不動産投資において収益物件を購入する際にどこのエリアで購入してもよいものなのでしょうか？
結論から言うと、不動産投資における収益物件の購入エリアは基本的には首都圏や、地方であれば最低でも人口50万人以上の大都市圏で、『自宅からできるだけ近いエリア』にするべきというのがひとつのセオリーだと言えます。
なぜなら、不動産はエリアによって収益物件の流動性の差が大きいからです。
最終的に収益物件を売却する際に、
- 高く売れるか安く売れるか
- 早く売れるかなかなか売れないか
によってその収益物件における不動産投資の最終的な確定利益が大きく違ってくるからです。
どうせ売却するなら、収益物件の売却の際に大きく利益を上げて最終収益を大きくプラスで確定させたいところです。
この記事では、不動産投資のセオリーとして収益物件購入エリアの基本は近くの大都市圏を外さないほうがよい理由をご紹介します。
収益物件の流動性は『賃貸』と『売買』の両方の視点から考えるのが大事
収益物件の流動性は、
- 賃貸
- 売買
の2つの視点から考えられます。
かつて日本全体の人口が増えていてなおかつ収益物件も少なかった時代には、賃貸物件において空室という問題はあまりありませんでした。
また、家を建てたいと望む人も多く土地があればすぐに買い手がつくという状況でした。
しかし、日本は人口減少社会に突入しています。
そのために相対的に物件が余る状態になり、賃貸物件の空室率は高まる傾向にあるのです。
とはいっても、一律に人口が減っているというわけではなく、
- 人口がいまだに増えているエリア
- 人口が急激な勢いで減っているエリア
に二極化しているといえます。
いまだに人口が増えているエリアは、首都圏はもちろん北海道でいえば札幌、九州でいえば福岡などのような大都市圏です。
不動産投資における収益物件の運用は賃貸と売買のニーズがなければ成り立たない
不動産投資における収益物件の運用は賃貸と売買のニーズがなければ成り立たない仕組みになっています。
人に貸して賃料収入を得ながら最後は出口戦略で売却しなければならないからです。
なので、
- 入居者の賃貸需要があるエリアなのか
- 収益物件を売りたい時に買いたい人がいるエリアなのか
の2つの視点で考えたときに、今後人口が増え、あるいは大きく減少することなく、常にニーズがあるのは必然的に大都市圏だということになります。
首都圏以外であれば、できれば人口100万人以上の大都市、最低でも50万人以上の中核都市にある収益物件を購入しておくほうが安心感は高いです。
いくら大都市圏でも自宅から遠すぎるよりは近い物件を選んだ方がよい理由
不動産投資において東京に住んでいながら札幌の収益物件を取得するということも無いことではありません。
しかし、遠隔地に収益物件を取得することは物理的な距離からも不安が大きくなります。
- 地震や洪水などの都市災害が起こったとき
- 隣家からもらい火をして火災が起こったとき
などに、オーナーが現場に急行できないからです。
普段は基本的にはオーナーは物件に行く必要はあまり無いのですが、万が一火事が起こったりする可能性もゼロではありません。
なので、よほど信頼できる管理会社が現地にある場合を除いて、収益物件の購入は少なくとも車で行くことができるエリアの範囲に収益物件を購入するほうが万一の時にすぐに見に行くことができるという点でも精神的に安心だといえます。
おわりに
収益物件取得の基本は近くの大都市圏を外さないほうがよい理由として、不動産の流動性の問題が大きく関わってきます。
収益物件の運用では、賃貸および売買の需要があるということが重要で、その両方をしっかり満たすのが大都市圏だといえるからです。
そしていくら大都市圏でも自宅から遠すぎると万が一の時にオーナーが急行できないため、少なくとも自宅から車で行くことができる範囲に物件取得を行うほうが安心感が増します。
