不動産投資において『いつまで』に『いくら』のキャッシュフローが出るのかのキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にできればいいなと考えたことはないでしょうか？
不動産投資のキャッシュフロー計算を実際の手取りに近い方法で算出してキャッシュフローをシミュレーションできれば一番いいのですが、キャッシュフローを正確に計算するのには難しさがあるので簡単な方法で計算する方法を知っておくとスピードもアップできて便利です。
ところで、なぜ正確に不動産投資のキャッシュフローを算出するのは難しいのでしょうか？
それは、
◎キャッシュフロー＝税引後利益-返済元金＋減価償却費
となり金融機関もそのような見方をするのですが、これを事前に正確に計算することは難しいのです。
それは、
- 税引後利益の計算の難しさ
- 返済元金の計算の難しさ
があるからと言われています。
この記事では、不動産投資のキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にする3つのポイントをご紹介します。
不動産投資のキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にするポイント①：税引後利益の予測にこだわりすぎない
税引後利益の計算というものがキャッシュフロー計算においてはけっこう曲者で、
- 物件をまだ持っていない場合
- 複数の物件を持っている場合
- その他事業をしている場合
- サラリーマン給与がある場合
- 配偶者がいるかどうか
- 専従者給与をどうするか
- 役員報酬をどうするか
など個々の状況によって税率も異なってくるため税額も異なり、税引後の利益の計算はかなり複雑になります。
実際に投資をする際に、税引後の利益を計算してからキャッシュフロー計算をできる人は少ないと考えられます。
もちろん、表面利回りや実質利回りなどいろいろな言い方や計算方法がありますが投資判断をするひとつの目安にしかすぎないからです。
不動産投資のキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にするポイント②：返済元金の計算にこだわりすぎない
返済元金の計算も難しいものがあります。
金融機関によって融資年数や金利が異なるため定まらないからです。
不動産投資におけるキャッシュフロー計算は、借入金の返済条件や不動産収入の増減などいくつかの要因によって大きな差が出ます。
具体的な要因は 以下のようなものです。
- 借入金の返済期間
- 借入金の返済方法(元利均等か元金均等か)
- 頭金と借入金のバランス
- 将来、借入金の金利が上がったとき
- 将来、家賃が下がり不動産収入が減ったとき
などです。
金融機関で融資を受けるにあたって、返済条件のうち借入期間を長期にすればするほど毎回の返済額が少なくて済みます。
支出が減るわけですからキャッシュフローはその分よくなることになります。
もちろん返済期間が長くなれば、その分金融機関の抵当権を外せませんし完全に自分のものという気分は味わえないかもしれません。
借入残高の減り方も遅いので、短期の返済と比べて金融機関に対するトータルの金額は多くなるのが普通です。
とはいえ、キャッシュフロー重視の不動産投資ならより長期の借入期間を選ぶのが常道だといえます。
キャッシュフロー計算は銀行からの借入の内容に大きく変動を受けることになり、毎月や毎年のキャッシュフローがマイナスだと『本業以外の安定した収入源』を作るつもりで始めた不動産投資のために本業の収入を持ち出して補てんするという本末転倒な事態を招いてしまいます。
収益物件の選択をする際には検討している収益物件によってもたらされる本当のキャッシュフローを見極め、そのうえで自己資金の回収率や銀行借入残高の推移を見ていく必要があるといえます。
不動産投資のキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にするポイント③：簡単なキャッシュフロー計算でのシミュレーション
きっちりと税引後利益からキャッシュフローを計算することは難しいので、キャッシュフローの目標を立てる際には簡単なキャッシュフローの計算方法を使うといいです。
ポイント③-1：キャッシュフローをざっくり見込む
満室収入に対し、
- 経費・空室損を合わせて30％
- 返済比率(満室収入に対する返済元金＋利息の割合)は50％
を見込みます。
つまり、満室収入から経費・空室損・返済額の合計80％を差し引くことになるので、20％が簡便的なキャッシュフローとなります。
そうすると、家賃収入が1,000万円であれば、キャッシュフローは200万円だとざっくりと見込むことができます。
返済額は、融資年数と金利によって大きく変わるのですが、最低でも満室収入に対して返済比率が50％未満になる収益物件を購入することを前提にしています。
たとえば、
- 物件価格1億円
- 利回り10％
- 家賃収入1,000万円
- 築20年(残存27年＝融資年数27年)
- 金利2％
の場合、
- 経費・空室損30％・・・1,000万円×30％＝300万円
- 年間返済額・・・40万円×12ヵ月＝480万円
- 合計・・・780万円
- 手残り・・・220万円
というざっくりとしたキャッシュフロー計算で概ねキャッシュフローが200万円程度出ることが分かります。
ポイント③-2：概算キャッシュフローを不動産投資のシミュレーションに落とし込む
キャッシュフロー計算の概算レベルでサラリーマンと同じくらいの年収600万円が欲しいということであれば、概算キャッシュフロー600万円は家賃収入が3,000万円程度を超えてこれば達成できるというイメージを持つことができるようになります。
不動産投資で誰もが目標に掲げることが多いキリのよい？キャッシュフロー目標額が1,000万円くらいだとすると、これを目指すためには、先ほどの水準の物件を5棟購入すれば達成できるというシミュレーションになります。
家賃収入1,000万円クラスの物件とは、利回りにもよりますが概ね物件価格1億円～1.5億円前後の物件となり、5棟だと合計5億円以上の物件を購入すれば達成できる目標となります。
不動産投資においてキャッシュフローを概算することでどれくらいの規模まで拡大することで目標に近づくかを大まかに知ることができるということです。
おわりに
- 目標のキャッシュフロー計算をする際は、税引後利益や返済元金の計算をすると複雑になるので、簡便的なキャッシュフロー計算を行い、基準を満たしていれば検討を進めていくというスタンスが判断スピードも速くなり合っている。
- キャッシュフローを出すためには、満室家賃収入に対する返済比率が50％以下になるような購入を検討する物件を探すことが重要になる。経費と空室損を合わせて30％と見込めば、満室家賃収入の20％程度が手残りキャッシュフローとして出る簡便的な計算となる。
