一棟収益の仕入れ戦略|不動産投資の成功と失敗は収益物件の仕入れで8割以上決まる



一棟収益物件による不動産投資の成功と失敗は購入する一棟収益物件の仕入れの良し悪しにほぼすべてがかかっているといっても過言ではありません。

段取り八分という言葉がある通り不動産投資では仕入れ八分どころ仕入れがほぼすべてです。

不動産投資は収益不動産を仕入れて運用する投資のため収益物件を仕入れないことには始まりません。

一棟収益不動産投資において収益を生み出す一棟収益物件の仕入れ戦略がうまくいくかどうかが一棟収益不動産投資を成功に導くために大きな影響力を持つのです。

一棟収益不動産投資の成功は仕入れで8割以上決まってくると言っても言い過ぎではありませんと前述しましたが、逆に一棟収益物件の購入仕入れで失敗してしまうとそのあとのリカバリーは相当大変になると覚悟するべきです。

一棟収益物件の仕入れで失敗して儲からない一棟収益物件を購入してしまったばっかりに苦しい一棟収益不動産投資の運営になってしまっている人が大勢います。

一棟か区分か、RCか木造か、固定資産税評価額や担保評価額、銀行評価の出る物件か、レントロールや物件概要書、現地調査や賃貸会社へのヒアリング方法など、ここでは一棟収益不動産投資の一棟収益物件購入仕入れ戦略に関連するコンテンツをまとめています。

サラリーマンが不動産投資で新築アパートを選ぶメリットとデメリット

会社員の新築アパート投資のメリットとデメリット

サラリーマンや公務員で不動産投資を検討されていて中古収益物件の利回りが低下してくると、新築アパートを購入して不動産投資を始めることも選択肢の一つになってきます。

新築アパートでの不動産投資は安定的に運用できるので取り組みやすい反面、デメリットもあります。

土地から仕入れて設計士と一緒に図面を描き、イチからすべての計画に関与するようなセミプロの人がいる一方で、新築アパートを購入て不動産投資を始めようと考える多くの人は不動産会社が立てた建築プランにそのまま乗るような形で取り組んでいます。

初心者で土地から仕入れてイチからすべて計画して取り組むのは困難ですが、不動産会社の建築プランに乗る場合でも収益性は物件によって大きく異なるので、立地と価格のバランスが取れた物件選びが重要になります。

この記事では、サラリーマンや公務員の不動産投資で新築アパート不動産投資を選ぶメリットとデメリットをご紹介します。

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不動産投資で良い収益物件情報ばかりを仕入れている不動産投資家が普段からしている3つのすごいコト

良い物件を見つけるために今すぐ変えられる3つの意識

不動産投資において良い収益物件を仕入れることは永遠のテーマです。

もし良い収益物件を仕入れることができる独自の情報ルートを開拓すれば不動産投資のスタート地点である収益物件の仕入れで優位に立つことができます。

そして収益物件の仕入れで優位に立つということはそのまま良い収益物件を購入して不動産投資の規模を拡大できるということです。

しかし現実は自分のところに入ってくる収益物件の情報をいくら見ても、

  • 購入を検討しようと思える物件が無い
  • いくら情報が来ても良い物件を仕入れられない

などで頭を悩ませている人が多いと思います。

どうしたら良い収益物件情報を仕入れられるのでしょうか?

またせっかく良い収益物件情報が入ってきているのにもかかわらず、客観的に見れば良い収益物件なのではないかと思われるような情報を自らの思い込みなどで遠ざけてしまっていることがあります。

ないものねだりになってしまっていたり、意識の持ち方ひとつで良いかもしれない収益物件情報までスルーしてしまうことは是が非でも避けたいところです。

この記事では、不動産投資で良い収益物件情報ばかりを仕入れている不動産投資家が普段からしている3つのすごいコトをご説明します。

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仮登記とは?本当は怖い知っておくべき仮登記の意味と不動産購入時に警戒すべき2種類の仮登記とは?

もしも登記簿謄本に仮登記があったら・・・要注意ですよ!

不動産投資で気に入った収益物件を購入する際に、その収益物件の登記簿謄本を何気なく見ていたら、『仮登記』の記載があった場合はどう考えればいいのでしょうか?

『仮登記』という表記自体普段あまり見かけないし、仮の登記だからいいか・・・などと甘く見ているととんでもないことになる場合もあるのが『仮登記』なので要注意です。

仮登記は名前こそ『仮』となっていますが、実は非常に重要な意味のある登記なのです。

仮登記の意味を知らずにそのままその収益物件を購入すると取り返しのつかないことになる可能性がありますのでこの記事でよく確認してください。

この記事では、本当は怖い知っておくべき仮登記の意味と不動産投資で収益物件購入時に警戒すべき2種類の仮登記をご紹介します。

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不動産投資の収益物件選びに役立つ実質利回り(NET利回り)が誰でも今すぐに簡単に出せる簡易計算法

不動産投資の収益物件選定の段階で、正確な実質利回り(NET利回り)の計算をすることは意外と大変なのではないでしょうか?

