収益物件の仕入れ|不動産投資の成功失敗は収益物件の仕入れで8割以上決まる

不動産投資で遠方の収益物件を効率良く検討するための現地調査のコツとチェックポイント

遠方の物件を検討する際の現地調査のコツとチェックポイント

不動産投資で遠方の収益物件を検討する際に行う現地調査は手間と時間がかかりますが、効率的に限られた時間を有効に使う何か良い方法はあるのでしょうか?

これは遠方に限った話ではありませんが物件の調査に現地に赴く際には机上でできることは事前にすべてやっておくことが鉄則です。

遠方であれば道中の時間がかかりますのでなおさら事前準備が重要です。

収益物件の現地調査では、

  • 物件の基礎や躯体に問題はないか
  • 清掃やメンテナンスなどの行き届き具合
  • 屋上防水の状況
  • 反社会的勢力などの問題がありそうな入居者がいないか
  • 外壁にクラックや水漏れの跡などがないか

などを現地を踏んで確認します。

この作業を怠ると後で痛い目にあう可能性が高くなります。

しかしあくまで現地で物件を見ることは良い収益物件を取得するための手段であり現地に行くこと自体が目的ではないことを忘れないことです。

この記事では、不動産投資で遠方の収益物件を効率良く検討するための現地調査のコツとチェックポイントをご紹介します。

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不動産投資で物件購入時に価格を割り引いて考えて割安に購入しておきたい収益物件3つのパターン

購入時に気をつけたい収益物件3つのパターン

これは絶対に購入をやめておくべきという収益物件のポイントはあるのでしょうか?

基本的には価格次第でどのような収益物件でも購入の検討は可能だといえます。

収益物件購入を検討する上で、ほとんどのデメリットは価格に換算可能だからです。

まったく需要のない空室だらけの収益物件はいくら表面利回りが高くても購入を検討することは難しいです。

しかし入居需要さえあれば家賃を適正価格まで下げれば埋まることも多くあります。

収益物件の購入を検討する段階で最初にフィルターをかけ過ぎてしまうのはどうかと思います。

そしてせっかく物件の紹介を受けても、あれはダメこれはちょっとということを不動産会社の営業マンに伝えすぎていると、物件が出ても紹介を受けられなくなりやすいので大変もったいない状況になります。

この記事では、不動産投資で物件購入時に価格を割り引いて考えて割安に購入しておきたい収益物件3つのパターンをご紹介します。

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不動産投資で良い収益物件を紹介しますという不動産会社がなぜ自らその収益物件を買わないのか?

良い収益物件を紹介する不動産会社が自らその物件を買わない理由

不動産投資家に収益物件の情報を持ってきてくれるのは不動産仲介会社がほとんどの場合が多いと思います。

不動産会社が良い収益物件だというならなぜその不動産会社が先にその収益物件を買わないのでしょうか?

不動産会社が収益物件を買って賃貸業をしないのには実はちゃんとした理由があります。

自社で購入して長期保有するのではなく、

  • 仲介
  • 短期転売

資金効率を高める方が経営判断として重要な場合が多いということです。

賃貸大家業でなければ不動産会社は常に資金を回転させていく必要があるからです。

この記事では、良い収益物件を紹介する不動産会社が自らその物件を買わない理由をご紹介します。

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不動産投資で収益物件を購入する際の土地価格と建物価格の内訳は自分に有利になるように自由に決めていいのか?

収益物件購入時の土地と建物の価格はどう決めればよいのか?

不動産投資で収益物件を購入する際に、減価償却による効果的な節税のために、なるべく建物の金額を大きく取りたいと考えるのではないでしょうか?

そこで問題になるのが収益物件の価格の中で土地と建物の価格割合をどのように決めたらよいのかということだと思います。

実は収益物件購入時の土地と建物の価格内訳は、原則として売主・買主間の合意に基づいて決定することになります。

この記事では、不動産投資で収益物件を購入する際の土地価格と建物価格は自由に決めていいのか?についてご説明します。

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不動産投資で地方の高利回り収益物件の購入を検討する場合に注意すべきポイントとは?

地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきこと

不動産投資を行うにしても都心部では収益物件の価格も上がり、利回りの出る収益物件が見つけにくくなっています。

なので、必然的に利回りの出る収益物件を求めて地方の収益物件を検討する人が増えることになります。

しかし、地方の収益物件は土地勘が無いため、

  • 相場が分かりにくかったり
  • 管理運営が心配だ

と考えて躊躇する人も多いのではないでしょうか?

