一棟収益の仕入れ戦略|不動産投資の成功と失敗は収益物件の仕入れで8割以上決まる



一棟収益物件による不動産投資の成功と失敗は購入する一棟収益物件の仕入れの良し悪しにほぼすべてがかかっているといっても過言ではありません。

段取り八分という言葉がある通り不動産投資では仕入れ八分どころ仕入れがほぼすべてです。

不動産投資は収益不動産を仕入れて運用する投資のため収益物件を仕入れないことには始まりません。

一棟収益不動産投資において収益を生み出す一棟収益物件の仕入れ戦略がうまくいくかどうかが一棟収益不動産投資を成功に導くために大きな影響力を持つのです。

一棟収益不動産投資の成功は仕入れで8割以上決まってくると言っても言い過ぎではありませんと前述しましたが、逆に一棟収益物件の購入仕入れで失敗してしまうとそのあとのリカバリーは相当大変になると覚悟するべきです。

一棟収益物件の仕入れで失敗して儲からない一棟収益物件を購入してしまったばっかりに苦しい一棟収益不動産投資の運営になってしまっている人が大勢います。

一棟か区分か、RCか木造か、固定資産税評価額や担保評価額、銀行評価の出る物件か、レントロールや物件概要書、現地調査や賃貸会社へのヒアリング方法など、ここでは一棟収益不動産投資の一棟収益物件購入仕入れ戦略に関連するコンテンツをまとめています。

土地が狭くて収益が多い収益物件とその逆ならどちらを買えばおトク?

収益物件の価格が収益性と資産価値で決まる事例

収益物件で利益を出すポイントは物件価格が投資回収額を下回らないことです。

そのためには投資回収を早く進めることと同時に物件価格が下がらないことが重要になります。

では収益物件の価格はそもそもどのような形で決まるのでしょうか?

結論から言うと、収益物件の価格は、

  • 収益性
  • 資産価値(土地値)

によって決まります。

この記事では、不動産投資で土地が狭くて収益が多い収益物件と土地が広くて収益が少ない収益物件ならどちらを買うのかという事例をご紹介します。

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給与所得者の不動産投資はキャシュフローが出る収益物件一択の理由

会社員がキャシュフローが出て売却可能な物件を探す重要性

サラリーマンや公務員の不動産投資ではどのような収益物件を狙うのが良いのでしょうか?

当然ながらそれぞれの不動産投資家にとって良い収益物件の定義は異なります。

しかし、資産を持たないサラリーマンや公務員が不動産投資に取り組んで収益を上げていこうとすれば

  1. キャッシュフローが出る収益物件
  2. 売却するのに困らない収益物件

の2つの条件を満たした収益物件を買うべきです。

この記事では、サラリーマンや公務員の不動産投資ではキャシュフローが出て売却しやすい収益物件を狙って買う重要性についてご紹介します。

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不動産投資で成功する人と失敗する人の大きな違いはどこにあるのか?

会社員の不動産投資で成功する人と失敗する人の2つの違い

サラリーマンや公務員に限りませんが、不動産投資で成功する人と失敗する人にはどのような違いがあるのでしょうか?

不動産投資で成功している人は良い収益物件を購入できています。

そして次の2点を満たしていることが多いです。

  1. 十分な情報収集に基づいた投資戦略を持っている
  2. 結果が出るまであきらめずに行動を続けられる

不動産投資において一定の成功をおさめている人は投資戦略に基づいた行動力があるということです。

この記事では、不動産投資で成功する人と失敗する人の違いは情報収集力と行動の継続力のたった2つだけだったという事実をご紹介します。

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不動産投資の成否は購入物件の目利き次第で決まっているという事実

収益物件の運用の9割は初期設定で決まるという事実

不動産投資の成否の多くの部分は購入した収益物件の選定の目利き次第という事実をご存知でしょうか?

