物件購入|収益物件の購入の成否で一棟収益不動産投資の成功失敗は8割決まる


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一棟収益物件の購入(アクイジション)がうまくいけば、不動産投資の半分くらいは成功したのと同じとよく言われます。

それだけ不動産投資において、一棟収益購入(アクイジション)がうまくいくかどうかが、投資全体の成否にかかわるウェイトが大きいということです。

不動産投資の原点は良い物件を仕入れることにあります。良い物件を仕入れることができれば、その他多くのリスクを吸収することもできるからです。

一棟収益購入(アクイジション)において、多かれ少なかれ見込み違いは起こるるものですし、突発的なアクシデントや不測の事態も運営上は起こり得ますが、一棟収益購入・アクイジションが原因での致命的な失敗は、今後の投資拡大のためにもできるだけ避けたいところです。

◎一棟収益マンション・アパートか区分収益マンションか
◎RC造一棟マンションか木造一棟アパートか
◎固定資産税評価額や担保評価額の予測
◎銀行評価の出る物件かの判別法
◎レントロール・物件概要書の見方
◎現地調査・賃貸会社へのヒアリング
◎キャッシュフローを重視して投資規模を拡大する投資戦略

などの、一棟収益購入時に役立つコンテンツをまとめています。

また、良い物件ほど足が速いので、一棟収益購入(アクイジション)はスピード重視ともいえます。

限られた時間で競合よりも早く結論を出さないと、物件購入(アクイジション)には負けてしまうでしょう。

そのためにも、物件購入の判断スピードを高め、判断基準が明確にして、判断に使う数値をはじき出す方法も確立させておくことで、一棟収益購入(アクイジション)においての、ここ一番での判断スピードを高めることにつながり、チャンスを逃さないことにもつながります。


収益不動産取得での最大のリスクは『わからない』ということ

収益不動産取得での最大のリスクは『わからない』ということ

収益不動産を取得する際に、わからないことをわからないまま購入してはいないでしょうか?

収益不動産は高額な投資商品です。

高額であればあるほど、そこには万が一のリスクが内在し、リスクによるダメージも大きくなります。

なかでも最も大きなリスクは、その収益不動産について『わからない』ということから生まれます。

この記事では、収益不動産取得での最大のリスクは『わからない』ということである理由をご紹介します。

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収益不動産取得の成否を分ける不動産会社選びの3つのポイント

収益不動産取得の成否を分ける不動産会社選びの3つのポイント

収益不動産を取得する際に不動産会社をきちんと選んでいるでしょうか?

収益不動産を購入するには、親せきや知人から購入する以外は、基本的に不動産会社を通す必要があります。

そのため、収益物件選びの前に不動産会社選びが第一のステップとして非常に重要になります。

この記事では、収益不動産取得の成否を分ける不動産会社選びの3つのポイントをご紹介します。

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収益物件の契約・決済で必要になる諸費用をまとめてご紹介

収益物件の契約・決済で必要になる費用のまとめ

収益物件の契約・決済においてどんな費用が必要になるのでしょうか?

固定資産税・都市計画税の精算や登録免許税、仲介手数料など、不動産の取引では物件価格以外に多くの種類の諸費用が意外とかかってきます。

高額の収益物件になればなるほど、その分だけ高額になる諸費用も多々出てきますので、見落として盛り込み忘れていると決済のときに慌てることになります。

この記事では、収益物件の契約・決済で必要になる費用についてまとめてご紹介します。

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遠方の物件を検討する際の現地調査のコツとチェックポイント

遠方の物件を検討する際の現地調査のコツとチェックポイント

遠方の物件を検討する際の現地調査は手間と時間がかかりますが、何か良い方法はあるのでしょうか?

遠方に限らず、物件の調査に現地に赴く際には、机上でできることは事前にすべてやっておくことが鉄則です。

物件の現地調査では、

  • 物件の基礎や躯体に問題はないか
  • 清掃やメンテナンスなどの行き届き具合
  • 屋上防水の状況
  • 反社会的勢力などの問題がありそうな入居者がいないか
  • 外壁にクラックや水漏れの跡などがないか

などを確認します。

この作業を怠ると後で痛い目にあう可能性が高くなります。

この記事では、遠方の物件を検討する際の現地調査のコツとチェックポイントをご紹介します。

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購入時に価格を割り引いて考えたい収益物件3つのパターン

購入時に気をつけたい収益物件3つのパターン

これは絶対に購入をやめておくべきという収益物件のポイントはあるのでしょうか?