結論から言うと収益物件選定の段階で実質利回り(NET利回り)を正確に出すことは時間と労力がかかりすぎるのであまりおすすめできるものではありません。

なぜなら予測しないといけない空室損や修繕費用、登記簿謄本の面積から登記費用や司法書士事務所費用などを割り出すことはその場ですぐにできることではないからです。

収益物件選定の段階では実質利回り(NET利回り)は簡易計算しておいて物件選定の判断スピードを速めることが先決です。

この記事では知っておくと便利な不動産投資の収益物件の選定に役立つ実質利回り(NET利回り)が誰でもすぐに簡単に出せる簡易計算方法をご紹介します。

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不動産投資でリースバック条件の任意売却物件を格安で購入して高い利回りで運用して儲けることはアリなのか?

不動産投資の収益物件の仕入れとして任意売却物件を探しているとたまにースバック条件の任意売却物件に当たることがあります。

このリースバック条件の任意売却物件とはどのような物件で、リースバック条件の任意売却物件を収益物件として購入することはアリなのでしょうか?

結論から言うとリースバックの任意売却物件を仕入れることは不動産投資において大いにアリなのです。

リースバック条件とは物件の売主がそのまま住み続けることを条件に買主に売渡し、買主は売主を入居者とする賃貸借契約を結んで売主から家賃を取るという不動産売買での取引形態のことをいいます。

自動的にその物件は売主を入居者とする収益物件となります。買主はその収益物件のオーナーとなるのです。

なのでリースバックを求める売主というのは大なり小なりまとまったお金を必要としている状況に置かれているものです。

リースバックを条件に同じところに住み続けながら不動産を売り渡してまとまったお金を手にして、そのかわりに毎月の家賃という形で分割払いしていくようなものです。

このリースバックを任意売却と組み合わせる不動産取引を行うことがけっこうあります。

任意売却とはローンの残債が残っている物件を債権者との交渉でローンの残債よりも低い金額で売却する不動産売却の方法です。

基本的に金融機関が任意売却を認める場合というのは売主はローンの返済を滞らせている場合です。

このままいくと競売になるという状況なのですが競売にすると落札価格が市場価格よりも大幅に安くなってしまうことが多いのでそれならばローンが完済されなかったとしても市場価格に近い価格で売却したほうが債権者である金融機関の取り分も多くなり回収額を大きくすることができるからです。

つまり任意売却物件というのは相対的に普通に売りに出されている不動産よりも価格面ではお得になることが多いのです。

そして今こういった任意売却になったリースバック物件を不動産投資の収益物件として買い進めている不動産投資家がじわじわと増えているのです。

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築古木造一棟アパートへの不動産投資で損しないために誰でもできる土地の価値の見極め方簡単3つのポイント

築古木造アパートへの不動産投資で儲けるための土地の価値を見極める2つのミソは土地の需要と広さにある

築古木造一棟アパートへの不動産投資は建物が古いほど物件価格が安くなりやすいのでそのぶん不動産投資としての利回りが高くなるのが魅力のひとつです。

不動産投資で築古木造一棟アパートを検討する際に損失を回避してさらに儲けを出す方法があるのをご存知でしょうか?

築古木造一棟アパートの不動産投資で最後に土地として売却して売却益を出すという方法があります。

10年程度高い利回りで収益を得て入居者が退去したら新たに募集はせずに最後は全室空室にして解体します。

解体後に事業用地として土地を売却して売却益が出ればさらに儲けることができるというわけです。

短期的には難しいですが中長期的に不動産投資で儲けるには非常に魅力的な不動産投資手法となります。

この際に重要なのが土地の価値を購入前に見極めるということです。

土地の価値の見極め方で重要なポイントは、

  • 土地の価値が本当にあるか?
  • 土地の広さが需要にマッチしているか?

の2点です。

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一棟収益不動産投資のキャッシュフロー計算を誰でも簡単にスピーディに行うための3つのポイント

税引後利益で複雑になるキャッシュフローを簡便化する便利計算法

不動産投資においていつまでにいくらのキャッシュフローが出るのかのキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にできればいいなと考えたことはないでしょうか?

不動産投資のキャッシュフロー計算を実際の手取りに近い方法で算出することでキャッシュフローの目標を決めていければ一番いいのですが、キャッシュフローを正確に計算するのには難しさがあるので簡単な方法で計算する方法を知っておくとスピードもアップして便利です。

ところで、なぜ正確に不動産投資のキャッシュフローを算出するのが難しいのでしょうか?

