物件購入|収益物件の購入の成否で一棟収益不動産投資の成功失敗は8割決まる


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一棟収益物件の購入(アクイジション)がうまくいけば、不動産投資の半分くらいは成功したのと同じとよく言われます。

それだけ不動産投資において、一棟収益購入(アクイジション)がうまくいくかどうかが、投資全体の成否にかかわるウェイトが大きいということです。

不動産投資の原点は良い物件を仕入れることにあります。良い物件を仕入れることができれば、その他多くのリスクを吸収することもできるからです。

一棟収益購入(アクイジション)において、多かれ少なかれ見込み違いは起こるるものですし、突発的なアクシデントや不測の事態も運営上は起こり得ますが、一棟収益購入・アクイジションが原因での致命的な失敗は、今後の投資拡大のためにもできるだけ避けたいところです。

◎一棟収益マンション・アパートか区分収益マンションか
◎RC造一棟マンションか木造一棟アパートか
◎固定資産税評価額や担保評価額の予測
◎銀行評価の出る物件かの判別法
◎レントロール・物件概要書の見方
◎現地調査・賃貸会社へのヒアリング
◎キャッシュフローを重視して投資規模を拡大する投資戦略

などの、一棟収益購入時に役立つコンテンツをまとめています。

また、良い物件ほど足が速いので、一棟収益購入(アクイジション)はスピード重視ともいえます。

限られた時間で競合よりも早く結論を出さないと、物件購入(アクイジション)には負けてしまうでしょう。

そのためにも、物件購入の判断スピードを高め、判断基準が明確にして、判断に使う数値をはじき出す方法も確立させておくことで、一棟収益購入(アクイジション)においての、ここ一番での判断スピードを高めることにつながり、チャンスを逃さないことにもつながります。


差押えの抹消ポイントと差押え登記が入っている物件購入時の注意点

差押え登記の抹消と差押え物件を購入する手順

『差押え』と聞くと、真っ先に競売をイメージする人が多いのではないでしょうか?

競売物件で金融機関や国に差し押さえられているのは当たり前ですが、競売以外でも差押え登記が入っている不動産の購入には注意が必要になります。

この記事では、差押え登記の抹消と差押え物件の購入の手順をご紹介します。

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固定資産税評価額が分からない時の担保評価に即役立つ8つの計算式

固定資産税評価額が分からない時の担保評価に即役立つ8つの計算式

収益物件の物件概要書では固定資産税評価額までは記載されていないことが多いです。

そして固定資産税評価額が分からなければ、収支計算や担保評価が出せないので物件の検討も進まないと考えてはいないでしょうか?

すぐに収益物件の収支計算をしたい場合で、ある程度正確に収支計算や担保評価をするためには、

『土地と建物の固定資産税評価額』

を知る必要があります。

土地・建物の固定資産税評価額が分からないと、

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税

などの計算ができないからです。

この記事では、そのような場合でも、収支計算をする際に知っておくと便利な方法をご紹介します。

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投資用新築ワンルームマンションの問題点とデメリットとリスク

新築ワンルームマンション投資のたった1つの致命的なデメリット

新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあるのではないでしょうか?

かなりの勢いで売り込んできますが、その通りのメリットがあるのかは疑問です。

新築ワンルームマンション投資は、不動産投資の対象として見た場合に、たった1つの、しかし致命的なデメリットがあります。

それは、

『収益に対してそもそも物件価格が割高すぎる』

ことです。

新築のワンルームマンションの価格にはデベロッパーの新築プレミアムがたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。

この記事では、物件価格の高さがすべてに悪影響を及ぼす、新築ワンルームマンション投資のデメリットについてご紹介します。

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絶対に買ってはいけない収益物件とは?【新築中古物件別】

絶対買ってはいけない収益物件の3つの条件

一見利回りが良さそうに見えても、後から問題が出てきて結局損切りで売却したり、最悪は収支計画が破たんしたりする物件など、不動産投資の失敗につながる絶対に買ってはいけない収益物件とはどのようなものなのでしょうか?

