初心者が不動産投資を始める際において、不動産投資のメリットばかりに目がいきがちですが不動産投資のデメリットからも目をそらさないことが大切です。
不動産投資のメリットだけでなくデメリットもしっかりと理解しておくことで将来的に起こり得るリスクに対処することもできるようになるからです。
不動産投資は結局のところ
- メリットとデメリット
- リスクとリターン
のバランスをどこでとるかが勝負になりそのための比較検討する情報が必要になります。
この記事では
- 不動産投資のメリットとデメリット
- 投資用不動産種類別のメリットとデメリット
- ワンルーム・ファミリータイプ別のメリットとデメリット
- 区分所有・一棟もの別のメリットとデメリット
- 立地エリア別のメリットとデメリット
の5つの比較事例についてご紹介します。
不動産投資初心者が徹底的に理解しておくべきポイント①：不動産投資のメリットとデメリット
メリット1：レバレッジを効かせた投資ができる
一般的に不動産投資は全て自己資金で投資されることはほとんどありません。
多少の差はあっても不動産投資の多くがローンを利用してレバレッジを効かせた形で投資が行われます。
『レバレッジ』とは『テコの原理を利用すること』で小さな力(資本)で大きな物(資金)を動かすということです。
例えば、
- 自己資金500万円
- ローン4,500万円
- 物件価格5,000万円
の収益物件を購入した場合。
仮にこの投資で得られた運用益が200万円だったとすれば自己資金500万円に対する運用利回りは
◎200/500×100＝40％
ということになります。
この原資500万円を定期預金に預け入れていても利息が40％もつくことはありません。
これがレバレッジの魅力です。
メリット2：直接働かなくても毎月収入が得られる
不動産投資は四六時中張り付いて管理をしていなくてもいったん軌道に乗れば投資した不動産が働いて『家賃収入』という安定的なインカムゲインをもたらしてくれます。
突然病気やケガで入院などをしてしまっても安心です。
また、家賃収入は変動性が低く景気の波に左右されにくいので、景気が悪くなってもすぐに家賃が減ることはあまりありません。
この点がほかの投資と違う魅力のひとつになっています。
メリット3：節税効果を得ながら資産運用ができる
不動産投資ではさまざまな節税メリットを享受できます。
節税の代表的なものが、
- 相続税対策
- 所得税対策
となります。
特に大きいのが収益物件の減価償却費を経費にすることで節税ができることがあげられます。
そのほかにも管理料やローンの金利など不動産投資に必要なものはすべて経費にできます。
また青色申告による特別控除や欠損金の繰越控除、青色申告専従者給与も経費にすることができます。
これらの節税メリットを受けるためには、節税の仕組みを深く理解することが不可欠です。
逆をいうと、節税に対する知識を備えておかないと、利益を手元に残す可能性を下げてしまう結果になりやすいので、しっかり押さえておきたいポイントとなります。
メリット4：万が一の時の生命保険の代替手段になる
アパートローンを利用して不動産投資を行う場合、金融機関が指定する『団体信用生命保険(団信)』に加入できるケースがあります。
この生命保険はアパートローンを組んだ人が死亡などしたときにローン残高に相当する保険金を金融機関に支払ってもらえるという保険で最大1億円まで加入できます。
団体信用生命保険を利用できれば、自分にもしものことがあった場合でも遺族にはローン残債のない不動産が残ることになるので、遺族は経済的に安定した生活を送ることができるようになります。
仮に1億円の団体信用生命保険に加入したら、1億円の生命保険や遺族年金に加入したのと同等となります。
団体信用生命保険を利用して不動産投資をした場合は、総合的にみて現在加入している生命保険の見直しをあわせて検討することで、ライフプランニングの最適化が図ることができます。
メリット5：家賃収入が年金代わりになる
将来的に私たちが受け取れる年金は減少していくトレンドであり、年金不安はライフプランニングの設計において大きな問題です。
そのような状況下でも収益物件があれば、老後も安心して生活できるようになります。
メリット6：相続対策になる
相続対策が必要な場合、今ある現金を不動産に換えれば資産の相続税評価額を下げることができます。
