物件購入|収益物件の購入の成否で一棟収益不動産投資の成功失敗は8割決まる


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一棟収益物件の購入(アクイジション)がうまくいけば、不動産投資の半分くらいは成功したのと同じとよく言われます。

それだけ不動産投資において、一棟収益購入(アクイジション)がうまくいくかどうかが、投資全体の成否にかかわるウェイトが大きいということです。

不動産投資の原点は良い物件を仕入れることにあります。良い物件を仕入れることができれば、その他多くのリスクを吸収することもできるからです。

一棟収益購入(アクイジション)において、多かれ少なかれ見込み違いは起こるるものですし、突発的なアクシデントや不測の事態も運営上は起こり得ますが、一棟収益購入・アクイジションが原因での致命的な失敗は、今後の投資拡大のためにもできるだけ避けたいところです。

◎一棟収益マンション・アパートか区分収益マンションか
◎RC造一棟マンションか木造一棟アパートか
◎固定資産税評価額や担保評価額の予測
◎銀行評価の出る物件かの判別法
◎レントロール・物件概要書の見方
◎現地調査・賃貸会社へのヒアリング
◎キャッシュフローを重視して投資規模を拡大する投資戦略

などの、一棟収益購入時に役立つコンテンツをまとめています。

また、良い物件ほど足が速いので、一棟収益購入(アクイジション)はスピード重視ともいえます。

限られた時間で競合よりも早く結論を出さないと、物件購入(アクイジション)には負けてしまうでしょう。

そのためにも、物件購入の判断スピードを高め、判断基準が明確にして、判断に使う数値をはじき出す方法も確立させておくことで、一棟収益購入(アクイジション)においての、ここ一番での判断スピードを高めることにつながり、チャンスを逃さないことにもつながります。


仮登記の知っておくべき意味と警戒すべき2種類の仮登記

もしも登記簿謄本に仮登記があったら・・・要注意ですよ!

気に入った収益物件を購入する際に、登記簿謄本を何気なく見ていたら、『仮登記』の記載があった場合どうすればいいのでしょうか?

あまり見かけないし、仮の登記だからいいか・・・などと甘く見ているととんでもないことになる場合もあるので要注意です。

仮登記は名前こそ『仮』となっていますが、実は非常に重要な意味のある登記なのです。

仮登記の意味を知らずにその収益物件を購入すると、取り返しのつかないことになる可能性がありますので、この記事でよく確認してください。

この記事では、仮登記の知っておくべき意味と警戒すべき2種類の仮登記をご紹介します。

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地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきこと

地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきこと

都心部では収益物件の価格も上がり、利回りの出る収益物件が見つけにくくなっています。

なので、必然的に利回りの出る収益物件を求めて地方の物件を検討される人も増えています。

しかし、地方の収益物件は、土地勘が無いため相場が分かりにくかったり、管理運営が心配だと考える人も多いのではないでしょうか。

ひとつの指針として、流動性の観点から、人口50万人以上の都市圏に絞るべきだといえますが絶対ではありません。

この記事では、地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきことをご説明します。

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債務不履行と損害賠償予定額がよくわかる3つのポイント

大トラブル!収益物件の売買における債務不履行と損害賠償予定額

不動産売買契約において、締結した不動産売買契約が解除となるケースはどのようなものがあるでしょうか?

  • 手付解除による白紙解除
  • ローン特約による白紙解除

などがありますが、これ以外にも何らかの理由で不動産売買契約の内容が守れなくなってしまうケースがあり、そのような状態を『債務不履行』といいます。

この記事では、不動産売買契約での債務不履行とその損害賠償予定額3つのポイントについてご紹介します。

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収益物件購入時の土地と建物の内訳価格の決め方

収益物件購入時の土地と建物の価格はどう決めればよいのか?

収益物件の購入時には、減価償却による効果的な節税のために、なるべく建物の金額を大きく取りたいと考えるのではないでしょうか?

