不動産投資で収益物件を探す入口となる物件概要書で収益物件の良しあしをdできるだけ短時間で簡単に見極めるにはどうすれはいいのでしょうか？
単純に言えば自分の収益物件の選定基準を満たすのかどうかを見極めればいいことになります。
収益物件の物件概要書を見る手順は人それぞれだと思いますが代表的な例をご紹介します。
収益物件の物件概要書を見る際に最優先チェック項目だけで全体の7割～8割程度は検討対象外にすることができると思います。
この記事では、不動産投資で収益物件の物件概要書での見極めはこれだけを見る！7つの必須チェック項目をご紹介します。
物件概要書最優先チェック項目①：物件の構造と築年数
- 鉄筋コンクリート造・・・築25年未満ならOK
- 重量鉄骨造・・・築10年未満ならOK
- 軽量鉄骨造・木造・・・新築にできるだけ近い物件のみ
これでまず半分以下になると思われます。
物件概要書最優先チェック項目②：満室想定のグロス表面利回り
- 9％以上あればOK(適宜変更可)など
物件概要書最優先チェック項目③：物件が違法建築でないか
- 備考欄に建ぺい率・容積率で違反している文言がないこと
- 目算チェック・・・建ぺい率の違反は見極めららないので、容積率のチェックのみ行う 土地面積×容積率＞延床面積
ここまで①～③の3つの最優先チェックを行うだけで、8割近くの一棟収益がふるいにかかると思います。
最優先チェックで残った一棟収益だけに以下の詳細チェックを行えば、かなりの部分で効率化できることになります。
物件概要書最優先チェック項目④：物件の積算価格
物件の積算価格は、物件価格の8割以上あればとりあえずOKとする。
◎積算価格＞物件価格×80％
多くの人は、物件価格よりも積算価格が上回っているレベルを対象にしますが、そうなると地方物件しか難しくなります。
首都圏・関西圏・中部圏の中心部となると、
◎積算価格≧物件価格
の物件はほとんど見ることはできません。
地方にいけばいくほど、積算価格が上回る物件も出てきますが、田舎で賃貸付けに苦労する物件も多くなります。
物件概要書最優先チェック項目⑤：返済比率50%以下か
- 都心部の返済比率・・・55％以内ならOK
- 地方の返済比率・・・50％以内ならOK
残存耐用年数を融資期間年数とします。
金利は、その物件のエリアで借りることのできる金融機関を想定します。
概ね借入金利3％前後で計算し、返済比率が上記に収まるかを確認します。
金利については、各自の調達金利に差があるので、実力に応じて金利の上限を設定します。
物件概要書最優先チェック項目⑥：電話で現地業者へ賃貸ヒアリング
現地の賃貸仲介会社(エイブル・アパマン・ハウスコム・ミニミニなど)へ電話してヒアリングします。
対象となる物件の間取りで決められる家賃を確認し、レントロールと合っているかを確認します。
物件概要書最優先チェック項目⑦：物件確認
賃貸ヒアリングがOKであれば、最終的に物件の建物を確認します。
- 建物の状態
- 入居者が実際に住んでいるか
- 荒れていないか
など値下げ交渉材料を探しながら、最終的に判断します。
時間があれば、経費計算(エレベーター、電気温水器、機械式駐車場など)を細かく行ってから、買付を出すという流れになります。
全体の流れとしては、最優先チェックで一気にふるいにかけて、ある程度検討する物件を絞り、あとの1割から2割程度について詳細のチェックをすれば、物件を見るスピードは速くなります。
自分自身の投資戦略からチェック基準を作り、あとはたくさんの物件概要書を見て、実際にチェック基準を運用してふるいにかけてみる。
慣れてこれば、チェックのスピードも身に付き、どんどん判断スピードを上げていくことが可能になります。
判断スピードを上げることで、ここ一番の物件の詳細チェックに時間を割くことができ、しっかりと検討して買付を出すことができるようになります。
おわりに
- 全部の物件概要書をひとつひとつ丁寧に見ていくと、時間が足りなくなり、いざ良い物件が見つかっても、時すでに遅しになっていることがある。
- 自分自身の投資戦略からチェック基準をつくり、実際に基準を使って物件概要書をどんどんふるいにかけて選別していく判断スピードが必要になる。
- チェック基準をクリアした1割程度の物件を詳細チェックしていくスタンスが一番ロスが少ない。
