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投資規模拡大を狙うなら高利回りでも買ってはいけない収益物件5パターン

不動産投資の拡大期に高利回りでも買ってはいけない5物件

何が何でも高利回りの収益物件ばかりを狙って買おうとしてはいないでしょうか?

高利回りの収益物件を探すことは不動産投資の規模を拡大するためのセオリーに間違いないのですが高利回りばかりに目が行くと落とし穴にはまる可能性があります。

不動産投資の規模を拡大していく時期に高利回りだからといって銀行の物件評価の出ない物件を買ってしまうと後々の拡大の妨げになることがあるからです。

銀行の物件評価の出ない物件には特徴があるので物件購入検討時にいくら高利回りても飛びつかずにしっかりと見極める目を持つことが必要です。

この記事では、投資規模拡大を狙うなら高利回りでも買ってはいけない収益物件5パターンをご紹介します。


投資規模拡大を狙うなら高利回りでも買ってはいけない収益物件5パターン

パターン①:建築基準法違反の収益物件

収益物件の遵法性にこだわる銀行はとても多いです。

いわゆる、

  • 容積率オーバー
  • 建蔽率オーバー

の収益物件のことです。

建築時の図面上や登記簿上の数字では収まっていても増改築などで現況が変わっている場合は現況が優先されます。

  • 1階の車庫部分を店舗や住居に転用しているいわゆる車庫転
  • 屋上に増築をしている

なども引っかかってくる場合がありますので注意が必要です。

関西の一部の信用金庫などでは容積オーバーでも融資が下りるケースがあります。

しかしその他のエリアではコンプライアンス遵守を金融庁から指導されているので通常の融資で物件評価は出ません。

信販会社やノンバンクでは建築基準法違反物件でも融資を受けることが可能です。

しかし結局その次に購入する収益物件のときの融資審査において建築基準法違反物件での融資金額分がマイナス評価されることになります。

そうなると一度建築違法物件を買ってしまうと信用が毀損した状態を作ってしまっているということになるということです。

 

パターン②:再建築不可の収益物件

接道が建築基準法上の道路ではないなどで建て替えができない再建築不可の収益物件があります。

基本的に高利回りで販売されていますが銀行から融資を受けて購入することは基本的にできません。

信販系では融資が受けられる可能性はありますが、建築基準法違反物件と同じように再建築不可物件に融資を受けているということが銀行からはマイナスに見られてのちのちの規模拡大の妨げとなってしまうことが多いです。

このような収益物件をあえて購入するとすれば、

  • 現金で購入し投資額を短期間で回収する
  • 隣地が売りに出る可能性が高く、隣地を購入すると再建築可能となる

などのケースですが、いかんせん流動性の悪い物件を所有しているという事実には変わりがないので購入の判断は慎重に行ったほうがよいといえるでしょう。

 

パターン③:耐用年数の残りが短い収益物件

築が古く耐用年数の残りが少ない収益物件は、投資規模の拡大期には買わずに拡大完了時の節税用に減価償却をとりたいときなどに購入します。

木造で築22年以上となると耐用年数残はゼロとなるため建物の評価は出ません。

土地値に価値があると認められた場合でも長期の融資期間は難しいです。

融資期間が短いために返済比率が50%以下には収まりにくいため、借り入れを組んで購入したとしてもキャッシュフローが出ない収益物件になってしまいます。

耐用年数残が短いもしくはないという収益物件を買ってもいいという場合は、

  • 現金投資で高利回りでキャッシュを短期間で回収する
  • 更地での売却が可能

などの場合に限られるといえます。

個人の属性が良い場合、1棟目は融資が出やすいですが2棟目以降は短期間での取得は難しくなります。

耐用年数の短い収益物件は、投資規模拡大が完了した後に減価償却をとって節税対策を目的とすると節税面ではメリットがあります。

 

パターン④:区分所有収益マンション

結論からいうと不動産投資規模の拡大を狙うのであれば区分収益マンションは絶対に最初に買わないほうがいい収益物件です。

区分収益マンションは土地や建物を一棟まるごと所有するのではなく建物のひとつの部屋を所有するだけとなります。

土地も建物の戸数などに応じての割合での敷地権での所有となります。

区分収益マンションが銀行からどのように見えるのかというと、

  • 土地だけを別で処分できるわけではないので、土地の価値は所有割合よりも大幅に低く評価される
  • 建物の評価は専有部分のみで、管理上も一人のオーナーで建物価値を上げることもできない

などの点も考慮されるので物件評価は低くなります。

区分収益マンションは銀行の評価では購入時の価格よりもかなり低めの評価になることがほとんどで銀行評価の出にくい収益物件だといえます。

ただ、区分収益マンションは単価が低いので個人の属性が高い人は物件評価が出なくても個人属性評価だけで購入できてしまうので買ってしまっている人は結構います。

しかし個人属性評価で2~3戸程度は融資がついてもそれで個人属性評価を食いつぶしてしまうのでそれ以降の肝心の一棟ものに対する融資がつきにくくなってしまいます。

 

パターン⑤:借地権の収益物件

借地権売買とは、土地は所有者(地主)から借りて建物の所有を目的にしている権利の売買です。

借地権には、

  • 地上権
  • 賃借権

があります。

地上権は登記することができて土地上の建物を自由に売買できます。

賃借権は売却や転貸には地主の許可が必要となります。

どちらにしても結局は土地は他人のもので建物だけを所有しているという事実に変わりはありません。

なので銀行からすると、土地の評価額は出ず建物の評価のみとなり融資額は厳しい水準になります。

借地権は建物価格が中心となるため収益物件としては高利回りになりやすいのですが、投資拡大期には銀行からのマイナス評価を受ける可能性が高いのでおすすめできません。

高利回りの借地権の収益物件を投資規模拡大期が終わって節税対策として買うなどの場合はその限りではありません。

まとめ

  • 建築基準法違反・再建築不可・築古(耐用年数残少)・区分収益マンション・借地権、以上の収益物件は通常の収益物件より高利回りで販売されていることが多いが、銀行評価の出にくい物件への投資は投資規模拡大期には適していない。
  • 銀行によっては、物件評価の出ない物件で融資を受けているということだけでマイナス評価となり新たな収益物件を取得する際に否決になる可能性もある。
  • 不動産投資の規模が大きくなり利益調整のためにキャッシュを中心に購入するという場合は減価償却や高利回りの観点からもメリットは十分にあるといえるので一概にダメだというわけではない。需要はあるということ。
  • 購入するタイミングを見誤らないようにすることが重要。

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