そこで問題になるのが、収益物件の価格の中で、土地と建物の価格割合をどのように決めたらよいのかということだと思います。

実は収益物件購入時の土地と建物の価格内訳は、原則として売主・買主間の合意に基づいて決定することになります。

この記事では、収益物件購入時の土地と建物の価格はどう決めればよいのか?についてご説明します。

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擁壁のほとんどが基準不適合!擁壁工事は高額になるので注意する

宅地造成工事規制区域の『擁壁』について気を付けるポイント

宅地造成工事規制区域と聞いて真っ先に思い浮かぶのは何でしょうか?

宅地造成工事規制区域にある収益物件を購入する際に、問題になってくるのが、『擁壁』だと思います。

大都心部以外では丘陵地に宅地造成をしているところはものすごく多く、建築にともなって『擁壁』が存在しているところはとても多いです。

この記事では、宅地造成工事規制区域の『擁壁』について注意するポイントをご紹介します。

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キャッシュフローを制する者が不動産投資の規模を拡大できる理由

物件検討の精度が飛躍的にUPするキャッシュフロー計算方法

キャッシュフローという言葉はよく使われていますが、きちんと計算できるという人は意外に少ないのではないでしょうか?

最低限、不動産投資においてのキャッシュフローとは何かということをきちんと理解しておく必要があります。

そのうえで、

  • 借入の返済額の振れ幅がキャッシュフローに大きな影響を与える
  • キャッシュフローを制することが結果的には融資を制する

ことを理解しながら投資を進めることが大切です。

そして不動産投資の規模の拡大を考えているならば、キャッシュフローを重視した投資戦略を最初から取っておくべきです。

この記事では、キャッシュフローを制する者が不動産投資の規模を拡大できる理由をご紹介します。

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建築基準法不適合物件の収益物件3つのパターンを見抜く

収益物件の建築基準法不適合物件の3つのパターンを見抜く

収益物件を探していて、ちょっといいなと思った物件が実は建築基準法に不適合だったという経験はありませんか?

日本国内で建物を建築する場合は、建築基準法の最低基準を満たしていなければいけないと規定されています。

ところが、世の中にはこの基準を満たしていない収益物件が多数存在しています。

それらには、

  • 違法建築物
  • 既存不適格建築物
  • 再建築不可物件

の大きく分けて3つのパターンがあります。

この記事では、建築基準法に適合しない収益物件の上記3パターンをご紹介します。

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手付金の種類・手付金の限度額・手付解除時の重要ポイント

手付金の種類・手付金の限度額・手付解除時の注意点について

収益物件の購入の際の売買契約時に支払う『手付金』について、間違った認識で覚えていると、いざというとき大変危険です。

手付金には3つの種類があり、限度額もあります。

また、手付を放棄して契約解除する際のルールもあります。

間違った認識のままだと、思っているとおりに進まなくなるリスクがありますので、『手付金』に対してのきちんとした認識を持っておくことは大切です。

この記事では、手付金の種類・手付金の限度額・手付解除時の注意点をご紹介します。

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公簿売買と実測売買の違いがよくわかる3つの重要ポイント

公簿売買と実測売買の違いがすぐにわかる3つの重要ポイント

収益物件の物件概要書に、

  • 実測売買
  • 公簿売買

などと書いてあるのを見ることがありますが、何のことだかおわかりでしょうか?

土地の取引の方法なのですが、たまに『公募売買』となっている場合があります(笑)。何を募集して売買するのでしょうか・・・?(笑)

これは、パソコンの変換で『こうぼ』と入れると、だいたい『公募』が真っ先に出てくるからです。

文字の雰囲気も似ているのでそのまま決定してしまうのでしょう・・・。

上記は論外として、不動産の土地の取引において、公簿売買なのか実測売買なのかは非常に重要になります。

収益物件でも借地権物件以外は土地が必ずついてくるからです。

この記事では、収益物件売買における『公簿売買』と『実測売買』の比較とその違いをご紹介します。

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耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイント

耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイント

物件価格が安くて利回りが高い築古収益物件には、

  • いつまで建物がもつか
  • 入居者が入るのか

といった不安があります。

耐用年数をオーバーしているような築古の収益物件でも利益を出していくことはできるのでしょうか?

実は耐用年数をオーバーしている築古の収益物件は節税のメリットが大きいため、税引き後の利益を出しやすいという特徴があります。

この記事では、耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイントをご紹介します。

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