良い収益物件を買いたいと思っていながら、無意識のうちに収益物件を紹介してくれた営業マンに嫌われる行動を取ってしまってはいないでしょうか？
不動産投資において収益物件の購入すなわち収益物件の仕入れは、あなたの不動産投資の成否をものすごく大きく左右する重要なファクターです。
そして個人の不動産投資家自らが自分自身の力で一次情報として直接売主からの売却物件情報を仕入れることはほとんどありません。
なので個人の不動産投資家は不動産業者の営業マンを通じて質の良い収益物件を紹介してもらって地道にコツコツと収益物件の情報をかき集めて仕入れていくしか方法はありません。
不動産業者の営業マンは不動産業者が扱っている収益物件情報だけではなく直接売主から預かっている収益物件の情報も扱います。
そしてご存知の方も多いと思いますが良い収益物件情報のほとんどは水面下で売買されるためエンドユーザーである一介の個人の不動産投資家までは普通にやっていれば回ってこないのです。
エンドユーザーの一介の個人の不動産投資家に回ってくる収益物件情報はそういった水面下でのやり取りで売買されなかったあとの収益物件情報がほとんどなのです。
言葉は悪いですが『残りカス』です。
楽待や健美家や連合隊などの収益物件のポータルサイトや不動産会社のサイトなどに掲載されている収益物件も似たようなものです。
では、どうすれば不動産会社の営業マンから出回る前の水面下の良質な収益物件情報を紹介してもらえるのでしょうか？
それには不動産会社の営業マンとの信頼関係を築くのが一番手っ取り早いのです。
ではでは不動産会社の営業マンとの信頼関係を築くにはどうすればいいのでしょうか？
それには好かれて信頼関係を築くのが一番ですが、まずは『嫌われない』ことが大切です。
個人の不動産投資家で無意識のうちに不動産会社の営業マンに嫌われることを平気でやってしまっている人がたくさん見かけられます。
大人のビジネスマンとしてのちょっとした配慮が足りなかったというだけでその人たちは営業マンに嫌われてしまってとても損していると思うのです。
好き嫌いは相手がいることなのでどうしようもないところもあるのですが嫌われないように意識して自助努力することはできるはずです。
まだ出回っていない水面下の収益物件情報が欲しいのであれば、まずは不動産会社の営業マンに『嫌われることをしない』という意識を持つだけでもだいぶ変わるのではないでしょうか。
営業マンに嫌われる人がやっている残念なNG行動①：情報だけもらって連絡がつかなくなる
音信不通や都合の良い時だけ連絡するのは自分勝手な個人の不動産投資家の典型です。
収益物件への質問や詳細資料を細かく求めてくる割には営業マンからの連絡には応答しないという人です。
音信不通です。
電話かけても出ませんしメールしても返信もありません。
みんな忙しいのは営業マンも分かっています。
しかしすぐに電話に出られなくても少し空いた時間に折り返すことくらいできると思います。
メールでも確認しましたくらいの一言でも返信しておけば印象は全然違います。
なんぼなんでもその日のうちに何も応答ができないということはよっぽどのことがなければ無いはずです。
そういう人でも勤めている会社からの連絡や親しい人からの連絡には必ず応答しているはずだからです。
不動産会社の営業マンはせっかく良かれと思って物件を紹介したのに連絡がつかなくなる人には金輪際物件情報を紹介しようとは思わないのです。
ちなみにですが、不動産のプロとプロの間の取引ではこのようなことは絶対にありえません。
必ず折り返しますしメールを受け取ったら受け取った旨の連絡をします。
めちゃくちゃスピーディーです。
そういったひとつひとつがお互いの信頼関係に結びつきますし話が早いのです。
なのでそういった取引をしていていざ個人の不動産投資家と話をすると非常に遅くノロノロした感じに感じてしまいます。
アマチュアというか個人のあまりうまくいっていない不動産投資家に限ってその後の連絡がつかなくなるタイプが多いのです。
音信不通ばかりしているとだんだん連絡できる不動産会社の営業マンが減ってきてしまうので自分で自分の首を絞めていることに気付くべきです。
不動産の情報はまだまだ人に帰属していますので、不動産投資で良い収益物件を仕入れようと思うのであればインターネットばっかり見ていてもダメなのです。
営業マンに嫌われる人がやっている残念なNG行動②：自分自身の個人情報を全く開示しないで情報ばかり欲しがる
一見さんの個人の不動産投資家に多いのですが、何を警戒しているのか自分自身の個人情報を全く開示しない方がいます。
そんなことよりまずは物件情報を出せと言わんばかりの人も中にはいるのです。
不動産業者の営業マンはあなたよりも不動産取引においては格段に経験豊富なので、いろいろなあなたの個人情報からあなたにぴったりな物件を紹介しようとします。
そのほうが不動産営業マンにとっても物件を気に入ってもらえて成約する確率が高くなるからです。
しかし個人情報を全く開示してくれなければ紹介しようがありません。
融資を使うのか、現金はいくらくらい使えるのか、他にも不動産を持っているのか、確定申告での所得はどれくらいなのか、給与所得はどれくらいなのかなどせめてお金に関することくらいだけでも開示してもらわないとどうしようもありません。
不動産営業マンはたくさんある物件情報の中からそういった情報をもとにより成約の可能性が高くなりそうな物件を選りすぐって紹介しているのです。
それがひいてはあなたにとっても良い収益物件になる可能性が高いといえるのです。
最初から全てを開示する必要はありませんが、せめて資金的な部分や年齢や勤務状況だけでも教えてもらわないと、不動産投資営業マンとしても提案のしようがなく、とんちんかんな提案をしてしまうことになってしまいます。
