物件売却&出口戦略|一棟収益物件の売却と出口戦略で不動産投資の利益確定からさらなる拡大再投資へ


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一棟収益売却と出口戦略による利益確定からさらなる投資拡大へ。

不動産投資の最終的な利益は物件売却時に確定します。

イメージとしては物件保有中に残債が減っていき、物件売却時に大幅に売却益が出る形です。

◎投資全体で高収益を出すための一棟収益売却と出口戦略の重要性
◎築古木造アパートの減価償却を使った出口戦略による節税対策

など、これから一棟収益を購入する人にも、既に一棟収益を保有中の人にも役立つ、一棟収益不動産投資トータルで利益を確定させるための、一棟収益売却と出口戦略に役立つコンテンツをまとめています。


IRR・マルチプルなど14項目を理解して出口戦略を最適化する方法

高収益のAM&出口戦略に必要なIRR・マルチプルなど14指標便覧

不動産投資の出口戦略において個人投資家の関心はもっぱら、

  • 利回り
  • キャッシュフロー

の2点にだいたい集約されています。

しかし、これだけでは不動産投資に関わる収支の一部しか見えておらず、どんぶり勘定で投資に臨むことになってしまいます。

  • 物件の購入前に収支を細かく把握しておきたい
  • 保有中の物件の収支を改善したい
  • 売却時のトータルの収支が知りたい

などの場合には、緻密な収支計算方法を知らないとお手上げになります。

この記事では、事業計画をどのように作成し、どのように将来の期待値とリスクを見通せばよいのかを中心に、IRR・マルチプルなど14項目を押さえて出口戦略を最適化する方法をご紹介します。

ぜひ収支を定量的に評価する方法を理解しましょう。

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出口戦略のない一棟収益のローン完済や繰り上げ返済は投資効率が悪いのか?

高収益をたたき出すために事業計画に出口戦略を盛り込む重要性

一棟収益の不動産投資効率を考えた場合に、

  • 一棟収益を購入したあとはローン完済までずっと保有するのが良いのか?
  • ローン返済途中での一棟収益の売却を視野に入れる方が良いのか?

どちらのほうが投資効率がいいのでしょうか?

結論から申し上げると、一棟収益を購入する際の投資シミュレーションに出口戦略(売却計画)を盛り込むことが重要であるといえます。

それは、

  • なるべく早く前倒しでローンの残債を減らして早く一棟収益を自分のものにする
  • 急がずゆっくり返済を続けながら一棟収益の売却による収益確定を目指し、その都度手元現金を増やしていく

前者よりも後者のほうが、一棟収益の不動産投資規模の拡大においてより資産を増やすことができる投資効率の高い不動産投資戦略といえるからです。

この記事では、出口戦略のない一棟収益のローン完済や繰り上げ返済は投資効率が悪くなる理由をご紹介します。

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不動産投資のIRR(内部収益率)とNPV(正味現在価値)を理解する3つのポイント

投資指標IRR(内部収益率)を活用した不動産投資分析のポイント

不動産投資の出口戦略でも金融やM&Aと同様に、IRR(内部収益率)が使われることが増えています。

IRRが何%だと言われて、それがどのようなことを表すのかをすぐにイメージできるでしょうか?

不動産投資では表面利回りやNOIも重要な指標ですが、売却後のトータル収益がいったいいくらになるのかも重要です。

なぜなら、利回りが良くても、売却時に取得額を大幅に下回って大損すれば、コツコツ利回りで稼いできた分がすべて吹き飛ぶことも考えられるからです。

表面利回りにしてもNOIにしても、出口戦略(売却時)を考慮した指標ではありません。

  • いくらで購入して
  • どのくらい収益が上がって
  • いくらで売れるか

までを考慮したIRR(内部収益率)が不動産投資のトータル収益を算出するのに適しているといえます。

この記事では、IRR(内部収益率)NPV(正味現在価値)を理解するポイントをご紹介します。

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築古の木造アパートは出口戦略で本当に売れるのか?

築古の木造アパートは出口戦略で本当に売れるのか?

減価償却での節税を目的とした築年数の古い中古木造アパートですが、そもそも売りたいときに売れるのでしょうか?

まず物件が古いため、売却するときに買主に金融機関が融資をしないので売れないのではないかという疑問です。

結論から言うと築古の木造アパートが売れるか売れないかという点からいうと売れます。

この記事では、築古の木造アパートは出口戦略で本当に売れるのか?というについてご説明します。

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木造の築古収益アパートをスムーズに売却する方法

木造の築古収益アパートをスムーズに売却する方法

耐用年数を超えているような築古の木造アパート物件の場合、減価償却を4年取った後にスムーズに売却できるのでしょうか?

耐用年数越えの築23年の木造物件も4年後には築27年になります。

銀行の融資もさらに付きにくくなり、古すぎて買うという人がいないのではないかと思うのは当然だと思います。

実はこういった築古の木造収益物件は一定の需要があり、減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れます。

この記事では、木造の築古収益アパートをスムーズに売却する方法をご紹介します。

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高値での売却を意識した収益物件の管理運営のポイント

売却を意識した収益物件の建物管理のポイント

収益物件は、売却によって最終的に利益が確定します。

この利益を最大化するためには、どのような建物管理をしていけばいいのでしょうか?

売却までになるべく高く売れる収益物件に仕上げていくためにポイントを押さえた建物管理をしていくべきです。

つまり、売却(ゴール)から逆算した建物管理を計画的に行っていく必要があります。

この記事では、高値での売却を意識した収益物件の管理運営のポイントをご紹介します。

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会社経営者が不動産投資で利益を最大化させるための売却タイミング

オーナー経営者が利益を最大化させるのに最適な売却タイミング

自分で会社を経営しているオーナー経営者にとっての収益物件の最適な売却タイミングはいつなのでしょうか?

節税目的で収益物件を運用し、減価償却が終わって満室の場合などは、このまましばらくインカムゲイン狙いで長期保有も悪くないでしょう。

しかし、いずれは収益物件を売却して利益を確定することになります。

そのタイミングはオーナー経営者ならではなのですが、本業の損失が出るときがベストとなります。

この記事では、オーナー経営者が利益を最大化させるのに最適な売却タイミングについてご紹介します。

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出口戦略で収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法

再度収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法

節税対策としての収益物件の運用における出口戦略でもうひとつ重要なのは、さらに税金を先送りにしていくという選択肢です。

所有している物件の減価償却が終わった時点で本業が赤字にならないという状況であれば、追加で収益物件を取得することで、さらに数年間の利益を先送りすることができます。

木造物件であれば物件取得から4年経過後、つまり減価償却が終わった段階で同じように短期で償却できる物件を再び取得するという方法です。

この記事では、出口戦略で収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法をご紹介します。

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