耐用年数を超えているような築古の木造アパート収益物件の場合、減価償却を4年取った後にスムーズに売却できるのでしょうか？
耐用年数越えの築23年の木造物件も4年後には築27年になります。
銀行の融資もさらに付きにくくなり、古すぎて買うという人がいないのではないかと思われるのは当然だと思います。
実はこういった耐用年数オーバーの築古の木造収益物件は一定の需要があります。
なので結論を言うと減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れます。
この記事では、耐用年数オーバーの木造の築古収益アパートをスムーズに売却するにはどうすればよいかについてご紹介します。
耐用年数オーバーの木造の築古中古収益アパートをスムーズに高値で売却するにはどうすればよいか？
効率的に減価償却が取れるのは築古の木造物件の大きなメリットですが、出口戦略を考えた場合、はたして売りたいときに売れるのか？という疑問が残ります。
物件が古く、耐用年数をオーバーしているような場合、金融機関の評価が出ないので買主に融資がつかないので売れにくいのではないかという疑問です。
売れるか売れないかという点からいえば、結論としては売れます。
もちろん物件にもよりますし、RC造の新しい物件に比べれば融資を受けにくいことも事実ですので、買うことができる人の絶対数は少なくなります。
しかし、高所得者のなかには節税のために4年で償却できる耐用年数オーバーの築古の木造収益物件を求めている人も大勢います。
4年で減価償却できる耐用年数切れの木造物件を求めている投資家は意外と多いのです。
さらに、基本的に日本の金融機関は物件よりは、経営している会社の状況や資産背景など本人の信用となる属性に重きを置いて融資をしているので、良い属性の人であれば、物件が何であれ借入ができるのが実情です。
特に高所得者は会社経営者が多くなります。会社経営者はプロパーローンの融資を受けられますので、物件の担保評価以上の借入も属性に応じて可能となるのです。
このような耐用年数切れの築古物件を高所得者がプロパーローンの融資を使って取得するケースは実は多いのです。
なので、絶対数は多くないものの、借入ができる人はいますし、なかには現金で取得する人もいるくらいなのです。
売れる築古収益物件と売れない築古収益物件の大きな違いとは？
同じ築古の木造物件でも、物件によって売りやすい売りにくいという問題はあります。
古くても買主にとって魅力のある物件というのは、
- 資産価値がある物件
- 立地がよく土地値のある物件
- きちんとメンテナンスされていて入居がある物件
ということになります。
そして築古で耐用年数オーバーであっても、売買契約における建物価格は銀行の評価額とは別に、売買契約時に売主との交渉で決めることが可能なので、売買価格に占める建物価格の割合を合理的に可能な範囲で多くすることで、買い手は効率的に減価償却ができることになります。
4年で減価償却が終わったあとは、また収益物件として売却してもいいし、場合によっては建て替えて新築物件にしたり建物を壊して更地として売ることも可能です。
上記のように立地がよく、土地として魅力のある物件であれば、節税しながらキャッシュフローを得たうえで、様々な出口戦略を描くことができます。
なので、このような物件は買主にとって非常に魅力があり売りやすい物件だといえます。
また、価格的には総額で1億円くらいまでの物件が売りやすいといえます。
逆に売りにくい物件とは、地方で総額が大きい物件です。地方であれば1億円を超える築古木造収益物件は売れにくいといえます。
例えば、3棟が同一敷地内に建っている物件で総額が大きくなってしまう物件は売りにくいといえます。
もし3棟を1棟ずつ売れるようであれば総額が抑えられるので売りやすくなります。
おわりに
耐用年数を超えた築古の木造収益物件は減価償却を取った後の出口戦略がきちんと描けるかがポイントとなります。
いくら減価償却で節税できたとしても、売ろうとしても売れなければ、減価償却が切れたあとも所有し続けなければならなくなるからです。
築古の木造収益物件は減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れるといえますが、売れる物件と売れない物件があるので、出口戦略をにらんで売れる物件を購入時に探すことが必要となります。