そして時間ばかりかかって成約にはほど遠いなと感じると営業マンのほうから遠ざかっていってしまうのです。
それでもしつこく物件情報をくれくれと連絡すると間違いなくその営業マンには嫌われます。
この情報開示においてもプロとプロの取引においては的確に行われます。
物件取得の目的から運用期間目安、資金計画などを営業マンに伝えて、その基礎情報に基づいて最適な物件を探してもらおうとします。
なのでスピード間が段違いです。レベチです。
スピードが速くなることでお互いに効率的であり、自分自身にとってもメリットが大きいと知っているからです。
営業マンに嫌われる人がやっている残念なNG行動③：とにかく大幅な指値・値引き交渉ばかりしてくる
不動産投資家であれば少しでも収益物件を安く買いたいというのは分かります。
プロ同士の取引でも指値をして値交渉をすることは日常茶飯事です。
しかしそれを真似してか個人の不動産投資家が相手のこともまったく知らないのにバンバン指値の買付を入れていることを見ることがあります。
どっかのエセ不動産投資家が書いた本にでも載っていてそれをマネしているのでしょうか。
これがどう悪影響なのかというと営業マンの立場というか気持ちになって考えればすぐにわかります。
営業マンは所有者である売主さんや不動産業者からの情報を扱っています。
大幅な指値や値引き交渉ばかり受けているとせっかく売却物件情報を出してくれた所有者や不動産業者に対して印象が悪くなってしまうのです。
営業マンも取引をまとめてなんぼの商売ですので、ある程度の売主の目線は事前に交渉しているものです。
その上であともう少しのきわどい指値や値引き交渉なら頑張ってくれます。
しかし明らかに大きな指値は所有者や不動産業者に打診するのも恥ずかしいため実際に打診していないのに打診したけどダメだったと適当に嘘をついて返答していることも多いのです。
もしくは大きな指値の買付はその時点で突っぱねて受けないかのどちらかです。
いちいち言わないだけで心の中ではこいつ舐めてんのかと思っています。
どちらにしても根拠のない大幅な指値の買付ばかり入れてくる買主には営業マンは辟易としてくるのです。
これが営業マンとの付き合いが長く何でも言い合えるくらいの買主なら話は別です。
しかしほとんどが物件の紹介を受けただけの関係でそこに失礼な指値を入れてくる無神経な買主を営業マンはとても嫌うのです。
営業マンに嫌われる人がやっている残念なNG行動④：合理的な理由なく仲介手数料の値引き交渉をしてくる
これは一番マックスに不動産営業マンの誰からも嫌われます。
不動産会社の営業マンに嫌われたければ仲介手数料の値引きを言いまくれば絶対に嫌われます。
不動産仲介会社やその営業マンにとっては仲介手数料が売上のほぼ全てです。
そしてもしなにか問題が起こったら不動産会社はその仲介手数料をもとに責任を取らなくてはいけないのです。
しかし営業マンサイドに何の落ち度もないのに平然と仲介手数料の値引き交渉をしてくるエセなんちゃって不動産投資家がいるのです。
何を勘違いしているのか買ってやるから仲介手数料を半分にしろとか三分の一にしろとか言い放つのです。
その人も突然給料を値引きされたらきっと怒るでしょう。
自分にされて嫌なことはビジネスでもやってはいけないことなのです。
はっきり言います。
べつにあなたに買ってもらわなくてもいいのです。きちんと仲介手数料を払って買ってもらえる不動産投資家が必ずいるのです。
ダメ元で無理ですかと言ってくるくらいならまだかわいいものですが、ガチで交渉してきてそれじゃないと買わないと言われるとこちらとしても売りたくなくなるのです。
『営業マンが提示する仲介手数料はあくまで上限でしょ？』
というのがこういう人たちの最後の決まり文句です。
これを聞いた時点で営業マンはその人に拒絶反応を示します。
顧客リストから外れます。
それはこの物件に限らず今後ずっとです。
つまり仲介手数料の値引きを不合理に要求されたら金輪際その人とは取引したくなくなるということです。
取引どころか電話連絡ももうしたくありません。
不動産投資家で成り上がった人の中には指値と仲介手数料の値引きをすることを必勝法みたいに吹聴している人も確かにいます。
しかしその人はその人なりに営業マンとの信頼関係を築いて指値や仲介手数料の値引き交渉を通してきているのかもしれません。
それを結果だけ見て表面的に真似してもダメです。
逆に営業マンに嫌われて出禁になるだけです。
ご注意ください。
おわりに
市場に出回る前の水面下の収益物件情報が欲しいのであれば創意工夫しましょう。
情報には必ず出元がありますのでその出元との信頼関係を築きましょう。
そのためにはまずは好かれることよりも嫌われないような大人の配慮をしましょう。
本の受け売りで交渉してもムダですよ。
なぜなら営業マンは日々リアルの勝負をガチで戦っている現役ファイターなのですから。
頭でっかちさんが無理するとろくなことないですよ。
どうせならそのファイターを自分のミカタにしましょうよ。
そのほうがはるかに収益物件の仕入れがラクになるのですから。
追伸：インターネットが発達してもまだまだ良質な情報は超『属人的』であることを決して忘れてはいけない
不動産投資に限ったことではないです。
良質な一次情報というものは全て人が握っています。
つまり『属人的』ということです。
このことを決して忘れてはいけません。
表に出回っている情報はその『属人的』な情報の残りカスです。
一次情報の段階でフィルターに引っかからずに買い手は現れなかったので、情報をオープンにして素人のエンドユーザーである個人投資家にも情報を回しているだけのことです。
中には一次情報で仕入れた物件に利益を上乗せして素人のエンドユーザーである個人投資家に売りつけようとしている達者なプロもゴロゴロいますのでくれぐれもご注意を。