とくに賃貸用の不動産は現金だと100の相続評価に対して、およそ50以下に下げることができます。
また、土地を持っている人は、その土地に賃貸物件を建てることで更地の評価から貸家建付地の評価となますので、約20％程度の相続税評価額を下げることができます。
メリット7：インフレヘッジとデフレヘッジになる
一般的に景気が良くなると物価が上がります。
これが極端になった状態をインフレといいます。
たとえばインフレになると、今まで100円で買えたものが150円出さないと買えなくなるといった現象が起こり、今持っている現金の価値が下がり、現金資産が目減りしたのと同じ状態になります。
その点で不動産はインフレに強いという特徴があります。
インフレになると総じて不動産価格も上がる傾向になります。
すなわち、インフレのときには現金よりも不動産を持っていたほうが有利になるということです。
一方で、不動産投資はデフレヘッジにもなります。
デフレとは景気が後退しモノの価値が下がる現象です。
デフレになると今まで150円で買っていたものが100円で買えるようになり、不動産価格も下落する傾向になります。
しかし、収益物件の価格は一般の不動産とは違って極端な価格の下落はしにくくなります。
収益物件の価格は得られる家賃収入によっておおかた決まってくるものだからです。
景気が悪くなっても家賃相場はすぐには下がらないから、不動産の価格もすぐに極端には下がらないことになります。
株価が半分になっても不動産の価格は大幅には下落しないところが不動産投資の強みでもあります。
ただし、インフレ・デフレに強いのは安定的な収益力がある収益物件という条件付きとなります。
デメリット1：空室リスクがある
不動産投資の収入源は家賃収入です。
家賃は入居者がいてこそ入ってくるものだから、いかに稼働率を高められるかが重要になります。
どんなに人気のある物件でも入退去があれば必ず空室が発生します。
そのため、一定の空室を予測し事業収支計画に織り込んでおく必要があり常に高稼働を維持できるようにオーナー自身も空室対策に取り組まなくてはなりません。
デメリット2：家賃の下落リスクがある
一般的に家賃は建物の老朽化とともに下落していきます。
これは建物そのものの価値が失われていくからです。
基本的にモノの値段はそのモノが与えた付加価値に対して決まるのが原則です。
これは家賃も同じで住居としての商品価値に相応して決まるものなのです。
したがってつねに商品価値を上げるという意識のもとに、修繕やバリューアップを続けていくことが安定不動産投資を続けるための秘訣になるのです。
同じ家賃でほぼ同じ立地条件なら新しい物件から埋まっていきます。
デメリット3：金利の上昇リスクがある
金利は景気の動向に左右されます。
景気が上昇すれば金利は上がり、手取りの収入は減ってしまいます。
したがって投資にあたっては、
- 金利の上昇にどこまで耐えられるのか
- どのようにな借り方にするのか(固定か変動か)
- どのような返済方法(元利均等か元金均等か)を組み合わせるのがよいのか
といったことも収支計画において十分に検討することが必要です。
デメリット4：地震や火災などの天災リスクがある
日本は地震大国です。
収益物件が地震や火災で滅失してしまったら、家賃は受け取れず借金だけが残ってしまいます。
そのため収益物件の購入時には、火災保険や地震保険に加入するのが必須となります。
物件の購入を検討する際は、
- 耐震性が保てるかどうかの最低限の知識
- 投資する地域も一極集中ではなく分散して投資するか否かについての検討
なども必要になる余地があります。
デメリット5：老朽化のリスクがある
建物は時間の経過とともに老朽化していくため、商品価値を維持するためには定期的なメンテナンスは欠かせず、その費用を捻出するための財務知識も必要になります。
また、物件自体がメンテナンスのしやすい構造であるかどうかも大切なポイントになってきます。
デメリット6：管理上のリスクがある
不動産投資の運用がうまくいくかどうかは管理が大きなウエイトを占めます。
収益物件を運営していると、入居者からのクレーム対応が必要になったり、家賃滞納の対応が必要になってきます。
そのため、オーナー自ら管理に必要な知識とノウハウを備えておく必要がありますが、自主管理が可能なレベルであっても、不動産管理会社との連携は不可欠だといえます。
デメリット7：不動産価格の低下リスクがある
