物件売却&出口戦略

売却する際に困らない中古の築古収益物件の条件

売却する際に困らない中古の築古収益物件の条件

築古の収益物件は売却の際に困らないか心配ではないでしょうか?

結論からいうと利回りさえ良ければ築古でも購入する人は必ず出てきます。

不動産投資を行う際に、新築よりも中古物件を購入することを選択するほうが多いと思います。

しかし、ひとくくりに中古といっても築年数が浅いほとんど新築に近い物件から、耐用年数オーバーの築30年以上の物件まで、さまざまな中古物件があります。

この記事では、売却する際に困らない中古の築古収益物件の条件をご紹介します。


RC造の収益物件で利回りが良ければ古くても有利

中古の収益物件でおすすめなのが、築20年前後のRC造物件です。

RCは耐用年数が47年と設定されており、重量鉄骨の34年、木造の22年と比べても長くなっています。

そして実際に47年経つと使えなくなるわけではなく、メンテナンスがしっかりできていれば60年以上は楽にもちます。

その分、建築時の費用がかかりますが、1981年の新耐震基準で建てられたRC物件は堅固に建てられているため、少々強い地震があったとしても倒壊することはまずありません。

RC物件であれば、築年が30年を超えていても利回り次第で売却することは十分可能です。

こうした収益物件の価値は基本的に利回りのみで決まります。

不動産市場では、利回り15%以上で9割方埋まっている収益物件であれば、築年数が30年を超えていても買い手はついてきます。

 

なぜ利回りが良ければ古くても売れるのか?

資産性やエリアなどの条件との兼ね合いもありますが、基本的にはある程度高利回りで売りに出せば、築30年でも40年でも買いたいと考える人が出てくる可能性が高いのです。

不動産投資は長い期間続けていれば続けているほど残債は減っていくので、だんだん有利になっていきます。

利回り10%で1億円の物件を、融資金額1億円、融資期間20年、金利2%、元利均等返済で融資を受けた場合、10年間で残債は約45%減り、4500万円が返済されます。

その間に建物は劣化しますし、家賃下落も起きると思いますが、10年間で45%も家賃が減ることはまずあり得ません。

年1%ずつ家賃が下がったとしても、10年間で10%で家賃収入は1000万円から900万円に減るくらいです。

なので10年経った段階で残債の額5500万円で売った場合でも利回りは16.3%になります。

この利回りであれば、10年後であっても売れる可能性は極めて高いと思われますし、購入当初の利回り10%がこのエリアの平均的な利回りであれば、利回り13~14%程度でも売れる可能性は十分にあります。

毎年払う税金を考慮しても、損をするどころか含み益が出る可能性が高いといえます。

まとめ

具体的に計算をすれば、築古の中古物件でも入居率が悪くならない限り十分売却できることがわかります。

そういう意味では、しっかりと入居率が高い状態を続けていれば、売却時に損をするケースは少なく、考えるべきポイントはむしろ、どのタイミングで売却すればトータルの利益が最大化するかになるといえます。

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