不動産投資での利益を最大化させるためには、

  1. 入居者が入る適切な物件
  2. 利益の出る適切な価格
  3. 減価償却を大きく取れる土地建物価格の適切な割合
  4. キャッシュフローが回る適切な資金調達

という4つの選定基準で収益物件を取得することが大変重要になってきます。

収益物件の選定基準を持たないまま目先の表面利回りなどにつられて収益物件を購入して不動産投資で失敗している人は後を絶ちません。

まずは自分自身の中で不動産投資で儲けるためにどのような収益物件を選定するのかの基準をはっきりとさせておくべきです。

この記事では、不動産投資の成否を決める多くの部分は購入した収益物件の選定の目利き次第で決まっているという事実ご紹介します。

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不動産投資の収益物件の仕入れでいつも成功する人といつも失敗する人の行動力と考え方の大きな違いとは?

不動産投資に成功しやすい会社員に共通する3つの行動特徴

不動産投資に向き不向きはあるのでしょうか?

不動産投資に性格の向き不向きはないと思いますが成功している人に共通する特徴はあります。

生まれ持った性格の向き不向きはあまりないものの不動産投資で成功する人は思考面・行動面において共通的な特徴があるのも事実です。

それは次の3点です。

  1. 行動量が多い
  2. 選択基準をしっかり持っている
  3. 意思決定が早い

また不動産投資は多かれ少なかれ融資を受けて借金をする必要あるので

  • 借金に対して必要以上にリスクを感じる
  • 借金に対して論理を超えた抵抗感を覚えたりする

などの人は強いて言えば不動産投資には向かないと思いますのでやめたほうがよいとは思われます。

この記事では、不動産投資の収益物件の仕入れでいつも成功する人といつも失敗する人の行動力と考え方の大きな違いについてご紹介します。

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大損する前に知っておきたい公務員が初めての不動産投資で大失敗して再起不能になってしまう4つの原因

大損する前に知っておきたい公務員が不動産投資を始めて大失敗してしまう4つの原因の傾向と対策

公務員の方で不動産投資を始めている方が増えていますが、それに比例して失敗事例も増えています。

公務員という職業は不動産投資をする上で非常に高い与信があるため不動産投資を行う際にも何をするにも普通のサラリーマンや公務員とは比べ物にならないくらいとても有利にことが運びます。

しかしその反面、公務員だからゆえに起こりやすい失敗というものも確かに存在します。

公務員が不動産投資において失敗してしまうケースとそれに対する対策をケーススタディしておくことはとても役に立つと思います。

この記事では、大損する前に知っておきたい公務員が初めての不動産投資で大失敗して再起不能になってしまう4つの原因についてご紹介します。

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不動産投資で儲かる高利回りの築古木造アパートを仕入れて売却時にも高値で売り抜けるための目利き力

築古木造アパート投資のメリットと注意点

不動産投資で築古の木造アパートへの投資の収益性はどうなのでしょうか?

不動産は基本的に築年数を重ねるほど建物の価値が下がり土地値に近づいていきます。

収益物件の場合は収益還元法で値付けをしているので築古の物件であっても入居者が埋まっていて現況で収支がよく回っている物件についてはそれなりに高めの値付けをされていることが多いです。

不動産投資で儲けるための築古の木造アパートの狙い目は、現状では空室の多いのですがうまくやれば稼働率が上がって収益が上がることが見込めそうな物件です。

築古の木造アパートであれば空室が増えてくると物件が古いことも手伝って売主も弱気の価格設定になりますので、実際に改善すれば空室が埋まるのかどうかをシミュレーションした上で価格交渉をして購入することで割安で仕入れることができるというわけです。

なので築古木造アパートへの不動産投資は、うまく満室にできればという条件付きですが、高い利回りが望めるといえます。

築20年以上といった築古の木造アパートを満室想定で利回り15%以上で購入してリフォームして貸し出す投資方法は、中古RCマンション投資と並んで、取り組む人が多い不動産投資の手法です。

そのためには本当に収益が上がる物件なのかを目利きする必要があります。

この記事では、不動産投資で儲かる高利回りの築古木造アパートを仕入れて売却時にも高値で売り抜けるための目利き力についてご紹介します。

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地方の高利回りの収益物件で不動産投資の初心者でもリスクを少なく不動産投資を始めるためのエリア選びのコツ

地方の収益物件は都心の収益物件と比べてどうなのか?

