収益物件を購入する際に、減価償却による効果的な節税のために、なるべく建物の金額を大きく取りたいと考えるのではないでしょうか？
そこで問題になるのが不動産売買において収益物件の価格の中で土地と建物の価格割合をどのように決めたらよいのかということだと思います。
実は不動産売買における収益物件購入時の土地と建物の価格内訳は、原則として売主・買主間の合意に基づいて決定することになります。
売主が建物価格を低くしたいが買主は建物価格を高くして欲しいなど希望が相反する場合は、売主・買主間での調整が必要となります。
不動産売買で建物価格と土地価格の内訳は売主・買主間の合意に基づいて決定
収益物件の土地と建物の価格の内訳は、売主・買主間の合意に基づいて決定され、この合意された金額を売買契約書に記載します。
ここがポイントなのですが、必ず売主・買主間で合意する必要があります。
この合意が価格の根拠となるからです。
- 評価証明の評価額での按分
- 売主の購入時の価格
- 簿価
など、いろいろな計算方法がありますが、それらはあくまで参考資料で必ずしもその金額で合意する必要はありません。
あくまでも売主と買主がお互いに合意して売買契約書に記載した土地と建物の価格が最も大切になります。
買主はできるだけ建物価格を大きくしたい
土地と建物の総額が同じであれば、買主にとっては建物の金額を大きくしたほうが減価償却を大きく取れるので、トータルでの税引後の利益が大きくなります。
そのためには、売主との売買契約の際に、土地と建物の価格のうち建物価格を合理的な範囲でより大きく設定してもらえるように交渉する必要があります。
この時の注意点として極端な割合の金額設定は後々に税務署に認めてもらえない可能性があるので、あくまでも合理的な範囲での設定にする必要があります。
売主が課税業者の場合は消費税が絡む
売主が課税業者の場合は、必ずしも買主に有利な条件を実現できるわけではありません。
なぜなら、土地には消費税がかかりませんが建物には消費税がかかるため、売主にとっては総額が同じであれば建物価格を大きくしてしまうと消費税分の負担が増えて実質の手取り収入が減額してしまうからです。
ただし、売主が個人の場合などで消費税を納める義務のない非課税業者の売主にとっては建物と土地の価格の内訳が手取り収入に直接関係してこないので、買主の要望が通る可能性が高まることになります。
収益物件の土地・建物の価格内訳は契約時以外は設定できない
収益物件をはじめ不動産の土地・建物の価格は、売買契約時以外には設定ができません。
なぜなら、土地・建物の価格割合は売買契約書に記載するべき事項だからです。
減価償却がどれだけ取れるのかによって税引き後の手取り収入は大きく変わります。
なので買主としては
『建物価格をできるだけ大きく取れれば、減価償却も大きく取れ節税効果も大きくなる』
という知識を持ったうえで売買契約に臨むべきです。
そして、売買契約書に取引の総額だけではなく、土地と建物それぞれの金額をきちんと明記してもらうことが重要となります。
売買契約書に土地・建物の内訳金額が明記されていれば、原則として税務調査時においてもその金額が建物価格の根拠となるからです。
もし不動産会社の方針などで売買契約書への土地建物価格の記載ができない場合は、売主と覚書を交わすなどして必ず双方が同意した土地・建物それぞれの金額を明記して証拠を残すようにするとよいでしょう。
建物本体と設備価格を明記する
土地・建物の価格同様に、建物本体と設備の金額も分ける場合には明記する必要があります。
これは、建物本体と設備の耐用年数の違いで、設備を分けることで初期の減価償却を大きく取ることができ節税効果があるからです。
たとえば、RC造の収益物件においては、建物本体は47年の減価償却になりますが、設備は15年での減価償却になります。
築20年の収益物件であれば、設備部分は3年で減価償却できることになるため、節税効果を前倒しで大きくすることができます。
以前は、設備に関しては定率法も認められていましたが、現在は法改正により定額しか認められなくなりました。
それでも建物本体と設備を分けるほうが節税効果は大きくなります。
当初の3年間の減価償却金額が大きくなるからです。
建物本体と設備の金額内訳も、基本的には売主と買主の合意に基づき、売買契約書に明記します。
ただし、設備の金額は建物総額の1～2割が妥当な金額となります。
建物本体と設備を分ける場合も、売買契約書に明記することが後々の税務署とのトラブルを防ぐためにも大切になります。
おわりに
減価償却を高く取るために、収益物件の購入時に建物価格をできるだけ大きく取って購入することは、減価償却による節税効果を大きくすることにつながり、トータルでの税引後の利益を大きくすることにつながります。
土地と建物の価格内訳は売主と買主の合意に基づいて決めてよく、それを売買契約書に明記することが重要となります。
ただし極端な割合の設定は後々の税務調査で引っかかる可能性が高まるので、合理的な範囲内で建物価格を最大化する交渉を売主と行うことになります。
