度のRC物件で、5年間で約60万円程度の保険商品が多いです。(地震保険は1年更新)
②-3：不動産取得税
不動産取得税だけは決済の概ね4～6か月後に都道府県から別途請求がきます。
決済時にはかかりませんが必ずかかる費用なのであらかじめ準備しておく必要があります。
金額は、
土地評価額×1/2×3％＋建物評価額×3％
で、1億円の物件でおよそ150万円～170万円程度です。
決済時に精算が必要な費用
決済時清算①：敷金・保証金の継承
敷金や保証金は数百万円になることもあります。
入居者からの預かり金という位置づけなので、そのまますべて継承することが多いです。
敷金や保証金の取り扱いについては必ず契約時に契約書に記載があるか確認します。
大阪方式(関西方式)という大阪だけの特殊な精算方法もあるので大阪の収益物件を購入する際は注意が必要です。
大阪方式(関西方式)では、敷金や保証金の現金の授受は行わず返還債務のみを売主から買主に引き継ぐという『持ち回り方式』を行います。
持ち回りといっても返還債務のみの継承なので注意が必要です。
物件価格にすべて込みという考え方で東京の人は理解に苦しむことが多いです。
大阪では普段から普通にこの方式で取引を行っています。
売主と買主双方の認識が異なると必ずどちらかが損をすることになりますので確認を怠らないようにしたいところです。
決済時清算②：賃料・管理費・公共料金等の精算
賃料・管理費・公共料金などは通常月締めで毎月所有者が支払うものです。
ほとんどの場合で決済は月中に行われますので日割りで売主・買主間で精算します。
賃料等の引き落としが翌月分を当月末の場合は決済月とその翌月分までを合わせて精算することが多いです。
基本的には売買代金からの差し引きで行います。
決済時清算③：固定資産税・都市計画税の精算
固定資産税・都市計画税は1月1日時点の不動産の持ち主に対して市町村から請求が来ます。
売買が行われたとしてもその年に支払う人を変えることができないので決済時に所有期間で按分することになります。
例えば5月1日が決済日だとすると1月～4月までの4か月間は売主が支払い残りは買主が支払います。
売買した年の税金を実際に市町村に納税するのは売主なので5月～12月の按分した金額を決済時に売主に渡すことになります。
そしてこの際の精算の計算は実際には月単位ではなく日割で正確に行います。
なお納付書が実際に届くのは5月になるのでそれよりも早い時期の決済の場合は決済時には売主から買主へ負担分を支払って納付書が届いたらそれを買主に送付して買主が納める方式を取る場合もあります。
この精算期間も大阪と東京で違います。
- 大阪：4月～翌3月
- 東京：1月～12月
という形です。
大阪では普通にこの起算日での精算での取引を行っていますので大阪以外の方が大阪の収益物件を購入する際は驚かれるかもしれません。
おわりに
収益物件を購入する際には、物件価格以外にも多くの費用がかかります。
概ね物件価格の7％～10％ほど見ておけば安心です。
不動産取得税だけは、契約・決済時に必要ありませんが忘れた頃に納付書が送られてきますので、きちんと分けて準備しておくと安心です。
