一棟収益の仕入れ戦略|不動産投資の成功と失敗は収益物件の仕入れで8割以上決まる



一棟収益物件による不動産投資の成功と失敗は購入する一棟収益物件の仕入れの良し悪しにほぼすべてがかかっているといっても過言ではありません。

段取り八分という言葉がある通り不動産投資では仕入れ八分どころ仕入れがほぼすべてです。

不動産投資は収益不動産を仕入れて運用する投資のため収益物件を仕入れないことには始まりません。

一棟収益不動産投資において収益を生み出す一棟収益物件の仕入れ戦略がうまくいくかどうかが一棟収益不動産投資を成功に導くために大きな影響力を持つのです。

一棟収益不動産投資の成功は仕入れで8割以上決まってくると言っても言い過ぎではありませんと前述しましたが、逆に一棟収益物件の購入仕入れで失敗してしまうとそのあとのリカバリーは相当大変になると覚悟するべきです。

一棟収益物件の仕入れで失敗して儲からない一棟収益物件を購入してしまったばっかりに苦しい一棟収益不動産投資の運営になってしまっている人が大勢います。

一棟か区分か、RCか木造か、固定資産税評価額や担保評価額、銀行評価の出る物件か、レントロールや物件概要書、現地調査や賃貸会社へのヒアリング方法など、ここでは一棟収益不動産投資の一棟収益物件購入仕入れ戦略に関連するコンテンツをまとめています。

不動産投資の規模拡大を銀行融資で狙うなら高利回りでも絶対に買ってはいけない収益物件の5つのパターン

不動産投資の拡大期に高利回りでも買ってはいけない5物件

不動産投資で投資規模を拡大するために何が何でも高利回りの収益物件ばかりを狙って買おうとしてはいないでしょうか?

高利回りの収益物件を探すことは不動産投資の規模を拡大するためのセオリーに間違いないのですが高利回りばかりに目が行くと思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。

不動産投資の規模を拡大していく時期に高利回りだからといって銀行の物件評価の出ない収益物件を買ってしまうと後々の不動産投資の規模拡大の妨げになることがあるからです。

銀行の物件評価の出ない物件には特徴があるので物件購入検討時にいくら高利回りても飛びつかずにしっかりと見極める目を持つことが必要です。

この記事では、不動産投資の規模拡大を銀行融資で狙うなら高利回りでも絶対に買ってはいけない収益物件の5つのパターンをご紹介します。

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銀行融資で不動産投資の規模を拡大するために狙う収益物件はローンで有利なRC造かS造の中古物件が王道

ローンで物件を増やす王道!RCか鉄骨でキャッシュフローを狙う

不動産投資で収益物件を銀行融資で増やしていくためには狙う収益物件のイメージをできるだけ鮮明にすることが大切といえるのではないでしょうか?

  • 銀行評価の出る物件
  • 満室想定家賃に対する返済比率50%以下の考え方

がわかると、銀行融資で物件を増やしていくためにはどのような収益物件を狙えばいいのかがわかってきます。

ローンで収益物件を増やしていくのであれば、

  • 銀行が好む融資基準をクリアしながら
  • キャッシュフローを出していく

ことを狙うと、購入検討できる物件の条件は自ずと絞られてきます。

この記事では、銀行融資で不動産投資の規模を拡大するために狙う収益物件はローンで有利なRC造かS造の中古物件が王道であることをご紹介します。

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見ずに買うのは論外!不動産投資で儲けるために収益物件を現地確認するための8つのセルフチェックポイント

収益物件の現地確認効率化8つのポイント虎の巻

不動産投資で購入を検討している収益物件の現地確認をきちんと自身で行っているでしょうか?

また現地確認しているとしてもぶらっとなんとなく全体を見て終わりにしていないでしょうか?

ましてや現地を一度も見ずに業者任せにして購入していたりしないでしょうか?

現地を確認せずに収益物件を買ってしまったがために不動産投資で大失敗している例は本当に多いです。

不動産投資に限ったことではありませんが不動産はひとつひとつが世界にひとつの物件で、全く同じ物件は二つとない『生き物』です。

厳しいですが現地確認を怠ったばっかりにとんでもない収益物件をつかまされてしまったとしてもそれは自己責任となるのがプロの世界です。

なので購入を検討する際は買い付けを出す前に必ず自身の目で現地を確認しておきましょう。

足が早そうな物件の場合はのんびりやっていると物件がなくなりますのでこの限りではありませんが、急いで買って物件に瑕疵があれば大きな損失になりますので最低限の現地の確認を自分でしておくほうが安心です。

この記事では不動産投資で儲けるためにきちんと収益物件を現地確認するための8つの必須セルフチェックポイントをご紹介します。

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不動産投資の4つの目的別投資戦略【インカムゲイン・キャピタルゲイン・節税対策・相続対策】

インカムゲインだけではない成功する不動産投資の4つの目的

不動産投資の目的は人それぞれですが、いくつ考えられるでしょうか?

不動産投資は目的によって進め方が異なってきます。

  • インカムゲイン(賃料収入)
  • キャピタルゲイン(値上がり益)
  • 節税対策
  • 相続税対策

などや、上記をいくつか組み合わせたものまで様々です。

ある人にはインカムゲイン(賃料収入)が王道だといっても、見方が変われば何が一番良いかは人それぞれということがいえます。

資産背景や目的によって取るべき投資戦略変わってきますので、自分が何を目指して不動産投資を行うのかを整理して明確にしておく必要があります。

この記事では、不動産投資の4つの目的別投資戦略【インカムゲイン・キャピタルゲイン・節税対策・相続対策】をご紹介します。

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収益物件の固定資産税評価額が不明でもローン打診時の担保評価額を自分で簡単に概算する8つの計算方法

固定資産税評価額が分からない時の担保評価に即役立つ8つの計算式

収益物件の物件概要書では固定資産税評価額までは記載されていないことが多いです。

そして固定資産税評価額が分からなければ、収支計算や担保評価が出せないので物件の検討も進まないと考えてはいないでしょうか?