不動産投資において地方の収益物件は都心の収益物件と比べて人口減のリスクがあり一般的にはハイリスクと考えられています。

日本は2005年よりすでに人口減少に転じており2019年には世帯数も減少に転じており今後も人口・世帯数ともに減少していく見込みとなっています。

そして2040年には約7割の自治体で2割以上も人口が減るという見通しとなっています。

人口が減ると当然空室率は増えるので今後の地方の収益物件は厳しいと言わざるを得ないのです。

しかし不動産投資の戦略としては仕入れ方によっては地方の収益物件で不動産投資を行ったほうが都心よりもリスクが少ないケースもあるのです。

この記事では、地方の高利回りの収益物件で不動産投資の初心者でもリスクを少なく不動産投資を始めるためのエリア選びのコツをご紹介します。

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キャッシュフロー重視の不動産投資でサラリーマンや公務員の投資家が買ってはいけない収益物件4タイプ

会社員投資家がキャッシュフローを最重視しなければならない理由

不動産投資ではキャッシュフローを重視するべきだということがよく言われます。

これにはどのような理由があるのでしょうか?

それは不動産投資でキャッシュフローを出すにはきちんとした戦略が必要になるからです。

つまりキャッシュフローが出にくい収益物件を避ける必要があるということです。

不動産投資は仕組み上減価償却が大きく帳簿上の黒字化は簡単にできることが多いです。

しかし帳簿上が黒字であったとしても実際のキャッシュフローが回らないとキャッシュが尽きたときに黒字倒産する可能性があります。

他にも事業をしていればキャッシュフローのマイナス分を穴埋めすることもできます。

しかしサラリーマンや公務員は本業の給与しか収入がないのを忘れてはいけません。

本業の収入から不動産投資のキャッシュフローのマイナス分を補てんするとなると何のために不動産投資をしているのか本末転倒になってしまいます。

この記事では、キャッシュフロー重視の不動産投資でサラリーマンや公務員の投資家が買ってはいけない収益物件4タイプをご紹介します。

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ハワイの不動産投資で失敗した人の原因となっているすぐに改めるべき不動産投資に対する甘すぎる考え方

ハワイの不動産投資はイメージ先行で憧れだけや減価償却狙いでよく調べずに投資して大損する人が続出

ハワイの不動産オーナーになるということはハワイという響きもよく多くの不動産投資家にとっても憧れることではないでしょうか?

インターネットの広告やパンフレットなどでよさそうな条件が並んでいてあなたも不動産投資の仕入れとしてハワイの不動産投資を考えたことがあるかもしれません。

しかしながらハワイ不動産の良いイメージだけ先行していますが自分自身を顧みてハワイの不動産についていったいどれほどのことを知っているといえるか胸に手を当てて考えてみる必要があります。

そこにはそれほど甘くない現実があることも知っておくことです。

日本国内での不動産投資でも同じなのですが

  • 人から聞いただけ
  • 本で読んだだけ
  • パンフレットで見ただけ
  • 営業マンに勧められただけ

などの理由で何千万から何億という不動産投資を行うと万国共通で落とし穴が待っているということです。

それはサラリーマンがワンルームマンション投資で失敗するケースとも酷似しています。

不動産投資は自己責任であり自分自身で明確な判断基準を持って取り組むべきものです。

日本での不動産投資ですら思ってもみなかったトラブルに巻き込まれることもあるくらいですので遠くハワイの地でもし何かあったとしても対処すら難しいというのが現実です。

この記事では、ハワイの不動産投資で失敗した人の原因となっているすぐに改めるべき不動産投資に対する甘すぎる考え方についてご紹介します。

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