ひとつの指針として、流動性の観点から人口50万人以上の都市圏に絞るべきだといえますが絶対ではありません。

この記事では、不動産投資で地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきことについてご説明します。

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擁壁のある収益物件を買ったあとに擁壁工事が必要になると地獄を見る!基準不適合擁壁の擁壁工事は高額!

宅地造成工事規制区域の『擁壁』について気を付けるポイント

収益物件を購入する際に宅地造成工事規制区域と聞いて真っ先に思い浮かぶのは何でしょうか?

宅地造成工事規制区域にある収益物件を購入する際に、一番の問題になってくるのが『擁壁』だと思います。

大都心部以外では丘陵地に宅地造成をしているところはものすごく多く、丘陵地の宅地での建物建築にともなって『擁壁』が存在しているところはとても多いです。

もし擁壁に欠陥があった場合、後から簡単に直せるものではないので注意が必要です。

この記事では、収益物件を購入する際の宅地造成工事規制区域の『擁壁』について注意するポイントをご紹介します。

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不動産投資でキャッシュフローを制する者が規模を拡大でき融資を制することができる理由

物件検討の精度が飛躍的にUPするキャッシュフロー計算方法

不動産投資において『キャッシュフロー』という言葉はよく使われていますが、きちんと計算できる方法を知っているという人は意外に少ないのではないでしょうか?

キャッシュフローが赤字すなわちマイナスになると文字通り日々キャッシュが減少していく恐怖に襲われることになります。

不動産投資を行うにあたっては最低限キャッシュフローとは何かということをきちんと理解しておく必要があります。

そのうえで、

  • 借入の返済額の振れ幅がキャッシュフローに大きな影響を与える
  • キャッシュフローを制することが結果的には融資を制する

ことを理解しながら不動産投資を進めることが大切です。

そしてゆくゆくは不動産投資の規模の拡大を考えているならば、キャッシュフローを重視した不動産投資戦略を最初から取っておくべきです。

この記事では、不動産投資でキャッシュフローを制する者が規模を拡大でき融資を制することができる理由をご紹介します。

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不動産投資で収益物件購入時の手付金の種類・手付金の限度額・手付解除の重要ポイント【まとめ】

手付金の種類・手付金の限度額・手付解除時の注意点について

不動産投資で収益物件の購入の際の売買契約時に支払う『手付金』について、間違った認識で覚えているといざというとき大変危険です。

手付金には3つの種類

  1. 解約手付
  2. 違約手付
  3. 証約手付

があり、その限度額もあります。

また、手付を放棄して契約解除する際にもいつでも解約できるわけではなく手付解除のルールもあります。

間違った認識のままだと、思っているとおりに進まなくなるリスクがありますので、『手付金』に対してのきちんとした認識を持っておくことは不動産取引を行う上でとても大切です。

この記事では、不動産投資で収益物件購入時の手付金の種類・手付金の限度額・手付解除の重要ポイント【まとめ】をご紹介します。

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不動産投資で建築基準違反の収益物件のパターンは違法建築・既存不適格・再建築不可の3つ

収益物件の建築基準法不適合物件の3つのパターンを見抜く

不動産投資で収益物件を探していて、ちょっといいなと思った物件が実は建築基準法に違反している物件だったという経験はありませんか?

日本国内で建物を建築する場合は建築基準法の最低基準を満たしていなければいけないと規定されています。

ところが、世の中にはこの基準を満たしていない収益物件が多数存在しています。

それらには、

  1. 違法建築物
  2. 既存不適格建築物
  3. 再建築不可物件

の大きく分けて3つのパターンがあります。

この記事では、不動産投資で建築基準違反の収益物件の3つのパターンをご紹介します。

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不動産投資で耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイント

耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイント

不動産投資での収益物件を選定する際に築古の収益物件が高利回りで魅力的に映るのではないでしょうか?

しかし物件価格が安くて利回りが高い築古収益物件には、

  • いつまで建物がもつか
  • ちゃんと入居者が入るのか

といった不安があります。

耐用年数をオーバーしているような築古の収益物件でも利益を出していくことはできるのでしょうか?

実は耐用年数をオーバーしている築古の収益物件は節税のメリットが大きいため、税引き後の利益を出しやすいという特徴があります。

この記事では、不動産投資で耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイントをご紹介します。

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