すぐに収益物件の収支計算をしたい場合で、ある程度正確に収支計算や担保評価をするためには、

『土地と建物の固定資産税評価額』

を知る必要があります。

土地・建物の固定資産税評価額が分からないと、

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税

などの計算ができないからです。

この記事では、そのような場合でも、収益物件の固定資産税評価額が不明でもローン打診時の担保評価額を自分で簡単に概算する8つの計算方法ご紹介します。

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不動産投資で初心者が失敗したくなければ絶対に買ってはいけない収益物件とは?【新築中古物件別】

絶対買ってはいけない収益物件の3つの条件

不動産投資で素人である初心者が絶対に買ってはいけない収益物件はどんな物件なのでしょうか?

不動産投資において買ってはいけない収益物件を購入したばっかりに後々苦労する人は後を絶ちません。

初心者でなくても経験者であってもその点は同じです。

一見利回りが良さそうに見えても、後から問題が出てきて結局損切りで売却したり、最悪は収支計画が破たんしたりする物件など、不動産投資の失敗につながる絶対に買ってはいけない収益物件とは

  • 立地
  • 建物
  • 物件の瑕疵

の3つのポイントにおいて『変えられない欠点のある物件』は買ってはいけないと考えます。

なぜなら、変えられない欠点は後からリカバリーしようとしてもどうしようもできないからです。

この記事では、絶対に買ってはいけない収益物件の条件を中心にご紹介します。

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不動産投資のセオリーとして収益物件購入エリアの基本は近くの大都市圏を外さないほうがよい理由

収益不動産取得の基本は大都市圏を外さないこと

不動産投資において収益物件を購入する際にどこのエリアで購入してもよいものなのでしょうか?

結論から言うと、不動産投資における収益物件の購入は基本的には首都圏や、地方であれば最低でも人口50万人以上の大都市圏で自宅から近いエリアにするべきというのがひとつのセオリーだと言えます。

なぜなら、収益物件の流動性の問題が大きいからです。

最終的に売却する際に、

  • 高く売れるか安く売れるか
  • 早く売れるかなかなか売れないか

によってその収益物件における不動産投資の最終的な確定利益が大きく違ってくるからです。

どうせなら収益物件の売却の際に大きく利益を上げて最終収益を大きくプラスで確定させたいところです。

この記事では、不動産投資のセオリーとして収益物件購入エリアの基本は近くの大都市圏を外さないほうがよい理由をご紹介します。

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サラリーマンや公務員が不動産投資で変な収益物件をつかまされて失敗してしまっているたった1つの理由とは?

会社員投資家が変な収益物件を買って失敗するたった1つの理由

サラリーマンや公務員の方が不動産投資で変な収益物件を買って失敗しないためには一番何に気をつけるべきなのでしょうか?

不動産投資で最初からダメだとわかりきっている収益物件を買う人はまずいません。

なので自分が不動産投資で購入した収益物件が失敗だったかどうかというのは、実際に購入して不動産投資として運用してみてから徐々に判明することになります。

不動産投資において自分が意図しない収益物件を買って失敗してしまうのは、収益物件購入時の地元の賃貸不動産会社へのヒアリングが足りていないことがすべてといっても言い過ぎではありません。

特にサラリーマンや公務員の方は不動産投資において場数を踏んでいるわけではありませんのでついつい収益物件を紹介してきた不動産会社に言われるままになってしまう傾向が強いといえます。

この記事では、サラリーマンや公務員が不動産投資で変な収益物件をつかまされて失敗してしまっているたった1つの理由をご紹介します。

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不動産投資の5つの目的別の収益物件の選び方まとめ【①副収入②貯蓄③生命保険④節税⑤相続税対策】

収益不動産の物件選び運用目的別5つのポイント

収益物件を取得する際に、その運用目的を明確にして目的に合った収益物件を選択しているでしょうか?

収益物件の運用で利益を最大化させるためには、運用目的をはっきりさせてその目的に合致した収益物件を取得するべきです。

収益物件の運用目的は大きく分けて、

  1. 副収入としての運用
  2. 貯蓄としての運用
  3. 生命保険としての運用
  4. 節税としての運用
  5. 相続税対策としての運用

の5つに分類されます。

このそれぞれの運用目的に応じて取得するべき収益物件は異なってきます。

この記事では、不動産投資の5つの目的別の収益物件の選び方まとめ【①副収入②貯蓄③生命保険④節税⑤相続税対策】をご紹介します。

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不動産投資での収益物件選びは自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重要視するべき理由

自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重視する

不動産投資において収益物件を購入する際に自分自身も住みたいような収益物件を選ぶほうがよいのでしょうか?

答えはNO!です。

確かに自分自身が住みたいような収益物件は賃貸付けにも困らず有利に働く可能性は高いです。

しかし、収益物件を選ぶにあたっては利益の最大化という視点を絶対に外さないということが大前提となります。

この記事では、不動産投資での収益物件選びで自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重要視する必要性をご紹介します。

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