不動産投資の目的は人それぞれですがいくつ考えられるでしょうか？
不動産投資は目的によって進め方が異なってきます。
- インカムゲイン(賃料収入)
- キャピタルゲイン(値上がり益)
- 節税対策
- 相続税対策
などや、上記をいくつか組み合わせたものまで様々です。
ある人にはインカムゲイン(賃料収入)が王道だといっても、見方が変われば何が一番良いかは人それぞれといえます。
資産背景や目的によって取るべき投資戦略変わってきますので、自分が何を目指して不動産投資を行うのかを整理して明確にしておく必要があります。
この記事では、不動産投資の4つの目的別の投資戦略をご紹介します。
不動産投資の目的別の投資戦略①：インカムゲイン(賃料収入)目的
①-1：不動産投資によるセミリタイヤ・リタイヤが目的
賃料収入でリタイヤできる目安となる、月額100万円程度の手取りキャッシュフローを目指している投資家が多いゾーンです。
利回りが高く、キャッシュフローの出る物件を探しています。
専業オーナーを目指している人も多く、勉強熱心で知識獲得意欲が高く、セミナーなどにも積極的に参加している層です。
セミリタイヤ、リタイヤを目指している人は、2種類に分かれます。
- 高利回り派・・・物件は郊外かつ築古でとにかく高利回りな物件が対象です。木造アパートや軽量鉄骨アパートが中心となります。築古物件は、融資難易度が高く、入居者ニーズも低いので、融資を引く力や賃貸付けの力が要求されます。
- キャッシュフロー派・・・物件の場所にはこだわらず、銀行融資と返済比率が合えば全国の物件が対象。RC造の一棟マンションが中心。セミリタイヤ、リタイヤする人は高利回り派より多い。
①-2：不動産投資による年金代わり目的
年金不安も大きい中、賃料収入で老後の年金の足しになればよいと考えて投資をスタートする層です。もっとも投資家の層が厚いゾーンとなります。
専業オーナーは目指しておらず、片手間でできる楽な投資を目指している人です。
物件の取得タイプとしては、2種類に分かれます。
- 現金購入派・・・リスクが怖いので低額(500万円前後)の区分マンション、もしくは築古の戸建が対象。物件の場所は全国が対象。
区分マンションもしくは戸建、小規模な木造・軽量鉄骨アパートが中心。現金購入は投資効率は非常に悪いが、リスクに最も強い投資のため、根強い人気があります。 - 新築区分投資・・・都心部の新築区分マンションが対象。2,000万円前後の融資を受けて購入する。一時期ほどではないが、サラリーマン層に根強い人気がある。年金代わりのため、あまり月々のキャッシュフローを考えずに、返済が完了した後を楽しむ人が多い。ただし、実際に儲かるのか疑問の多い投資でもある。
不動産投資の目的別の投資戦略②：キャピタルゲイン(値上がり益)目的
キャピタルゲイン(値上がり売却益目的)の投資は基本はプロがしのぎを削る世界です。
サラリーマンや初心者が手を出す分野ではありません。
プロでも失敗します。
プロ以外は安く買えた結果、ラッキーでキャピタルゲイン(値上がり益)もというレベルです。
安く買えていれば、キャピタルゲインが取れることはよくありますが、あくまでもタイミング次第ということです。
プロである業者は、どのような物件でキャピタルゲインを狙うのかというと、下記のようなケースがあります。
- 再生案件・・・全室空室の物件(ホテルや旅館含む)や自殺や事故があった物件などを、市場価格を大きく下回る価格で購入し、再生してから一般のお客様に販売する。特殊な購入ルートと再生させるノウハウが必要となる。
- 転売物件(中間省略含む)・・・相続案件や任意売却案件を仕入れ、一時保有するか、即一般のお客様へ転売します。その際、中間省略という方法を取って売却することがあります。収益物件の売買ではよくある取引のひとつです。中間省略で中間業者は登記を省略し、最終的に物件を取得した者が直接登記を移転します。中間業者は諸費用や不動産取得税がかからないことがメリットです。
不動産投資の目的別の投資戦略③：節税対策目的
利益の出ている企業や個人が、所得税の圧縮を狙い、現物資産の不動産を購入することがあります。
