築古物件への不動産投資は建物が古いほど物件価格が安くなりやすいので、物件価格が安い分だけ不動産投資としての利回りが高くなり高収益が見込めるというところが魅力のひとつです。
それでは不動産投資で築古物件を購入する際にどのようなことに留意すればいいのでしょうか？
築古物件は築年数相応に建物に傷みがあり補修や修繕などに想定外の出費が発生することも十分にあり得ます。
なので不動産投資で築古物件を買う際には最低でも建物の傷み具合のチェックはマストです。
建物のチェックをいい加減にして築古物件を買ってしまい賃借人からのクレームが発生しまくって補修費ばかりかかってしまい困ったという不動産投資家は多いです。
そして築古物件への不動産投資のメリットとして物件価格が安いことによる高利回り以外にももう一つの可能性があります。
それは、
築古物件の不動産投資の出口戦略として最後に土地として売却して売却益を多く出すという戦略をとることでキャピタルゲインを狙う
ということです。
10年程度高い利回りで収益を得て入居者が退去したら新たに募集はせずに最後は全室空室にして建物を解体します。
解体後に事業用地として土地を売却して売却益が出ればさらに大きくキャピタルゲインで儲けることができるというわけです。
築古物件の土地としての出口戦略でのキャピタルゲインを得る戦略は短期的には難しいですが中長期的な視野で不動産投資で儲けるには非常に魅力的な不動産投資戦略となります。
築古物件の購入から売却までのトータルでインカムゲインとキャピタルゲインでダブルで大きく儲けようという戦略です。
その際に一番重要なのが、土地の価値を購入前にきちんと見極めるということです。
土地の価値の見極め方で重要なポイントは、
- 土地の価値が本当にあるか？
- 土地の広さが需要にマッチしているか？
- 再建築不可や既存不適格の土地は手を出さない
の3点です。
そして追伸でもさらに先読みをするための高等テクニックをご紹介しています。
築古物件の出口戦略で儲けるための土地の価値の見極め方ポイント①：土地の本当の価値はいくらくらいなのか？
収益物件の築古物件の価格は賃料収入を期待利回りで割った収益還元で設定されていることがほとんどです。
『土地の価格+建物の価格』という積算価格はあくまでも担保価値としてのもので物件価格への影響力は低いです。
なので売りに出ている築古物件の価格設定だけでは土地の価値が正しくは反映されていないということを知っておいて下さい。
土地の価値は売却時に最終的にいくらで売却できるのかを決定する大変重要な要素です。
賃借人が全て退去した状態で土地として売却するとすると、築古物件では建物の価値がゼロ評価となるために、
◎売却価格=土地の価格
となるからです。
そこでまずは築古物件が建っている土地の相続税路線価がいくらなのか調べましょう。
◎相続税路線価×土地の広さ=購入してもよい土地の最低価格
と考えます。
一般的に相続税路線価は相続税や贈与税を計算する際に使用するものですが土地の相場を調べる際にも役に立つのです。
土地の売買取引価格も相続税路線価が上昇すればそれに連動して上昇することがほとんどです。
そして相続税路線価は一般的には公示価格の8割程度と言われています。
この相続税路線価と実際に売買されている取引相場価格とを比較することでその土地の需要を把握することができます。
土地の売買の取引相場価格が相続税路線価と大きく差があって高いという場合はその土地は需要があると推測できます。
逆に土地の売買の取引相場価格が相続税路線価とあまり差が無いような場合は需要があまりないと推測できます。
需要がないと推測できた土地は最終的に土地として売却する時になかなか売れなかったり安くしないと引き合いが無いなど苦労するので、たとえ築古物件が安かったとしても購入するのは避けた方が賢いと考えられるのです。
築古物件がいくら高利回りでたくさん儲かったとしても最終の出口で売却損がとてつもなく出るようならいつまでも売却できないということになってしまうので留意すべきです。
築古物件の出口戦略で儲けるための土地の価値の見極め方ポイント②：土地の広さが地域の需要にマッチしているか？
意外と見落としがちなのですが土地の広さをチェックすることも重要です。
不動産に詳しくない人は土地は広ければ広いほど価値があると考えてしまいがちです。
しかし土地は一概に広ければ広いほどよいというわけではありません。
売却する際に売りやすい広さの土地を選ぶことが非常に大切です。
土地の売却価格を高くするには土地を2区画、3区画やそれ以上に分けられるかどうかが大きなポイントとなってきます。
土地を分割して戸建てとして売却する場合、主要な都心部では1区画80㎡前後の土地が人気です。
東京23区内などの超都心部では35～50㎡、10坪～15坪前後の新築戸建の販売が多いですが築古物件を狙う場合は主要都心部の郊外になると思います。
その人気の理由は建ぺい率が60％の場合、80㎡のうち建物を建てられる面積は48㎡になり、新築一戸建てを建てる場合に2階建てで1階が48㎡、2階が48㎡とすると合計100㎡弱となり家のサイズ的にも丁度良いからです。
