収益物件の物件概要書では固定資産税評価額までは記載されていないことが多いです。
収益物件を紹介している不動産会社に問い合わせてみてもし評価証明があれば手っ取り早いのですが残念ながら評価証明が無いという場合も少なくありません。
固定資産税評価額が分からなければ、収支計算や担保評価が出せないので物件の検討も進まないと考えてしまうのは早合点です。
概算レベルでも固定資産税評価額を推測して概算で収支をはじいてみることが大切です。
通常であれば収益物件の収支計算をしたい場合で正確に収支計算や担保評価をするためには、
『土地と建物の固定資産税評価額』
を知る必要があります。
土地・建物の固定資産税評価額が分からないと、
- 固定資産税
- 都市計画税
- 登録免許税
などの計算ができないからです。
固定資産税評価額が正確には分からないという場合でも、担保評価額を自分で簡単に概算する8つの計算方法ご紹介します。
ぜひ実践してみて下さい。
収益物件の固定資産税評価額が不明でもローン打診時の担保評価額を自分で簡単に概算する8つの計算方法
土地の価格を知りたい場合には、まずはさておき路線価を調べましょう。
固定資産税評価額を知るためには、
- 課税証明書
- 固定資産税納付書
があれば手っ取り早いですが、どちらもない場合はすぐには分からないことが多いです。
しかし、路線価が分かれば、固定資産税評価額と担保評価は、ある程度推測することができます。
土地の評価は1物4価といわれ、
- 公示価格・基準地標準価格 100％
- 相続税路線価 80％
- 固定資産税評価額 70％
- 実勢価格 100％
公示価格と実勢価格はほぼ同水準にあり、その8割程度が路線価、7割程度が固定資産税評価額となっています。
これらからおおよその各種評価額を推測することができます。
担保評価額の計算式①：土地担保評価
◎土地担保評価＝路線価×土地面積×80％
土地の担保評価は路線価の約80％になるので、路線価に80％をかければ土地の担保評価を推測することができます。
担保評価額の計算式②：土地実勢価格
◎土地実勢価格(推測値)＝路線価×土地面積÷80％
路線価は土地実勢価格の80％なので、土地の路線価を80％で割り戻せば、土地実勢価格の推測値を推測することができます。
担保評価額の計算式③：土地固定資産税評価額
◎土地固定資産税評価額(推測値)＝土地実勢価格(推測値)×70％
固定資産税評価額は、実勢価格の70％なので、土地実勢価格の推測値に70％をかけて推測することができます。
また、下記のように推測することもできます。
◎路線価×土地面積÷80％×70％
担保評価額の計算式④：建物実勢価格
◎建物実勢価格(推測値)＝物件売買価格-土地実勢価格(推測値)
物件の売買価格から土地実勢価格の推測値を引いて推測します。
担保評価額の計算式⑤：建物固定資産税評価額
◎建物固定資産税評価額(推測値)＝建物実勢価格(推測値)×70％
建物の固定資産税評価額は、建物実勢価格(推測値)に70％をかけて推測することができます。
担保評価額の計算式⑥：建物担保評価
◎建物担保評価＝建物固定資産税評価額(推測値)
担保評価額の計算式⑦：土地・建物担保評価額
◎土地・建物担保評価額＝土地担保評価額＋建物担保評価額
路線価から推測した土地担保評価額と建物担保評価額＝建物固定資産税評価額をたして推測できる。
担保評価額の計算式⑧：担保不足額
◎担保不足額(自己資金必要額)＝物件売買価格-土地建物担保評価額
物件売買価格から土地建物担保評価額をひくと、担保不足額を推測することができます。
基本的に担保不足額は、
- 自己資金の必要額
- 追加担保の必要額
の合計額ということになります。
買付けの際は、
- この担保不足額に応じた自己資金を用意できるかどうか
- 担保不足をカバーできるほどの利回りが見込めるかどうか
が、融資打診にあったって銀行から門前払いをされないためにも、十分検討しなければならない重要ポイントとなります。
ぜひ実践してみましょう。
おわりに
- 収益物件の購入検討の際に、事業収支計画を緻密に行おうとすると、購入検討物件の土地および建物の固定資産税評価額を知る必要がある。
- 土地および建物の固定資産税評価額は、課税証明や固定資産税納付書があれば正確な値を知ることができる。
- 上記書類がない場合でも、インターネットで路線価を調べれば、固定資産税評価額および担保評価をある程度推測することができるので、融資打診判断のスピードアップのために活用できる。