この場合は、高利回りよりも節税の源泉である建物価格の比率が大きいもので、減価償却が多く取れ、転売時にも値下がりしにくい物件を狙っています。
対象は都心物件が多いのが特徴です。都心は土地の時価は高いのですが、固定資産税評価はそれよりは低く見積もりされます。
建物は郊外でも都心でも変わらないので、都心の物件のほうが建物価格が高く出やすいという傾向があります。
そして、都心物件であれば、売却するときにも売りやすいという理由もあります。
建物は減価償却で経費化ができるので、建物比率が大きいと節税も大きくなるという仕組みです。
- 企業・・・利益の出ている大きな会社になると数億から数十億の商業ビルや大型賃貸マンションから、1億程度の木造アパートまで、対象はさまざまですが、エリアは都心部が中心。減価償却という経費の大きさと物件がマッチすれば購入するというスタンス。
- 個人・・・高額年収サラリーマンは、新築区分マンションが主流。ですが、新築区分マンションは売却するときに値下がりすることが多いので、経費化して節税したと思っても、物件の値下がり分が経費になっていただけということもあり得るので、収支計算を緻密に行ったうえで焦らずに投資判断をするほうが良い結果につながります。
不動産投資の目的別の投資戦略④：相続税対策目的
節税のひとつではありますが、所得税とは意味合いの違う相続税の圧縮を目的とした層です。
現金1億で保有しているよりも、そのお金で収益物件を購入したほうが相続税が低くなるのを狙っています。
また、土地のままよりも土地の上に建物を建てたほうが、相続税が低くなりますし、その建物を貸したほうがさらに相続税は低くなるからです。
- 地主系・・・農家や土地持ちの地主が相続税を圧縮するために、敷地に新築アパートや新築マンションを建てます。場所は自分の敷地のため、賃貸競争力があるかないかは二の次で、賃貸としての条件が多少悪くても借入をして建ててしまいます。そのために、収支を考えずにアパート不動産投資を始める人もいて、収支悪化で自宅を売却しなくてはならないなと、不幸なトラブルも多いのが特徴です。本来であれば、競争力のない土地は売却して、都心部への資産の組み換えが投資理論からして理にかなっているのですが、アパート建築業者はそういうアドバイスはしてくれないのが実態です。
- 株長者系・・・株を売却して突如お金持ちになった人や、年棒1億以上の高額外資系サラリーマンなどに多いのが、都心のタワーマンションを区分で購入される人です。借入せず、現金で高額物件を購入しています。東京都心の物件のため、値下がりリスクは低いですが、利回りは期待できない投資となります。他人に貸していないケースでは国税から相続税の圧縮を認められないケースもあり、売りたい業者に乗せられて勘違いの相続対策で失敗しているケースが後を絶たないのが実態のようです。
相続対策は複雑で、税務的な専門知識と、不動産をいじるなら不動産の専門知識の両方が高いレベルで必要なのですが、甘く見て失敗しているケースが多く、相続税の節税は信頼できる税理士と不動産のプロによく相談して進めるべきです。
国税は税金徴収のプロで、そのためだけにあるといっても過言ではありません。
いろいろな事例データなどを誰よりも持っていますので、一般人がテクニックでごまかそうとしても必ず見破られます。
相続対象資産の金額が大きければ大きいほど、相続が始まる(亡くなる)ずっと前からマークされています。
だいたいの納税額もコンピューターで簡単にはじき出せる時代です。
その見込み額と納税額に大きな乖離があれば当然まっさきに脱税を疑われます。
いろいろな相続税関連の書籍やセミナーが流行っていますが、正当な認められている方法で王道の相続対策を行うべきです。
おわりに
- 不動産投資はインカムゲイン、キャピタルゲインを目的にしたものから、節税対策や相続税対策などの主に税金対策で進める場合もあり、目的はさまざまである。
- 不動産投資の目的が異なれば、当然、投資戦略も異なってくるので、それぞれに合った戦略を立てて目的をもって不動産投資を進めていくことが重要。