これよりも土地が狭いと1階2階の合計面積はさらに狭くなってしまいますし、逆にこれよりも広いと土地代とそれに比例して建物建築費用が高くなってしまいトータルで一般多数の購入者が手が届きにくくなってしまうからです。
なので主要都心部やその郊外での住宅地では80㎡～100㎡、24坪～30坪程度の土地でなければファミリー世帯の住宅が建てにくくなります。
またエリアによっては条例で最低敷地面積が定められていますので、最低敷地面積を下回る区画を作っても建物が建てられないので売れません。
建ぺい率や容積率次第ですが80㎡以下の土地は主要都心部でも需要が少なくなるとみてよいと思います。
すると土地の広さが80㎡の倍数のほうが効率がいいことに気づきます。
区画割りした際に半端が出ないからです。
区画割りした際に半端が出てしまうとそれを各土地に振り分けるしかなくなるので各土地が少し需要より広くなってしまう可能性がでてくるということです。
また主要都心部ではなく地方では車の所有台数が増えるため需要のある土地の広さも都心部とは変わってきます。
車を夫婦で1台ずつや家族1人に1台ずつ所有することも珍しいことではありません。
すると駐車場スペースを考えて土地の面積でいえば140～200㎡の土地の需要が地方では高くなるのです。
なので地方の築古物件の場合は140～200㎡の倍数での土地を選んでいけばよいということになります。
主要都心部でも地方でも最終的に土地を複数に区画割りしたときにスムーズに売却しやすいかどうかを考えると良いということになります。
築古物件への不動産投資は高利回りばかりに目がいきがちですが、土地の価値を購入前に見極めることで最終売却時の出口戦略で大きく儲けることができるかどうかが分かれるのです。
築古物件の出口戦略で儲けるための土地の価値の見極め方ポイント③：再建築不可の土地は手を出してはいけない
物件売却時の出口戦略で儲けを出したいのであれば再建築不可の土地は絶対に購入してはいけません。
再建築不可の土地とは、
- 道路付け(接道)が無いもしくは不十分
- 既存不適格、建ぺい率、容積率オーバー
- 市街化調整区域
などがあります、
再建築できない土地の売却時の需要は築古物件のままで不動産投資目線での購入になるので、購入時よりもさらに古くなった築古物件を売却しなければならなくなり、厳しい価格交渉になることが目に見えているからです。
おわりに
- 築古木造アパートへの不動産投資の魅力はその高利回りだけではなく最終の物件売却時に土地として売却することで出口戦略でさらに儲けられるところにある。
- 土地の売却時に儲けを出すためには当然ながらその土地の価値を見極めて事前にどれくらい需要がある土地なのか見込んでおく必要がある。
- 土地の価値を見極めるミソはその土地の需要と広さにある。
- 再建築不可の土地は買い手がつかず不動産投資目線での購入になり投資家目線で厳しい価格交渉になるので購入は避ける。
追伸：土地の形や間口、隣人も重要です！先読みするならぜひ先に考えておきましょう！
上記のポイント②で土地の広さに言及しましたが、土地の売却時には土地の形や間口も重要です。
それはなぜだかお分かりでしょうか？
上記のポイント②で土地を区画割りして売却することで単価を上げて大きく儲けるのが目的と書きましたが、その大前提として土地を割れなければ始まらないことに留意しましょう。
例えば、三角形の土地や五角形、六角形、星形(無いかw)などの不整形な土地では区画割することが困難です。
また長方形の整形地の場合でも間口(道路に面している長さ)が狭い奥に長い縦長の土地では区画割すると奥の土地の接道の長さが取れなくなり区画割は出来なくなります。
今までは築古物件が一棟だけ建っていた一つの土地だったので接道は一方向だけでよかったのですが、区画割するとそれぞれの区画に接道が取れなければ建物の建築が出来ないので、区画割をしても接道の無い価値のない土地を作るだけになってしまいます。
そうなってしまっては築古物件を解体したはいいですが、土地の広さから出口戦略で想定していた価格では売却できないという残念な結末になってしまいます。
そうなると売却益も見込めずキャピタルゲインも得られないということになります。
土地の形や接道などは後から変えることは不可能ですので購入前に念入りに調べておく必要があります。
また、土地を区画割するときには土地を分筆しますので、分筆の際にはその土地に接する全ての土地所有者との境界確定が必要になるということを知っておきたいところです。
これ知っている人は少ないです。
不動産業者でも収益物件しか扱っていないようなところではキャリアのある営業担当者でも知らないことがほとんどです。
建物を解体して最後に区画割のために分筆しようとした際に、隣人に意地悪な人や偏屈な人がいるとその時に境界確定書にサインしてもらえず分筆の登記が頓挫してとても苦労することになります。
築古物件で儲かる出口戦略を考えるということはその土地の未来を考えるということですので、考えられる障壁は購入前に当たっておくことで懸念材料を減らすことができるというわけです。