  • 立地
  • 建物
  • 物件の瑕疵

の3つのポイントにおいて『変えられない欠点のある物件』は買ってはいけないと考えます。

なぜなら、変えられない欠点は後からリカバリーしようとしてもどうしようもできないからです。

この記事では、絶対に買ってはいけない収益物件の条件を中心にご紹介します。

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RC造と木造どちらを買うかの判断基準を4つの視点で徹底比較

RC造一棟マンションVS木造一棟アパート4つの視点で徹底比較

RC造の一棟マンションと木造の一棟アパート。

買うならいったいどちらが良いのか?

木造の一棟アパートがいいと言っている人もいれば、RC造や鉄骨造の一棟マンションがいいと言っている人もいて、それぞれが一棟アパートや一棟マンションを所有しています。

結論から言うと、

  • RC造にはRC造を選ぶべき理由がある
  • 木造には木造を選ぶべき理由がある

ただし、それぞれの投資方針に合っている場合、という条件付きで。

この記事では、木造の一棟アパートとRC造の一棟マンションを4つの視点から徹底比較してみます。

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インカムゲインだけではない不動産投資の4つの目的別投資戦略

インカムゲインだけではない成功する不動産投資の4つの目的

不動産投資の目的は人それぞれですが、いくつ考えられるでしょうか?

不動産投資は目的によって進め方が異なってきます。

  • インカムゲイン(賃料収入)
  • キャピタルゲイン(値上がり益)
  • 節税対策
  • 相続税対策

などや、上記をいくつか組み合わせたものまで様々です。

ある人にはインカムゲイン(賃料収入)が王道だといっても、見方が変われば何が一番良いかは人それぞれということがいえます。

資産背景や目的によって取るべき投資戦略変わってきますので、自分が何を目指して不動産投資を行うのかを整理して明確にしておく必要があります。

この記事では、インカムゲインだけではない不動産投資の4つの目的別投資戦略をご紹介します。

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運用目的別の収益不動産の選び方5つのポイント

収益不動産の物件選び運用目的別5つのポイント

収益不動産を取得する際に、その運用目的を明確にして目的に合った収益物件を選択しているでしょうか?

収益不動産の運用で利益を最大化させるためには、運用目的をはっきりさせてその目的に合致した収益不動産を取得するべきです。

収益不動産の運用目的は大きく分けて、

  1. 副収入としての運用
  2. 貯蓄としての運用
  3. 生命保険としての運用
  4. 節税としての運用
  5. 相続税対策としての運用

の5つに分類されます。

このそれぞれの運用目的に応じて取得するべき収益不動産は異なってきます。

この記事では、運用目的別の収益不動産の選び方5つのポイントをご紹介します。

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複数棟の収益不動産でポートフォリオを構築するための3つのポイント

収益不動産を複数棟取得してポートフォリオを組むためのポイント

収益不動産の運用において複数棟を取得することが重要なのは分かりますがどのように複数棟を取得していくのがよいのでしょうか?

収益不動産を複数棟取得することを前提とした資産のポートフォリオを構築することが目的となります。

実際に金融資産においても分散投資という考え方は一般的です。

ひとつの銘柄にすべてを投資するのではなく、バランスを考えて投資を行っていく手法です。

収益不動産の運用においてもその考え方はまったく同じです。その根底にあるのはリスクの管理であり、リスクの分散です。

この記事では、複数棟の収益不動産でポートフォリオを構築するための3つのポイントをご紹介します。

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収益不動産取得の基本は近くの大都市圏を外さないほうがよい理由

収益不動産取得の基本は大都市圏を外さないこと

収益不動産であればどこのエリアで取得してもよいものなのでしょうか?

結論から言うと、収益不動産の運用は基本的には首都圏や、地方であれば最低でも人口50万人以上の大都市圏で自宅から近いエリアにするべきだといえます。

なぜなら、収益不動産の流動性の問題が大きいからです。

この記事では、収益不動産取得の基本は大都市圏を外さないほうがよい理由をご紹介します。

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物件選びは自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうか

自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重視する

どうせ収益物件を購入するなら自分自身も住みたいような物件を選ぶほうがよいのでしょうか?

確かに自分自身が住みたいような収益物件は賃貸付けにも困らず有利に働く可能性は高いです。

しかし、収益物件を選ぶにあたっては利益の最大化という視点を絶対に外さないということが大前提となります。

この記事では、自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重視する必要性をご紹介します。

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