収益物件の不動産価格は景気の波に左右されにくいという特徴はありますが、いざ収益物件を売却するとなったら絶対に損失が出ないという保証はありません。
対策としては、適切な利回りが確保できる不動産に投資するのはもちろん、どの地域で不動産投資をするのかも重要なファクターとなります。
デメリット8：換金性が悪い
不動産はほかの金融商品と比べて、
『流動性が低い』
という特徴がありすぐに現金化するのは比較的難しい資産です。
不動産を売りに出してすぐに買主が決まっても、契約から引き渡しまである程度の期間は必要になります。
急な出費が必要になってもすぐに現金化できないのでキャッシュフローがひっ迫するリスクは常に頭に入れておく必要があります。
不動産投資初心者が徹底的に理解しておくべきポイント②：投資用不動産の種類別のメリットとデメリット
不動産投資の対象はアパート・マンションだけではなく、商業・オフィスなどのテナント物件などを購入してオーナーになる方法もあります。
物件を探していると住居系以外の掘り出し物件に出くわすこともあり迷ってしまうこともあり得ます。
利回りだけに惑わされず、判断基準をもつためにも投資用不動産の種類別のメリット・デメリットを把握しておいて損はありません。
アパート・マンションのメリットとデメリット
メリット
- 空室リスクが分散できる
- 景気変動による家賃への影響が少なく不動産投資が安定しやすい
デメリット
- 供給が多く競争が激しい
- 立地により収益性が異なる
テナントビルのメリットとデメリット
メリット
- 住居系よりも利回りが高い
- 他の用途(住居等)へ転用しやすい
- 管理の手間が比較的少ない
デメリット
- ワンフロアごとの家賃が多いため、空室リスクは住居系よりも高い
- リフォームのコストがかかる
- 立地条件や利用者の制限が多い
ロードサイド店舗のメリットとデメリット
メリット
- 比較的利回りが高いので、立地次第で土地から購入しても採算が合う
- 建築協力金方式などによりオーナーの資金負担が少なくなることがある
- メンテナンスコストがかからない
デメリット
- 他用途への転用が難しい
- 建築協力金方式などの事業形態があるため初心者には不向き
- 空室リスクが高い
立体駐車場などのメリットとデメリット
メリット
- 回転率で稼げるため比較的利回りが高い
- 時間貸しなら契約の手間がない
デメリット
- 他用途への転用ができない
- メンテナンスコストがかかる
不動産投資初心者が徹底的に理解しておくべきポイント③：ワンルーム・ファミリータイプ別のメリットとデメリット
ワンルームとファミリータイプでは、㎡あたりの家賃単価が違うために、投資効率が異なります。
しかし、エリアによって、ファミリー需要が多いのか、ワンルームの需要が多いのかは調べてみないとわかりません。
東京都内でもワンルームの供給が多すぎて、逆にファミリータイプの需要が高かったということもあります。
まずはタイプ別のメリット、デメリットをよく把握して、検討エリアでの賃料相場や需給関係を考慮し、物件の購入検討を進めていくことが重要になります。
ワンルームタイプのメリットとデメリット
メリット
- ファミリータイプより投資効率が良い
- リフォームコストが少なくて済む
- ファミリータイプより家賃の下落リスクが低い
デメリット
- 供給が多く競争が激しい
- 間取り変更ができない
- 入退去の回転が早い
ファミリータイプのメリットとデメリット
メリット
- ワンルームより長期入居の傾向が高い
- リフォームの余地が大きく、間取り変更がしやすい
デメリット
- ワンルームより家賃単価が低く投資効率が悪い
- リフォームコストがかかる
不動産投資初心者が徹底的に理解しておくべきポイント④：区分所有・一棟収益別のメリットとデメリット
投資の対象を区分所有にするか、アパートなどの一棟ものにするかは、それぞれの投資方針により異なってきます。
区分所有物件だと、数百万円から1,000万円程度で購入できるため、不動産投資を小さく始めるのに適しています。
一方、一棟を丸ごと購入する方法は、比較的大きな資産を作って不動産投資をしたい人に向いています。
どちらを購入するかは、その人のライフプランや用意できる自己資金の額、投資スキルによっても違ってきます。
それぞれの特徴をよく理解し、自分に合った投資戦略を立てることが重要になります。
区分所有マンションのメリットとデメリット
メリット
- 少額で投資が可能。
