今から不動産投資を始めようと考えているような不動産投資の初心者の方がこれから取り組むことができる不動産投資物件にはどのようなジャンルが向いているのでしょうか？
現在において不動産投資初心者が取り組みやすい不動産投資のジャンルは大きく分けて
- RC造(鉄筋コンクリート造)の一棟マンション
- 鉄骨造もしくは木造の一棟マンションまたは一棟アパート
- 区分所有(ワンルーム)マンション
の3つに絞られると思います。
不動産投資では上記の他にも商業系のオフィスや店舗のビルや区分所有などのジャンルがあるのですが、購入金額や金融機関の融資のつきやすさ(アパートローンでは無理！)、さらには購入後の運営にもそれなりの運営ノウハウが伴いますので、商業系のビルや区分所有はどちらかというと不動産投資の玄人向きのジャンルです。
不動産投資の初心者は、まずは取り組みやすいレジデンス系の上記3ジャンルから選択して不動産投資に取り組むのがおすすめです。
今から始める不動産投資初心者向けジャンル①：RC造一棟マンション
RC造(鉄筋コンクリート造)の一棟マンションへの不動産投資は最低でもグロスで1億円以上の物件価格になることが多いです。
物件価格1億円以上のRC造の一棟マンションは都内や首都圏主要都市では一般的に3階建てから5階建てくらいで10室以上の小ぶりなマンションのイメージです。
地方にいくほど同じ物件価格1億円以上でも物件の規模は大きくなる傾向になります。
物件価格1億円として諸費用が1割の1000万円かかるので合計トータルで1億1000万円最初に必要となります。
積算評価や収益還元評価で1億円以上の担保評価が出ても最高でも借入額は90％になります。
1億円の物件価格に対してローン借入が9000万円として不動産購入価格に占める借入金の割合は90％とすると、自己資金として2000万円が最低ラインで必要になってくる計算となります。
そして年収のおおむね10倍程度がローン借入の目安とすると9000万円のローン借入であれば年収900万円以上であればローンを組むことができることになります。
今から始める不動産投資初心者向けジャンル②：木造一棟アパート
木造一棟アパートは比較的ローンを組みやすく現実的な自己資金の額で不動産投資初心者にとって取り組みやすいジャンルです。
物件価格4000万円から8000万円あたりのレンジが取り組みやすい価格帯だといえます。
物件価格5000万円で1割の諸費用500万円がかかるとして、物件価格の90％の4500万円をローン借入するとします。
すると諸費用と頭金をあわせて1000万円の自己資金で取り組むことができます。
年収の目安としては4500万円のローン借入として年収450万円となりますので年収が500万円を超えていれば木造一棟アパートを融資で購入することができる可能性が高まるといえるでしょう。
今から始める不動産投資初心者向けジャンル③：区分所有マンション
区分所有マンションの物件価格は中古ワンルームマンションで1500万円程度が多いです。
東京都内中心部のエリアで1500万円～2000万円の価格帯のワンルームマンションの取り組みが圧倒的に多く専有面積は20～25㎡くらいが主流です。
物件価格1500万円に対して90％のローン融資を受けて諸費用が1割プラスもう1割の頭金を入れて購入するというイメージです。
なので物件価格が1500万円で90％ローンであれば諸費用分を入れて300万円の自己資金で購入できます。
ローン借入の目安は年収の10倍程度ですので頭金300万円で1戸だけ購入するのではなく、2戸、3戸と買い増して取り組むことが多いのが特徴です。
3つの不動産投資ジャンルの中では最も取り組むハードルが低く不動産投資のスタートが切りやすいジャンルの投資といえます。
おわりに
上記をまとめると、
- RC造一棟マンションに投資できるのは年収900万円超で自己資金として2000万円を用意できる人
- 木造一棟アパートへ投資できるのは年収500万円超で自己資金として1000万円を用意できる人
- 区分所有のワンルームマンションへの投資は200～300万円くらいの自己資金を用意できる人
ということになります。
不動産投資に取り組もうとする人の年収と用意できる自己資金の額によって不動産投資のスタートを切ることができる物件のジャンルはある程度決まってしまうと言ってもいいといえます。
もちろんこれらはひとつの基準で、他にも資産があるとか給与収入以外にも収入があるとかによって融資の条件も変わってきますし、金利や借入期間などの借入条件も変わってくることが往々にしてあります。
不動産投資の初心者の人は自分に向いているレジデンス系物件のジャンルから不動産投資を始めたほうが、結果的に無理なく不動産投資に取り組むことができますのでおすすめです。
追伸：ワンルームマンションを狙うなら新築ワンルームマンションはやめとけ！
新築ワンルームマンションをすすめられて自己資金ゼロに近い形で購入したものの、ずっと赤字で売るにも売れないという状況で困っているとう方は非常に多いです。
ワンルームマンションを狙うのなら中古のワンルームマンションのできれば『売主物件でない』物件を狙いましょう。
新築ワンルームマンションも中古の売主物件も売主の利益がたっぷりと乗っかっているので結果的に高掴みになります。
高掴みすると売る時に値下がりして売値がローンの残債を大きく下回って追い金をしなければ売れないというケースが多く売却してリセットするにもお金が必要になります。
不動産業者の営業マンは売ってなんぼなのであの手この手で良いことを言ってすすめてきますので、損したくなければ存分にご注意ください。
