不動産投資の出口戦略で所有してきた収益物件を少しでも高く売るために事前にやっておくべきことは何かあるのでしょうか？
誰でも自分の所有してきた物件を売却するなら少しでも高く売りたいと思っていると思います。
収益物件の価格は基本的には利回りで決まります。
- 利回りが高い
- 入居率が高い
- 収支が優良
という収益物件が売買市場で好まれる傾向が強いことは否めません。
好まれるということはそれだけ需要があるということです。
需要があれば競争原理が働きますので少々高くても買い手がつく可能性が高まります。
そうなると売り手側から見ると高く売却できる可能性が高まるということになります。
不動産投資で収益物件を売却する際に少しでも高く売却するためには、
- 家賃を簡単に下げない
- 見た目を少しでも綺麗に見せる
の2つのポイントを普段から心がけておくことが大切です。
この記事では、不動産投資で収益物件を少しでも高く売却したければ事前にやっておくべき2つのポイントをご紹介します。
収益物件を少しでも高く売却するためのポイント①：家賃を下げずに満室にする工夫をする
不動産投資で収益物件を少しでも高く売却するためにまず重要なのは何をさておきその収益物件を満室にすることです。
空室が2割以上ある収益物件はそもそも融資を受けにくいですし購入者も二の足を踏んでしまいます。
売却予定の収益物件に空室があるのであれば、出来る限り満室に近づけてから売却活動に入った方がスムーズに売却しやすくなります。
しかしここで気を付けるべきことは満室にしたいからといって家賃を簡単に下げて賃貸募集をかけないことです。
家賃が下がるとそれだけ利回りが下がるので収益還元評価での物件価格が下がり高値で売却することが難しくなってしまいます。
敷金・礼金はゼロゼロにして初期費用を安くして、広告費を多めに積んで募集をかけるなど、出来る限り家賃を下げない方策を取るほうが、高値で売却する目的を達成しやすくなります。
募集賃料を一度下げてしまうとズルズルと全体的に募集賃料を下げざるを得なくなってしまいます。
その結果、満室にしても最大賃料が下がってしまいますので、賃料を下げて入居してもらったほうが空室にしておくよりはマシなのですが、売却時の満室想定賃料があまり下がり過ぎないようなバランスを取った空室の賃貸募集をかけていく必要があります。
収益物件を少しでも高く売却するためのポイント②：外観の見た目を少しでも綺麗に見せるために工夫する
同じ賃料収入でも外観の見た目が綺麗な収益物件の方が高く売却できます。
仮に同じようなエリアで同じ築年数で同じ賃料収入で土地の広さも同じくらいであっても外観が綺麗に保たれている収益物件と外観が汚い収益物件では売却価格に大きな差が出ることが多いです。
収益物件の見た目を綺麗にしておくことは少しでも高く売却するためにはけっこう有効です。
不動産の購入希望者はよほど横着でない限り、間違いなく契約前に収益物件を見にきます。
その際に掃除がされていなかったり、壁に落書きがあったりすると荒れた印象を持たれてしまいます。
収益物件の収益性が重要なことは間違いありませんが、その収益物件のオーナーになりたいかどうかという情緒的な感情面を無視しては、買主の購買意欲は上がりません。
汚い収益物件は、購入者である男性は良くても奥さんが大反対することもあるくらいです。
また感情論だけではなく物理的にも補修費がかかりそうと考えられても仕方ないのでその分を差し引いた購入希望額になってしまうのです。
なので出来得ることとして事前に高圧洗浄をかけるなどの対応を行い、コストをあまりかけずにある程度綺麗にしておくということが大切です。
外壁についても売却時に塗っておいたほうがよい場合もありますが、状況により異なります。
外壁の塗装は費用が数百万円以上かかることがほとんどなので、慎重な判断が求められるからです。
収益物件の立地もよく、購入対象者として投資初心者を想定しているのであれば、安い塗料でもいいので外壁は塗っておいたほうが、買ってから手がかからない優良物件だと考えてくれる可能性もあります。
ただし、費用対効果を事前に予測することができないので、よほど見た目がひどいような状況でなければ、外壁はそのままにしておくほうが効率的だといえます。
おわりに
収益物件を高値で売却するために事前にやっておくとよいことは、
- 家賃を簡単に下げない
- 見た目を少しでも綺麗に見せる
の2点です。
空室を埋めて入居率を上げたいがために、募集家賃を下げてしまうと、収益還元によって売却価格が下がってしまうので注意が必要です。
当然空室が多いより満室の方が高値で売れますし融資もつきやすいです。
家賃を下げて募集するよりも、敷金礼金をゼロにしたり広告費を多く積むといった一時的な出費で空室を埋めるほうが高値で売却するためには有効な方法です。
