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不動産投資の拡大期に高利回りでも買ってはいけない5つの物件

不動産投資の拡大期に高利回りでも買ってはいけない5物件

不動産投資の拡大期に買ってはいけない収益物件というのははあるのでしょうか?

不動産投資の規模を拡大していく時期に、銀行の物件評価の出ない物件を買ってしまうと、後々の拡大の妨げになることがあります。

銀行の物件評価の出ない物件には特徴があるので、物件購入検討時にいくら利回りが良くても飛びつかずに、しっかりと見極めることが必要です。

この記事では、不動産投資拡大期に買ってはいけない、銀行評価の出ない物件をご紹介します。


不動産投資の拡大期に買ってはいけない5つの物件

不動産投資の拡大期に買ってはいけない①:建築基準の違反物件

物件の遵法性を言ってくる銀行は多いです。

いわゆる、

  • 容積率オーバー
  • 建蔽率オーバー

の物件です。

建築時の図面上や登記簿上の数字では収まっていても、増改築などで現況が変わっている場合は現況が優先されます。

  • 1階の車庫部分を店舗や住居に転用している
  • 屋上に増築をしている

なども引っかかってくる場合がありますので注意が必要です。

関西では一部の信金などでは容積オーバーでも融資が下りるケースがありますが、その他のエリアではコンプライアンス遵守を金融庁から指導されているので、通常の融資で物件評価は出ません。

信販会社やノンバンクでは建築基準法違反物件でも融資を受けることが可能ですが、次の物件などで銀行から融資を受けようとしたときに、前回の建築基準法違反物件での融資金額がマイナス評価されるので、信用が毀損した状態を作ってしまいます。

 

不動産投資の拡大期に買ってはいけない②:再建築不可の物件

接道が建築基準法上の道路ではないなどで建て替えができない物件があります。

基本的に高利回りで販売されていますが、銀行から融資を受けて購入することは基本的にできません。

信販系では融資が受けられる可能性はありますが、建築基準法違反物件と同じように、再建築不可物件に融資を受けているということが、銀行からはマイナスに見られて拡大の妨げとなることが多いです。

このような物件をあえて購入するとすれば、

  • 現金で購入し、投資額を短期間で回収する
  • 隣地が売りに出る可能性が高く、隣地を購入すると再建築可能となる

などのケースですが、いかんせん流動性の悪い物件を所有しているという事実には変わりがないので、購入の判断は難しといえるでしょう。

 

不動産投資の拡大期に買ってはいけない③:耐用年数残が短い物件

拡大期は買わずに、拡大完了時の節税用に減価償却をとりたいときなどに購入します。

木造で築22年以上となると耐用年数残はゼロとなるため、建物の評価は出ません。

土地値に価値があると認められた場合でも長期の融資期間は難しいです。

融資期間が短いために、返済比率が50%以下には収まりにくいため、借り入れを組んで購入したとしても、キャッシュフローが出ない物件になってしまいます。

耐用年数残が短いもしくはないという物件の場合は、

  • 現金投資で高利回りでキャッシュを短期間で回収する
  • 更地での売却が可能

などの場合に限られるといえます。

個人の属性が良い場合、1棟目は融資が出やすいですが、2棟目以降は短期間での取得は難しくなります。

耐用年数の短い物件は、規模拡大が完了した後に、減価償却をとって節税対策を目的とすると、節税面ではメリットがあります。

 

不動産投資の拡大期に買ってはいけない④:区分所有収益マンション

結論からいうと、不動産投資規模の拡大を狙うのであれば、できれば最初には買わないほうがいい物件です。

区分所有マンションは、土地や建物を一棟まるごと所有するのではなく、建物のひとつの部屋を所有するだけとなります。

土地も建物の戸数などに応じての割合での所有となります。

区分収益マンションが銀行からどのように見えるのかというと、

  • 土地だけを別で処分できるわけではないので、土地の価値は所有割合よりも大幅に低く評価される
  • 建物の評価は専有部分のみで、管理上も一人のオーナーで建物価値を上げることもできない

などの点も考慮されるので、物件評価は低くなります。

銀行の評価では、売買価格よりもかなり低めの評価になることがほとんどで、銀行評価の出にくい物件だといえます。

ただし、区分収益マンションは単価が低いので、個人の属性が高い人は物件評価が出なくても、個人属性評価で購入できてしまいます。

個人属性評価で2~3戸程度は融資がついても、それで個人属性評価を食いつぶしてしまうので、それ以降の融資がつきにくくなります。

 

不動産投資の拡大期に買ってはいけない⑤:借地権物件

借地権売買とは、土地は所有者(地主)から借りて、建物の所有を目的にしている権利の売買です。

借地権には、

  • 地上権
  • 賃借権

があります。

地上権は登記することができて、土地上の建物を自由に売買できます。

賃借権は売却や転貸には地主の許可が必要となります。

どちらにしても結局は土地は他人のもので、建物だけを所有しているということに変わりはありませんので、銀行からすると、土地の評価額は出ず、建物の評価のみとなり、融資額は厳しい水準になります。

借地権は建物価格が中心となるため、収益としては高利回りになりやすいのですが、投資拡大期には銀行からのマイナス評価を受ける可能性が高いのでおすすめできません。

投資規模拡大期が終わって、節税対策として買うなどの場合はその限りではありません。

まとめ

  • 銀行評価の出にくい物件への投資は投資規模拡大期には適していない。
  • 銀行によっては、物件評価の出ない物件で融資を受けているということだけでマイナス評価となり、新たな物件を取得する際に否決になる可能性もある。
  • 不動産投資の規模が大きくなり、利益調整のためにキャッシュを中心に購入するという場合は減価償却や高利回りの観点からもメリットは十分にあるといえる。

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