不動産投資の出口戦略

不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件

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物件価格が大きく下がらない収益物件の条件

不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件の条件とはどのようなものなのでしょうか?

せっかく不動産投資の収益を最大化させたとしても最後の売却時に大きく値下がりしてしまうと、運営中に積み上げた利益をスポイルしてしまう結果になってしまいます。

その結果、その収益物件での不動産投資の収益は最終的な出口まで通算するとあまり大したことがなかったということになってしまいます。

逆にそれ以上に値下がりが起こるとトータルで赤字となってしまうので売るに売れないということも起こりえるのです。

不動産投資において物件価格が下がらないというのは投資信託でいえば元本が減らないということと同じです。

物件価格が下がりにくいということは投資という視点で考えた時には不動産投資において非常に重要になるポイントでもあります。

この記事では、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件をご紹介します。

不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件

条件①:土地値の割合が大きい

物件価格が下がらないためには、まず物件価格に占める土地値の割合が大きいことが前提になります。

それは、不動産価格は土地値以下にはなることはなく、土地値が下限となるからです。

建物は古くなるにしたがって減価していきますが、土地は減価しません。

つまり、物件価格に占める土地値の大きい物件ほど、価格が下がらないということになります。

例えば、下記2物件を比較します。

  1. 物件価格1億円、土地値3000万円
  2. 物件価格1億円、土地値8000万円

同じ1億円の物件ですが土地値が大きく違います。

価格が下がらないのはどちらでしょうか?

2の物件のほうが物件価格に占める土地値の割合が大きいため、2はどんなに価格が下がったとしても8000万円までにとどまるということになります。

 

条件②:賃料が下がらないことと期待利回りが上がらないこと

収益性で価格が決まるタイプの物件については、

  • 賃料が下がらないこと
  • 期待利回り(キャップレート)が上がらない

ことが、物件価格が下がらない条件となります。

例えば、

  • 物件価格1億円
  • 賃料収入1000万円
  • 期待利回り(キャップレート)10%

の物件で、年間賃料収入が1割減って900万円になると、期待利回りが同じだとすれば、

◎物件価格=900万円÷10%=9000万円

となり、物件価格が1000万円ダウンすることになります。

逆に期待利回り(キャップレート)が1%上がって11%になると、

◎物件価格=1000万円÷11%=9090万円

となり、同じく1000万円程度価格が下がってしまうことになります。

そして、賃料収入の減少と期待利回り(キャップレート)の上昇が同時に起こると、物件価格の下落は一気に進んでしまうことになります。

 

まとめ

物件価格が大きく下がらない収益物件の条件は、

  1. 物件価格に占める土地値の割合が大きい
  2. 賃料が下がらず、期待利回り(キャップレート)が上がらない

の2つです。

余談ですが、この2つの条件は、融資を引きやすくする物件の条件ともほぼ同じです。

つまり、銀行もこのような視点で収益物件を見て、担保価値が大きく既存しないように融資を行うということです。

このことを念頭において物件探しを進めていくといいでしょう。

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