不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る
物件価格が大きく下がらない収益物件の条件

不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件の条件とはどのようなものなのでしょうか?

せっかく不動産投資の収益を最大化させたとしても最後の売却時に大きく値下がりしてしまうと、運営中に積み上げた利益をスポイルしてしまう結果になってしまいます。

その結果、その収益物件での不動産投資の収益は最終的な出口まで通算するとあまり大したことがなかったということになってしまいます。

逆にそれ以上に値下がりが起こるとトータルで赤字となってしまうので売るに売れないということも起こりえるのです。

不動産投資において物件価格が下がらないというのは投資信託でいえば元本が減らないということと同じです。

物件価格が下がりにくいということは投資という視点で考えた時には不動産投資において非常に重要になるポイントでもあります。

この記事では、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件をご紹介します。

不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件

条件①:土地値の割合が大きい

物件価格が下がらないためには、まず物件価格に占める土地値の割合が大きいことが前提になります。

それは、不動産価格は土地値以下にはなることはなく、土地値が下限となるからです。

建物は古くなるにしたがって減価していきますが、土地は減価しません。

つまり、物件価格に占める土地値の大きい物件ほど、価格が下がらないということになります。

例えば、下記2物件を比較します。

  1. 物件価格1億円、土地値3000万円
  2. 物件価格1億円、土地値8000万円

同じ1億円の物件ですが土地値が大きく違います。

価格が下がらないのはどちらでしょうか?

2の物件のほうが物件価格に占める土地値の割合が大きいため、2はどんなに価格が下がったとしても8000万円までにとどまるということになります。

 

条件②:賃料が下がらないことと期待利回りが上がらないこと

収益性で価格が決まるタイプの物件については、

  • 賃料が下がらないこと
  • 期待利回り(キャップレート)が上がらない

ことが、物件価格が下がらない条件となります。

例えば、

  • 物件価格1億円
  • 賃料収入1000万円
  • 期待利回り(キャップレート)10%

の物件で、年間賃料収入が1割減って900万円になると、期待利回りが同じだとすれば、

◎物件価格=900万円÷10%=9000万円

となり、物件価格が1000万円ダウンすることになります。

逆に期待利回り(キャップレート)が1%上がって11%になると、

◎物件価格=1000万円÷11%=9090万円

となり、同じく1000万円程度価格が下がってしまうことになります。

そして、賃料収入の減少と期待利回り(キャップレート)の上昇が同時に起こると、物件価格の下落は一気に進んでしまうことになります。

 

まとめ

物件価格が大きく下がらない収益物件の条件は、

  1. 物件価格に占める土地値の割合が大きい
  2. 賃料が下がらず、期待利回り(キャップレート)が上がらない

の2つです。

余談ですが、この2つの条件は、融資を引きやすくする物件の条件ともほぼ同じです。

つまり、銀行もこのような視点で収益物件を見て、担保価値が大きく既存しないように融資を行うということです。

このことを念頭において物件探しを進めていくといいでしょう。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る

不動産投資セカンドオピニオン

不動産投資に関して聞きたいことがあるときにいったい誰に相談すればよいのでしょうか?

◎物件購入を検討しているが本当にこの物件でよいのか?
◎不動産会社に勧められている物件は本当に買いなのか?
◎不動産会社の担当者に言われたことの信ぴょう性は?
◎査定してもらった売却価格は妥当なのか?
◎節税対策や相続税対策をどのように進めるべきか?
◎今後の展開や投資戦略はどうしていけばよいのか?

など、様々な不動産投資に関する疑問に対して、プロの目線で第三者のアドバイスを無料で受けることができます。

是非、不動産投資のセカンドオピニオンサービスをあなたの不動産投資にお役立てください。


不動産投資のセカンドオピニオンサービス

SNSでもご購読できます。

★直近48時間内のページ閲覧数トップ9コンテンツ★

レオパレス物件が多く売りに出ていますが結構安いので買わなきゃ損?いやいやレオパレス物件は買ったら損?
木造アパートでの不動産投資を高収益化させて儲けるための不動産投資収支シミュレーション【新築・中古別】
FCR(総収益率)とは?不動産投資の収益物件の本当の利回りを見極める計算方法を知っていますか?
不動産投資で失敗しないための減価償却【総まとめ】不動産投資の節税対策は減価償却費抜きには語れない!
大阪方式(関西方式)の『持ち回り方式』は敷金などの『返還債務を引き継ぐ(持ち回る)』だけなので要注意!【更新】
不動産投資を法人化して公務員が副業禁止規定に絶対に引っかからないための資産管理法人設立時の注意点
不動産投資で収支シミュレーション計算書やレントロールによく使われる不動産投資指標トップ10を解説!
不動産投資で良い収益物件情報ばかりを仕入れている不動産投資家が普段からしている3つのすごいコト
不動産投資を法人化した際の損益分岐点と不動産投資の法人化でがっちり儲ける仕組みを構築する手順【更新】

コメントを残す

*