- 建物の管理会社、管理組合があるため、管理・修繕の手間がかからない
- 数戸所有すれば天災(地震等)リスクの分散ができる
デメリット
- 1戸しかないので、空室リスクが高い
- 管理費、修繕積立金などの経費が高い(家賃の約20～30％)
- 担保力が弱く、融資が受けづらい
- 将来建て替える時に自分の自由にならない
- 手間の割に儲けが少ない
- 資産が増えるのに時間がかかる
一棟収益物件のメリットとデメリット
メリット
- 戸数が多いため空室リスクを分散できる
- 区分所有物件よりも融資を受けやすい
- 資産を増やしやすい
- 区分所有より管理費が割安(5～10％程度)
- 自由に建て替えができる
デメリット
- 天災(地震等)リスクの分散ができない
- 修繕費の負担はすべてオーナー
- 入居者が多い分、クレーム、トラブルが多い
不動産投資初心者が徹底的に理解しておくべきポイント⑤：立地エリア別のメリットとデメリット
不動産投資において、
『どの地域にどのような物件を購入するのか』
という立地性を検討することはとても重要になります。
基本的には、今住んでいる街、実家、勤務地など、比較的土地勘のあるエリアから始めるのが無難ではあります。
全く知らない街でいきなり競合するのは大変だし、何かトラブルが発生したときにすぐに駆けつけることもできません。
とくに遠隔地は地元の不動産業者さんなどと、入居者や建物のトラブル等に即対応してもらえるような関係ができていないと、あとで大変な苦労を強いられてしまいます。
利回りが良いからといって、安易に遠隔地の物件の購入を検討するのには注意が必要です。
交通の利便性も考慮する必要もあります。
都心のターミナル駅に近ければいいですが、価格も比例して高くなります。
地方などの駅から遠い地域などは、利回りは良いが駅近物件に比べて立地的なハンディがあり空室率が高くなる傾向にあります。
しかし、日常的に車を使うような地域なら、駅から遠くても十分採算がとれる物件も多いですが、こういう場合は1世帯につき車2台分の駐車場があるかなどを考慮する必要も出てくるかもしれません。
投資エリアによってさまざまな特徴があるので、その特徴を十分把握して投資物件を選定していくようにする必要があります。
都市部の立地条件におけるメリットとデメリット
メリット
- 地方より空室率が低い(空室率が高い)
- 担保価値が高い
- 不動産業者(客付業者)が多数存在する
デメリット
- 景気により購入価格が変動しやすい
- 価格が高く、利回りが低い
- 競合が多い
地方の立地条件におけるメリットとデメリット
メリット
- 価格が安い
- 利回りが高い
- 大学や工場の近くは賃貸特需がある
デメリット
- 人口減少により、空室率が上昇傾向
- 担保評価が低く、融資を受けにくい
- 不動産業者(客付業者)が都市部に比べて少ない
居住地から近い近隣の立地条件におけるメリットとデメリット
メリット
- 土地勘があるので客付営業がしやすい
- トラブルにすぐ対応できる
- 自主管理ができる
デメリット
- 天災(地震等)のリスクを分散できない
- 入居者との直接窓口となりやすい(クレーム対応)
居住地から通り遠隔地の立地条件におけるメリットとデメリット
メリット
- 管理ノウハウを蓄積できる
- 天災(地震等)のリスクを分散できる
デメリット
- 業者への客付営業がしにくいため空室リスクが高くなる
- トラブルにすぐに対応できない
- 自主管理がしにくい
おわりに
- 不動産投資の軸をアパート・マンションの住居系に置きながらも、住居以外の掘り出しものの収益物件の購入検討をすることもあり得るが、利回りだけに惑わされずに正しい判断をできるようにしたい。そのためにも投資用不動産の種類別のメリット・デメリットは把握しておきたい・
- 投資効率だけを考えればファミリータイプよりもワンルームのほうが高い。ただし、エリアによってはワンルームの供給が飽和していたり、ワンルームよりもファミリータイプのほうが需要がある場合がある。計算上の投資効率が高くても入居者が入らなければ絵に描いた餅になってしまうので注意が必要。
- 一棟収益か区分所有かは別述しているが、将来的に規模を追求するなら一棟収益物件を購入するのが理にかなっている。
- 投資エリアに関しても土地勘があるに越したことはない。また、遠方で利回りが高い物件の場合は、運用方法までを見越した計画を慎重に検討する必要がある。