それは、

◎キャッシュフロー=税引後利益-返済元金+減価償却費

となり金融機関もそのような見方をするのですが、これを事前に正確に計算することは難しいのです。

それは、

  • 税引後利益の計算の難しさ
  • 返済元金の計算の難しさ

があるからと言われています。

この記事では、不動産投資のキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にする3つのポイントをご紹介します。

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不動産投資で高い利回りの任意売却物件を購入するためには不動産会社との仕入れルートの確立が一番

不動産投資で高利回りの収益物件を買いたいなら任意売却物件を狙ってみるというのはどうなのか?

不動産投資で高利回りの収益物件を買うために任意売却物件の掘り出し物を狙ってみるというのはどうなのでしょうか?

任意売却物件とはなんらかの理由で所有者が返済不能となり、担保不動産を市場価格で売却したほうが競売になってしまうよりは高く売れるということがが見込める場合に、所有者の意思で債権者との調整の上で売りに出されている不動産物件のことを言います。

任意売却物件には任意売却物件ならではの事情というかしがらみが多くあり、任意売却物件だから必ずしもお得だというわけではないので注意が必要です。

しかし、普通に売りに出されていたりインターネットのポータルサイトに掲載されている不動産物件よりは物件価格が安く抑えられていることが多く、その分だけ利回りを高く購入することができる可能性があるというのが任意売却物件の最大の魅力だといえます。

そして掘り出し物の任意売却物件を買うためには任意売却物件を取り扱っている不動産会社の担当者とつながりを持つことが不可欠です。

この記事では、不動産投資の仕入れで掘り出し物の高利回り任意売却物件の狙い方について考えてみます。

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今から不動産投資を始める人はどんな物件が狙い目?物件ジャンル別の必要な自己資金と年収も一挙ご紹介!

今から不動産投資を始めようと考えているような不動産投資の初心者の方がこれから取り組むことができる不動産投資物件にはどのようなジャンルが向いているのでしょうか?

現在において不動産投資初心者が取り組みやすい不動産投資のジャンルは大きく分けて

  1. RC造(鉄筋コンクリート造)の一棟マンション
  2. 鉄骨造もしくは木造の一棟マンションまたは一棟アパート
  3. 区分所有(ワンルーム)マンション

の3つに絞られると思います。

不動産投資では上記の他にも商業系のオフィスや店舗のビルや区分所有などのジャンルがあるのですが、購入金額や金融機関の融資のつきやすさ(アパートローンでは無理!)、さらには購入後の運営にもそれなりの運営ノウハウが伴いますので、商業系のビルや区分所有はどちらかというと不動産投資の玄人向きのジャンルです。

不動産投資の初心者はまずは取り組みやすいレジデンス系の上記3ジャンルから選択して不動産投資に取り組むのがおすすめです。

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あなたは良い収益物件を仕入れたいと思っていながら営業マンに嫌われる不動産投資家になっていませんか?

不動産投資において収益物件の仕入れはあなたの不動産投資の成否を大きく左右する重要なファクターです。

そして個人の不動産投資家自らが自力で一次情報として直接売主からの売却物件情報を仕入れることができないのであれば質の不動産業者の営業マンを通じて質の良い収益物件を紹介してもらって仕入れていくしか方法はありません。

不動産業者の営業マンは不動産業者が扱っている収益物件情報だけではなく直接売主から預かっている収益物件情報も扱います。

そしてご存知の方も多いと思いますが良い収益物件情報のほとんどは水面下で売買されるためエンドユーザーである個人の不動産投資家までは普通にやっていれば回ってこないのです。

エンドユーザーの個人の不動産投資家に回ってくる収益物件情報はそういった水面下でのやり取りで売買されなかったあとの収益物件情報がほとんどなのです。

楽待や健美家や連合隊などの収益物件のポータルサイトや不動産会社のサイトなどに掲載されている収益物件も似たようなものです。

ではどうすれば不動産会社の営業マンから出回る前の収益物件情報を紹介してもらえるのでしょうか?

それには不動産会社の営業マンとの信頼関係を築くのが手っ取り早いです。

ではでは不動産会社の営業マンとの信頼関係を築くにはどうすればいいのでしょうか?

それにはまずは『嫌われない』ことが大切です。

個人の不動産投資家で無意識のうちに不動産会社の営業マンに嫌われることを平気でやってしまっている人がたくさん見かけられます。

大人のビジネスマンとしてのちょっとした配慮が足りなかったというだけでその人たちは営業マンに嫌われてしまってとても損していると思うのです。

好き嫌いは相手がいることなのでどうしようもないところもあるのですが嫌われないようにすることはできるはずです。

まだ出回っていない水面下の収益物件情報が欲しいのであれば、まずは不動産会社の営業マンに『嫌われることをしない』という意識を持つだけでもだいぶ変わるのではないでしょうか。

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