不動産投資で利益を出すためには、収益物件を所有中の家賃収入によるインカムゲインと、物件売却時のキャピタルゲインの合計を最大化させることが必要です。
それでは、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件の条件とはどのようなものなのでしょうか？
不動産投資でせっかく収益物件を取得して物件保有中に家賃収入によるインカムゲインを毎年をコツコツと積み上げていったとしても、最後の売却時に物件価格が大きく値下がりしてしまうようだと、保有中に積み上げたインカムゲインを値下がりの分だけスポイルしてしまう結果になってしまいます。
その結果、その収益物件での不動産投資の収益は最終的な出口まで通算するとあまり大したことがなかったということになってしまいます。
そして、保有期間中の通算インカムゲインの収益額以上に物件価格が値下がりするようなことが起こると、その物件自体の投資としてはトータルで赤字となってしまうので、売りたいタイミングで売るに売れないという不自由なことになってしまうのです。
不動産投資において物件価格が下がらないというのは投資信託でいえば元本が減らないということと同じです。
不動産投資において購入した物件価格が下がりにくいということは、投資という視点で考えた時には不動産投資において非常に重要になるポイントでもあります。
この記事では、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件についてご紹介します。
売却時に物件価格が大きく値下がりしにくい収益物件の条件①：物件の土地値の割合が大きい
不動産投資において売却時に物件価格が下がらないためには、まず物件価格に占める土地値の割合が大きいことが前提になります。
それは、不動産価格は土地値以下にはなることはまず起こりにくく、『土地値が下限』となるからです。
建物は古くなるにしたがって価値は下落していき、老朽化して使えなくなれば解体費用もかかりますが、土地は地域の相場に合わせての上下はしますが、何年保有しても年数に応じては減価しません。
つまり、物件価格に占める土地値の大きい物件ほど、価格が下がりにくいということになります。
例えば、下記2物件を比較します。
- 物件価格1億円、土地値3000万円
- 物件価格1億円、土地値8000万円
同じ1億円の物件ですが土地値が大きく違います。
価格が下がらないのはどちらでしょうか？
2の物件のほうが物件価格に占める土地値の割合が大きいため、2はどんなに価格が下がったとしても8000万円までにとどまるということになります。
あくまで極端な例ですが・・・。
物件購入時に利回りが良く儲かりそうな物件は得てして1のような物件になりますので、売却時のことをしっかり頭に入れて購入を見極めることが必要になります。
売却時に物件価格が大きく値下がりしにくい収益物件の条件②：賃料が下がらないこと＆期待利回りが上がらないこと
収益物件の価格は収益性で価格が決まる要素が大きいので、土地値が高いことにプラスして、
- 賃料が下がらないこと
- 期待利回り（キャップレート）が上がらない
ことが、物件価格が下がらない必須条件となります。
賃料が下がると収益物件の売却価格も下がる
例えば、
- 物件価格1億円
- 賃料収入1000万円
- 期待利回り（キャップレート）10%
の物件で、年間賃料収入が1割減って900万円になると、期待利回りが同じだとすれば、
◎物件価格＝900万円÷10%＝9000万円
となり、物件価格が1000万円ダウンすることになります。
キャップレート(期待利回り)が上がると収益物件の売却価格は下がる
逆に、期待利回り（キャップレート）が1%上がって11%になると、
◎物件価格＝1000万円÷11%＝9090万円
となり、同じく1000万円程度価格が下がってしまうことになります。
そして、賃料収入の減少と期待利回り（キャップレート）の上昇が同時に起こると、物件価格の下落は一気に進んでしまうことになります。
おわりに
物件価格が大きく下がらない収益物件の条件は、
- 物件価格に占める土地値の割合が大きい
- 賃料が下がらず、期待利回り（キャップレート）が上がらない
の2つです。
余談ですが、この2つの条件は、融資を引きやすくする物件の条件ともほぼ同じです。
つまり、銀行もこのような視点で収益物件を見て、担保価値が大きく既存しないように融資を行うということです。
このことを念頭において物件探しを進めていくといいでしょう。
追伸：景気の良い時に買った物件は景気の良い間に売り抜けろ！
景気の良い局面では収益物件購入時に期待利回りを低めに購入していることが多いので、いざ売却しようとしたタイミングで景気が悪くなっていて物件価格が下がり期待利回りが上がると、購入した価格よりも大幅に値下げしなければ買い手が見つからず、とてもじゃないですが売却できないということが頻繁に起こります。
不動産投資もあくまで投資商品なので物件自体の値動きも景気に連動して起こるため、どのようなタイミングで売却して不動産投資のトータルでの利益を最大化させて確定させるのかのプランを練ることが大切だといえるでしょう。
景気の悪い時に買った物件でも景気の良い時に買った物件でも、景気の良い時に時期を逃さず売却して利益を確定させることで再投資する資金を大きくしていき投資を拡大させることができます。