基本的には価格次第でどのような物件でも購入の検討は可能だといえます。

収益物件購入を検討する上で、ほとんどのデメリットは価格に換算可能だからです。

まったく需要のない空室だらけの収益物件はいくら表面利回りが高くても購入を検討することは難しいですが、入居需要さえあれば家賃を適正価格まで下げれば埋まることも多くあります。

収益物件の購入を検討する段階で最初にフィルターをかけてしまうのは、実利を追求する不動産投資家の行動としてはイマイチだといえます。

あれはダメ、これはちょっとということを不動産会社の営業マンに伝えていると、物件が出ても紹介を受けられなくなりやすいので大変もったいない状況になります。

この記事では、購入時に価格を割り引いて考えたい収益物件3つのパターンをご紹介します。

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会社員投資家が変な収益物件を買って失敗するたった1つの理由

会社員投資家が変な収益物件を買って失敗するたった1つの理由

変な収益物件を買って失敗しないためには何に気をつけるべきなのでしょうか?

最初からダメだとわかっている収益物件を買う人はまずいないので、購入した物件が失敗だったかどうかというのは、実際に購入してから判明することになります。

自分が意図しない物件を買ってしまうのは、物件購入時の不動産会社へのヒアリングが足りていないことがすべてです。

この記事では、会社員投資家が変な収益物件を買って失敗するたった1つの理由をご紹介します。

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会社員投資家がキャシュフローが出て売却可能な物件を買う重要性

会社員がキャシュフローが出て売却可能な物件を探す重要性

会社員投資家にとっての良い物件とはなんなのでしょうか?

当然ながらそれぞれの投資家にとって良い物件の定義は異なります。

しかし、資産を持たない会社員が不動産投資に取り組むのであれば、

  1. キャッシュフローが出る収益物件
  2. 売却するのに困らない収益物件

の2つの条件を満たした収益物件を買うべきです。

この記事では、会社員がキャシュフローが出て売却可能な物件を買う重要性についてご紹介します。

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良い収益物件を紹介する不動産会社が自らその物件を買わない理由

良い収益物件を紹介する不動産会社が自らその物件を買わない理由

会社員投資家に収益物件情報を持ってきてくれるのは不動産仲介会社がほとんどです。

彼らが良い物件だというならなぜその不動産会社が先に買わないのでしょうか?

不動産会社が収益物件を買って賃貸業をしないのには実はちゃんとした理由があります。

この記事では、良い収益物件を紹介する不動産会社が自らその物件を買わない理由をご紹介します。

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キャッシュフロー重視の投資で会社員が買ってはいけない4つの物件

会社員投資家がキャッシュフローを最重視しなければならない理由

不動産投資ではキャッシュフローを重視するべきだということがよく言われますが、これにはどのような理由があるのでしょうか?

それは不動産投資は減価償却が大きく帳簿上の黒字化は簡単にできるのですが、キャッシュフローを出すにはきちんとした戦略が必要になるからです。

帳簿上は黒字なのに実際のキャッシュフローがマイナスだと黒字倒産してしまいます。

他にも事業をしていればキャッシュフローのマイナス分を穴埋めすることもできますが、会社員は本業の給与しか収入がありません。

本業の収入から不動産投資のキャッシュフローのマイナス分を補てんするとなると本末転倒になるからです。

この記事では、会社員投資家がキャッシュフローを最重視しなければならない理由をご紹介します。

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不動産投資を考える会社員は自宅マンションは買わないほうがよい?

不動産投資を考える会社員は自宅マンションは買わないほうがよい?

銀行からの借り入れをしての不動産投資を考えているのであれば、自宅マンションは購入しないほうがよいのでしょうか?

結論からいうと、自宅の住宅ローンが無いほうが、銀行から融資を受ける際には有利になります。

自宅をすでに持っている人でも不動産投資を始めることはできますが、これから自宅をローンを組んで買おうと考えているのであれば、不動産投資を有利に進めるためにはよく検討するべきです。

この記事では、不動産投資を考えている会社員が自宅マンションをローンを組んで買ってもよいものなのかについてご紹介します。

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